亞洲首富李嘉誠這個“風向標”轉向多方，鼓舞市場上更多的資金將籌碼壓向滬上商業地產

　　香港地產大鱷李嘉誠在接連拋售數棟位于上海黃金寶地的商業物業之后，于近日決意逆市啟動內地最大的商業地產項目——上海真如城市副中心項目。

　　2009年，內地樓市多空博弈的關鍵年份，李嘉誠這個“風向標”轉向多方，無疑鼓舞了市場上更多的資金將籌碼壓在滬上商業地產身上。無論是最早進入市場至今得以坐享租酬的恒隆地產(00101.HK)，還是近兩年為押寶內地而不惜大規模舉債的新鴻基地產(00016.HK)，港資開發商在上海商業物業的爭奪戰中已是先行一步。

　　與此同時，內地房企卻拖累于居高不下的負債率和存量資產，在搶灘滬上商業地產的戰役中顯得有心無力。李嘉誠看多滬上物業，這無疑刺激了他們加速布局商業地產的欲望。但無論是有意與帶頭大哥分一杯羹的本土最強開發商綠地，還是已經進入商業地產注資最后沖刺階段的世茂股份(600823.SH)，如何迅速消化存量房并回籠資金成為擺在他們面前的一道共同難題。

　　內地最大項目即將破土

　　李嘉誠看多滬上商業物業

　　在2009年的頭兩個月，李嘉誠沽空上海地產的論斷一時甚囂塵上：1.5億起價拍賣滬上豪宅玉翠豪庭的40余家商鋪，將浦東御翠園200多幢出租10余年的商業別墅“轉租為售”。這位以地產發家的香港富豪接連拋售上海項目的一系列舉動，曾被業內看作是境外資本沽空上海商業地產的標識。

　　3月初始，李嘉誠旗下企業長江實業在內地最大的項目——上海真如城市副中心即將動土卻傳遍坊巷。上海真如城市副中心開發建設投資有限公司總經理何智奇在近日對媒體表示，收到長實副主席李澤鉅的親筆信，希望政府協助確保開工，目前長實已經做好所有準備，具體開工日期有望定在3、4月。公開資料表明，該公司是普陀區政府在2007年為服務真如項目招商引資而專門設立的國有全資子公司。

　　消息公布之后，投行瑞銀將長江實業(0001.HK)的評級升至“買入”，并將其目標價鎖定在75.9港元。

　　對于長實真如項目即將開工的消息，真如城市副中心開發建設投資有限公司市場部負責人向理財周報記者表示，長實確實已經拿到部分施工許可證，真如項目即將于3、4月動工。該人士同時還否認了上海本土最大房產商綠地集團將參與真如項目。

　　長江實業企業事務部的黃麗婷也對記者表示，“真如城市副中心項目正按長實的內部規劃落實，但具體進度目前不便公開。”

　　“作為香港的龍頭地產商，長實此舉證明了李嘉誠對投資大陸仍抱有信心，對于內地，尤其是一線城市商業地產的開發具有風向標的意義。”香港大福證券研究部主管麥德光認為。

　　不過麥德光認為，該項目對長江實業的短期股價不會有很大提振作用，因為商業地產初期租金的收益率不會很高，大約在10%-15%左右，至少需要10年時間來精耕細作。另外，房地產的業務盈利只占長江集團盈利比重的10%到20%。

　　根據上海市規土局的公開資料，長江實業于2006年12月以底價22億元競得該真如副中心A3-6地塊。該項目的樓面價將近每平方米3056元，總建筑面積近100萬平方米，其中近八成被規劃為大型商業物業項目。何智奇認為，按照每平米售價2萬的保守估計，該大型商業物業綜合體至少能為長實帶來200億元的收入。

　　另據2007年政府出臺的《上海市真如城市副中心規劃方案》，真如城市副中心被規劃為上海市第四個也是最后一個城市副中心，前三個副中心分別是徐家匯、五角場和花木。真如將成為上海及長三角的服務中心，而長實開發的真如A3-6地塊正位于該中心的核心位置。