受困高企存量住宅

　　內(nèi)地房企商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)向有心無力

　　李嘉誠的逆市出手也刺激了內(nèi)地房產(chǎn)商的胃口，越來越多的內(nèi)地房企選擇將投資比例傾向于商業(yè)地產(chǎn)。

　　“發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)是綠地的長期規(guī)劃。”綠地集團辦公室主任助理王曉東對理財周報記者表示，“綠地目前在上海的商業(yè)項目體量在50%左右，高于全國約30%的比例。”

　　王曉東透露，綠地有意加入真如項目的開發(fā)，目前仍與有關(guān)部門進行初步接觸。

　　另外，具備“A+H”股優(yōu)勢的世茂股份的商業(yè)地產(chǎn)注資進程已過大半。世茂股份2008年報顯示，國內(nèi)已有9家地產(chǎn)公司完成了股東變更的工商登記手續(xù)，還剩2家物業(yè)資產(chǎn)尚未過戶。

　　記者聯(lián)系世茂股份的董秘葛紅衛(wèi)，他表示“注資進程正在進行中，期間的具體進展不便透露”。

　　不過，假如注資方案如期完成，世茂最終將獲得總建筑面積超過400萬平方米的商業(yè)土地儲備，總量將超越陸家嘴(600663.SH)、浦東金橋(600648.SH)等一線地產(chǎn)上市公司，成為名副其實的商業(yè)地產(chǎn)龍頭。

　　然而，內(nèi)地開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)的征途亦困難重重。

　　首先，高庫存的商品住宅房難以在短時間內(nèi)消化，開發(fā)商的商業(yè)地產(chǎn)資金來源成為難題。官方數(shù)據(jù)顯示，2008年前11個月商品房銷售面積為4.9億平方米，同比減少18.3%；空置面積達1.36億平方米，同比增加了15.3%。房市需求萎縮，供給放量，內(nèi)地開發(fā)商庫存越壓越高，手頭也越來越緊。截至2009年底，易居CRIC系統(tǒng)預期市場上的商品住宅房存量將至少達到2000萬平方米。

　　另外，國家力推保障性房源，在建的項目也要求小戶型達到一定比例，這大大壓縮了內(nèi)地房企商品住宅開發(fā)的收益率，也挑戰(zhàn)了內(nèi)地開發(fā)商依賴資金快速滾動的住宅開發(fā)模式。日前，國務(wù)院總理溫家寶更在兩會上表示，中央政府在2009年將投資總額9080億元用于保障性住房等經(jīng)濟社會發(fā)展的薄弱環(huán)節(jié)。

　　并且，由于前兩年的激進拿地策略，國內(nèi)房企的資金鏈都異常緊繃，這令他們的商業(yè)地產(chǎn)擴張之路阻礙重重。以世茂股份為例，公司在2008年實現(xiàn)營業(yè)收入4.77億元，與上年同期相比減少7.64億元，減少幅度為61.55%；實現(xiàn)營業(yè)利潤1.23億元，與上年同期相比減少1.24億元，減少幅度為50.14%。

　　而同為世茂集團旗下的姐妹公司世貿(mào)房地產(chǎn)情況似乎更為糟糕，根據(jù)標準普爾在3月發(fā)布的中國房地產(chǎn)報告，世茂房地產(chǎn)被評為“負面”。由于世茂房地產(chǎn)的舉債將陸續(xù)于2010年到期，以現(xiàn)有的現(xiàn)金流計算，屆時世茂將不得不面對近50億資金缺口。

　　連續(xù)兩年營業(yè)收入、營業(yè)利潤縮減，世茂股份仍在年報中預估2009年的利潤將達5.2億元，利潤超過4億元。面對結(jié)果未知的注資進程，以及在幾年內(nèi)無法產(chǎn)生現(xiàn)金流的待建商業(yè)項目，葛紅衛(wèi)向記者解釋，“還是會來自老項目的銷售”。根據(jù)公開資料，世茂2008年的主營銷售項目包括兩個分別位于南京和福州的住宅項目。

　　然而自2月始，上海商品住宅的量升價跌令越來越多的開發(fā)商參與到存量房銷售的價格戰(zhàn)中。對此，大福證券研究部人士表示，世茂如果不降價恐怕很難實現(xiàn)其預期銷售收入。根據(jù)易居CRIC系統(tǒng)，上海2月商品住宅銷售總成交量環(huán)比增長33.6%，同比增幅50.5%。同時，成交均價達1.2萬元/平方米，環(huán)比下跌10.9%。

　　業(yè)內(nèi)資深人士認為，旗下商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的拆分反而可能為其發(fā)展帶來一系列困難：首先，世茂在大本營香港從未接手過酒店業(yè)務(wù)之外的商業(yè)地產(chǎn)，開發(fā)經(jīng)驗不足；另外，世茂的競爭對手很多，包括內(nèi)地的本土開發(fā)商和香港的大開發(fā)商；最后，注資過程牽扯到控股權(quán)和資產(chǎn)劃分的問題，如何在不影響大股東利益的基礎(chǔ)上分得合理，是世茂股份成功轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)龍頭的關(guān)鍵。(記者 趙心硯/文)