受困高企存量住宅

　　內地房企商業物業轉向有心無力

　　李嘉誠的逆市出手也刺激了內地房產商的胃口，越來越多的內地房企選擇將投資比例傾向于商業地產。

　　“發展商業地產是綠地的長期規劃。”綠地集團辦公室主任助理王曉東對理財周報記者表示，“綠地目前在上海的商業項目體量在50%左右，高于全國約30%的比例。”

　　王曉東透露，綠地有意加入真如項目的開發，目前仍與有關部門進行初步接觸。

　　另外，具備“A+H”股優勢的世茂股份的商業地產注資進程已過大半。世茂股份2008年報顯示，國內已有9家地產公司完成了股東變更的工商登記手續，還剩2家物業資產尚未過戶。

　　記者聯系世茂股份的董秘葛紅衛，他表示“注資進程正在進行中，期間的具體進展不便透露”。

　　不過，假如注資方案如期完成，世茂最終將獲得總建筑面積超過400萬平方米的商業土地儲備，總量將超越陸家嘴(600663.SH)、浦東金橋(600648.SH)等一線地產上市公司，成為名副其實的商業地產龍頭。

　　然而，內地開發商在商業地產的征途亦困難重重。

　　首先，高庫存的商品住宅房難以在短時間內消化，開發商的商業地產資金來源成為難題。官方數據顯示，2008年前11個月商品房銷售面積為4.9億平方米，同比減少18.3%；空置面積達1.36億平方米，同比增加了15.3%。房市需求萎縮，供給放量，內地開發商庫存越壓越高，手頭也越來越緊。截至2009年底，易居CRIC系統預期市場上的商品住宅房存量將至少達到2000萬平方米。

　　另外，國家力推保障性房源，在建的項目也要求小戶型達到一定比例，這大大壓縮了內地房企商品住宅開發的收益率，也挑戰了內地開發商依賴資金快速滾動的住宅開發模式。日前，國務院總理溫家寶更在兩會上表示，中央政府在2009年將投資總額9080億元用于保障性住房等經濟社會發展的薄弱環節。

　　并且，由于前兩年的激進拿地策略，國內房企的資金鏈都異常緊繃，這令他們的商業地產擴張之路阻礙重重。以世茂股份為例，公司在2008年實現營業收入4.77億元，與上年同期相比減少7.64億元，減少幅度為61.55%；實現營業利潤1.23億元，與上年同期相比減少1.24億元，減少幅度為50.14%。

　　而同為世茂集團旗下的姐妹公司世貿房地產情況似乎更為糟糕，根據標準普爾在3月發布的中國房地產報告，世茂房地產被評為“負面”。由于世茂房地產的舉債將陸續于2010年到期，以現有的現金流計算，屆時世茂將不得不面對近50億資金缺口。

　　連續兩年營業收入、營業利潤縮減，世茂股份仍在年報中預估2009年的利潤將達5.2億元，利潤超過4億元。面對結果未知的注資進程，以及在幾年內無法產生現金流的待建商業項目，葛紅衛向記者解釋，“還是會來自老項目的銷售”。根據公開資料，世茂2008年的主營銷售項目包括兩個分別位于南京和福州的住宅項目。

　　然而自2月始，上海商品住宅的量升價跌令越來越多的開發商參與到存量房銷售的價格戰中。對此，大福證券研究部人士表示，世茂如果不降價恐怕很難實現其預期銷售收入。根據易居CRIC系統，上海2月商品住宅銷售總成交量環比增長33.6%，同比增幅50.5%。同時，成交均價達1.2萬元/平方米，環比下跌10.9%。

　　業內資深人士認為，旗下商業地產業務的拆分反而可能為其發展帶來一系列困難：首先，世茂在大本營香港從未接手過酒店業務之外的商業地產，開發經驗不足；另外，世茂的競爭對手很多，包括內地的本土開發商和香港的大開發商；最后，注資過程牽扯到控股權和資產劃分的問題，如何在不影響大股東利益的基礎上分得合理，是世茂股份成功轉型商業地產龍頭的關鍵。(記者 趙心硯/文)