帶頭大哥一呼百應(yīng)

　　港資開發(fā)商布局滬上商業(yè)物業(yè)

　　“真如項(xiàng)目的動(dòng)工預(yù)期很可能會(huì)引起港資開發(fā)商投資內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的一波熱潮。”麥德光這樣預(yù)計(jì)。

　　無(wú)獨(dú)有偶，瑞銀也在2月末發(fā)布的研究報(bào)告中表明，長(zhǎng)實(shí)真如項(xiàng)目的破土或顯示了現(xiàn)金充裕的香港地產(chǎn)商，能在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)周期接近谷底時(shí)買入平價(jià)土地的趨勢(shì)。

　　麥德光表示，長(zhǎng)實(shí)在內(nèi)地大部分的盈利都來(lái)自與和記黃埔合作開發(fā)的住宅地產(chǎn)項(xiàng)目，商業(yè)物業(yè)還沒有開始貢獻(xiàn)盈利。然而長(zhǎng)實(shí)出手內(nèi)地超大型商業(yè)項(xiàng)目，相比起內(nèi)地和香港的競(jìng)爭(zhēng)者，有著資金實(shí)力和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。長(zhǎng)實(shí)目前的資產(chǎn)負(fù)債率在10%以下，相比起內(nèi)地房企動(dòng)輒50%的資產(chǎn)負(fù)債率，長(zhǎng)實(shí)現(xiàn)金流充裕，無(wú)需過(guò)度舉債，這對(duì)于講求“永續(xù)經(jīng)營(yíng)”的商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)尤為重要。從長(zhǎng)期來(lái)講，長(zhǎng)實(shí)的商業(yè)物業(yè)將為企業(yè)帶來(lái)穩(wěn)定的租金回報(bào)，發(fā)揮商業(yè)地產(chǎn)“熨平經(jīng)濟(jì)周期”的功能。

　　除了長(zhǎng)實(shí)以外，其他香港開發(fā)商布局上海商業(yè)地產(chǎn)的步伐也從來(lái)沒有間斷過(guò)。即使是在被認(rèn)作“內(nèi)地房市調(diào)整年”的2008年，與長(zhǎng)實(shí)并列“香港地產(chǎn)五虎”的新鴻基地產(chǎn)仍表示將增加投資300多億元。

　　在新鴻基擴(kuò)展其內(nèi)地房產(chǎn)版圖的這三年中，其投資額比例由現(xiàn)在的17%提升至30%，投資額從現(xiàn)在的400多億元升至700多億元。

　　新鴻基2007/2008年報(bào)顯示，截至2008年9月止，公司在內(nèi)地的土地儲(chǔ)備(總樓面面積)已經(jīng)超過(guò)620萬(wàn)平方米，建成的10%土地均用作高檔商用物業(yè)，其中16%的土地存量位于上海。而在新鴻基吃進(jìn)的滬上土地中，近80%將用于建設(shè)包括寫字樓、商場(chǎng)和酒店在內(nèi)的商業(yè)物業(yè)。這就意味著自今年起新鴻基將有超過(guò)70萬(wàn)商用物業(yè)投向市場(chǎng)。其中，新鴻基位于上海陸家嘴核心的上海國(guó)金中心已于2008年11月封頂，看來(lái)公司將于今年覓良機(jī)將該項(xiàng)目推向市場(chǎng)。

　　但新鴻基也因其對(duì)內(nèi)地物業(yè)投資的放量而擔(dān)負(fù)著沉重的資金壓力。盡管港資開發(fā)商的現(xiàn)金流狀況普遍優(yōu)于內(nèi)地房企，但根據(jù)WIND統(tǒng)計(jì)，截至2009年3月4日，新鴻基地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流達(dá)-246.06倍，而長(zhǎng)實(shí)的這一數(shù)據(jù)為78.09倍。

　　而最早布局上海商業(yè)物業(yè)的恒隆集團(tuán)在2008年已經(jīng)嘗到先行一步的甜頭。至2008年來(lái)自內(nèi)地的商業(yè)租賃收入已超過(guò)港幣10億元(合人民幣1024百萬(wàn)元)，超過(guò)租賃總收入的50%。目前內(nèi)地的租金收益全部來(lái)自恒隆位于上海的恒隆廣場(chǎng)與港匯廣場(chǎng)。

　　廣州合富輝煌集團(tuán)董事副總經(jīng)理黎振偉近日表示，政府已經(jīng)在力推安居房，宏觀調(diào)控的大方向?qū)е聝?nèi)地的住宅房?jī)r(jià)不可能再繼續(xù)提得很高。而商業(yè)地產(chǎn)不涉及民生，又是近幾年才新興起的投資領(lǐng)域，可提升運(yùn)作的空間很大，所以外資機(jī)構(gòu)眼下更熱衷追捧零售商業(yè)。“目前，內(nèi)地住宅地產(chǎn)的投資回報(bào)率大概為3%～5%，而商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率則有6%～8%。”