開發(fā)商：棒喝下大玩鬼把戲

　　生存還是死亡，這是一個問題。新一輪房地產(chǎn)調控風暴中，開發(fā)商也在這樣考問自己。雖說面對媒體，大多數(shù)開發(fā)商不約而同選擇了沉默，但在這低調的表面下，他們還在謀劃著一場“老鼠與貓”周旋的游戲。

　　先是結構調控政策給了開發(fā)商一個“下馬威”，90平方米和70%比例的雙控制還真讓開發(fā)商犯愁，很多都面臨戶型整改的問題，特別是那些有分期開發(fā)項目的企業(yè)。

　　“大家都在研究一些‘秘籍’，可以巧妙突破90平方米的限制。”有開發(fā)商表示。比如，利用陽臺面積不計入套型建筑面積，有的開發(fā)商考慮將陽臺的概念延伸擴大，將住宅套內的面積控制在90平方米以下，而把餐廳和陽臺的設計連為一體，這樣購房者實際的房屋使用面積完全可以超過90平方米，符合國家規(guī)范，售價則還可以調高一些。

　　更多的則是考慮將大戶型設計成可并聯(lián)打通或上下打通的相鄰小戶型或子母戶型 。“購房者打通墻壁后就可以變成大戶型，打通樓板則能夠變成復式房，長三角的一些開發(fā)商已經(jīng)在這樣操作，而且可大可小的戶型選擇讓開發(fā)商銷售起來更覺靈活。”上海易居房地產(chǎn)研究院分析師介紹。

　　在建設部的 結構調控細則出臺后，并非“一刀切”的控制標準更讓開發(fā)商松了一口氣。并且，既然國家大力提倡小戶型的開發(fā)建設，有的開發(fā)商便“先下手為強”，利用打了“擦邊球”的超高層高的小戶型來刺激銷售；有的則反而“捂房”，在銷售的時候把一段時間內可能比較搶手的小戶型先保留起來，以后再見機出手。

　　此外，雖然對于開發(fā)商的銷售行為，九部委也進行了政策規(guī)范，如對捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房價的房地產(chǎn)企業(yè)，將加大整治查處力度；獲得銷售許可證的項目，房源必須在3天內放開等。但據(jù)了解，開發(fā)商對于前期準備的銷控依然“我行我素”。“客戶總要積累，會有變通的辦法。至于房源要全部放開，也沒太大問題，申請銷售許可證的時候，還是可以按照我們的銷控進度去操作，無非是多去申請幾次。”一位銷售經(jīng)理直言不諱。

　　比較“致命”的 當頭棒喝恐怕就要算國家對“銀根”的收緊了。內地開發(fā)商融資渠道不多，調控形勢下又不能指望銷售回款，賣地則已代表窮途末路，因而一些企業(yè)便開始劍走偏鋒。

　　為了減輕資金壓力，曾有開發(fā)商將前期剩余房源以個人購房者名義進行“自購”，從而獲得貸款進行融資；還有房企以貿(mào)易企業(yè)的運作方式申請貸款，以貿(mào)易流動資金的名義申請貸款，抵押物便是該房企轉手于自己成立的貿(mào)易企業(yè)的房產(chǎn)；如今又有開發(fā)商通過注冊臨時性企業(yè)，以新企業(yè)名義購買物業(yè)，申請機構貸款來獲得資金——“左手轉右手”的游戲再次反映出開發(fā)商“鉆空子”的狀態(tài)。

　　（來源：上海證券報 作者：柯鵬 于兵兵 李和裕）

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