開(kāi)發(fā)商：棒喝下大玩鬼把戲

　　生存還是死亡，這是一個(gè)問(wèn)題。新一輪房地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)暴中，開(kāi)發(fā)商也在這樣考問(wèn)自己。雖說(shuō)面對(duì)媒體，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商不約而同選擇了沉默，但在這低調(diào)的表面下，他們還在謀劃著一場(chǎng)“老鼠與貓”周旋的游戲。

　　先是結(jié)構(gòu)調(diào)控政策給了開(kāi)發(fā)商一個(gè)“下馬威”，90平方米和70%比例的雙控制還真讓開(kāi)發(fā)商犯愁，很多都面臨戶型整改的問(wèn)題，特別是那些有分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的企業(yè)。

　　“大家都在研究一些‘秘籍’，可以巧妙突破90平方米的限制。”有開(kāi)發(fā)商表示。比如，利用陽(yáng)臺(tái)面積不計(jì)入套型建筑面積，有的開(kāi)發(fā)商考慮將陽(yáng)臺(tái)的概念延伸擴(kuò)大，將住宅套內(nèi)的面積控制在90平方米以下，而把餐廳和陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)連為一體，這樣購(gòu)房者實(shí)際的房屋使用面積完全可以超過(guò)90平方米，符合國(guó)家規(guī)范，售價(jià)則還可以調(diào)高一些。

　　更多的則是考慮將大戶型設(shè)計(jì)成可并聯(lián)打通或上下打通的相鄰小戶型或子母戶型 。“購(gòu)房者打通墻壁后就可以變成大戶型，打通樓板則能夠變成復(fù)式房，長(zhǎng)三角的一些開(kāi)發(fā)商已經(jīng)在這樣操作，而且可大可小的戶型選擇讓開(kāi)發(fā)商銷售起來(lái)更覺(jué)靈活。”上海易居房地產(chǎn)研究院分析師介紹。

　　在建設(shè)部的 結(jié)構(gòu)調(diào)控細(xì)則出臺(tái)后，并非“一刀切”的控制標(biāo)準(zhǔn)更讓開(kāi)發(fā)商松了一口氣。并且，既然國(guó)家大力提倡小戶型的開(kāi)發(fā)建設(shè)，有的開(kāi)發(fā)商便“先下手為強(qiáng)”，利用打了“擦邊球”的超高層高的小戶型來(lái)刺激銷售；有的則反而“捂房”，在銷售的時(shí)候把一段時(shí)間內(nèi)可能比較搶手的小戶型先保留起來(lái)，以后再見(jiàn)機(jī)出手。

　　此外，雖然對(duì)于開(kāi)發(fā)商的銷售行為，九部委也進(jìn)行了政策規(guī)范，如對(duì)捂盤(pán)惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)的房地產(chǎn)企業(yè)，將加大整治查處力度；獲得銷售許可證的項(xiàng)目，房源必須在3天內(nèi)放開(kāi)等。但據(jù)了解，開(kāi)發(fā)商對(duì)于前期準(zhǔn)備的銷控依然“我行我素”。“客戶總要積累，會(huì)有變通的辦法。至于房源要全部放開(kāi)，也沒(méi)太大問(wèn)題，申請(qǐng)銷售許可證的時(shí)候，還是可以按照我們的銷控進(jìn)度去操作，無(wú)非是多去申請(qǐng)幾次。”一位銷售經(jīng)理直言不諱。

　　比較“致命”的 當(dāng)頭棒喝恐怕就要算國(guó)家對(duì)“銀根”的收緊了。內(nèi)地開(kāi)發(fā)商融資渠道不多，調(diào)控形勢(shì)下又不能指望銷售回款，賣(mài)地則已代表窮途末路，因而一些企業(yè)便開(kāi)始劍走偏鋒。

　　為了減輕資金壓力，曾有開(kāi)發(fā)商將前期剩余房源以個(gè)人購(gòu)房者名義進(jìn)行“自購(gòu)”，從而獲得貸款進(jìn)行融資；還有房企以貿(mào)易企業(yè)的運(yùn)作方式申請(qǐng)貸款，以貿(mào)易流動(dòng)資金的名義申請(qǐng)貸款，抵押物便是該房企轉(zhuǎn)手于自己成立的貿(mào)易企業(yè)的房產(chǎn)；如今又有開(kāi)發(fā)商通過(guò)注冊(cè)臨時(shí)性企業(yè)，以新企業(yè)名義購(gòu)買(mǎi)物業(yè)，申請(qǐng)機(jī)構(gòu)貸款來(lái)獲得資金——“左手轉(zhuǎn)右手”的游戲再次反映出開(kāi)發(fā)商“鉆空子”的狀態(tài)。

　　（來(lái)源：上海證券報(bào) 作者：柯鵬 于兵兵 李和裕）

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