土地

　　遠水解不了近渴

　　殺傷力：★

　　除了“兩稅一貸”、價格高企等直接因素，“供應鏈”上的原因也使“金九銀十”面臨窘境。

　　根據“國六條”及其細則的要求，90平方米以下的中小戶型的住宅應占70%；并且土地的供應應在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發建設單位。“雖然各大城市已經開始在土地供應上做文章，比如根據中央要求，加大保障性住房的土地供應，積極籌備限價商品房的開發等，但要產生效果并非是一朝一夕的事。”業內人士指出。

　　正如業內所預期的，一些地價和房價屢屢攀升的城市今年供地放量。如廣州就在上周把今年計劃供應的18幅、104萬平方米的商品住宅用地全部推出，并計劃在9、10兩月出讓完畢；北京則在未來幾個月里還有40幅土地即將入市或進行交易，其中具備居住用途的土地占到24宗。不過也有一些城市供應不多，如上海遲至上月才公布了今年1號土地出讓公告，13幅涉及住宅的地塊也多集中在外環線以外。

　　“即便大幅供應，土地供應對樓市的短期影響不大，卻是市場各方判斷中長期樓市走向的風向標。”地產分析師指出，“一方面，土地杠桿在今年房地產市場調控中的作用也已初步顯現，但另一方面，增加土地供應以改變目前樓市供求失衡的狀態、以平抑房價的迅速上漲，這方面的效果要得以體現尚需時日。”

　　房價

   “金九銀十”的致命之擊

　　殺傷力：★★★★★

　　調控一波緊一波，房價卻久控不下，依舊高高在上。如此樓市形勢，迎接“金九銀十”似乎已成奢望。

　　統計數據顯示，受政策影響，8月份上海二手房市場交易量較調控前下跌近一半，一手房日交易量也由6月前的500余套降至目前300余套的水平，下降近半成為市場默認的事實——“冷凍”成交量的，仍然是不落的房價。

　　據美聯物業、信義房產、中原地產等多家中介機構的市場反饋，從八月起開征的二手房個人所得稅令多數售房者要么轉售為租，要么直接將稅收成本加入房價，“稅收反推房價上漲”的預言似乎就要成真。

　　盡管有市場人士此前判斷，隨著投資者資金鏈進一步吃緊，大量二手房源可能降價拋盤，但實際情況顯示，投資客的資金實力顯然階段性地戰勝了剛性需求。“9、10月仍是高價與滯銷的膠著時期。心理大戰才剛剛開始。”美聯物業人士稱。

　　雖然上海人并未感到多少房價下跌的意思，但是國家統計局的數字卻表示，在全國70個大中城市7月房價普漲6.7%的情況下，上海還算是最有“調控效果”的城市，房價總體下跌3.6%。所有城市中，只有上海、溫州、丹東等很少幾個城市有回落趨勢，部分中小城市房價更是以遠高于統計數據的實際漲幅一路上揚。

　　據北京市房地產交易管理網數據顯示，8月份北京已經獲得預售許可證的24個住宅樓盤中，售價超過9000元/平方米的項目有12個，占總數的一半。9月、10月雖然預計有80個新盤入市，但比去年同期減少了一半，且大部分為尾盤銷售。值得注意的是，供應吃緊的同時推動著價格進一步走高，未來兩個月北京房價超過9000元/平方米的項目已經增加到14個。

　　在此情況下，大多數自住性購房者正越來越多地將房價下調期望寄托在小戶型住宅用地的出讓上。但是，從各地新出讓土地情況來看，這一希望仍然渺茫。比如近期，上海1號土地出讓公告明確規定90平方米以下小戶型占比70%以上，甚至有些地塊要求達到80%以上，由此將有13000余套的小戶型商品房在二年內推出。

　　但是，也有分析人士擔憂，這并不意味著上海未來所有出讓住宅地塊均按此標準，可能為未來更多市中心區域的大戶型高房價樓盤騰出指標。小戶型遠效化的供應特征是否會重演過去部分配套商品房“無人問津”的窘境仍然有待檢驗。

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