結構調控 關鍵仍在執行

　　作為“國六條”的最先一份貫徹文件，7月初，建設部《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》(建住房［2006］165號)已經悄然下發各地方政府。然而，直到這幾天，北京等地的細則才在兩個多月后姍姍來遲，在其他大部分城市，依舊面臨如何執行的抉擇。

　　很多一線城市的房地產市場開始流傳政策松動的消息，主要說法是，“新住宅建設項目中90平方米以下小戶型占比須達到70%以上”的新政僅適用2006年6月1日后出讓的住宅用地項目，之前的招拍掛項目排除在規定要求之外，按原土地出讓合同的約定執行。

　　北京市規劃委的最新文件側面證實了這一點。北京區域內不論地段、城區和樓盤大小，雖然均按單個項目執行。但是在6月1日之前取得規劃證、用地證、開工證的項目，項目規劃不受限制。

　　以新地塊出讓充抵70%要求的則是上海。在近期上海公開掛牌出讓的20幅土地中，幾乎全部地塊要求結構比例滿足“90平方米以下70%以上”的要求，甚至有部分地塊要求小戶型占比達到80%以上，但是地塊位置多處于外環以外。“內環50%，中環70%，外環74%”的上海結構細則正被眾多市場人士證實。

　　至于深圳，曾經在165號文出臺前表示要嚴格執行，現在的市場消息是，也更改為2006年6月1日前已經獲各項審批但未實際動工的，按原控制規劃標準執行。

　　“對于全國其他城市來說，這幾個一線城市的做法具有表率作用。現在看來，一切的關鍵還是在于地方政府的貫徹執行。”一位專家表示。

　　兩稅一貸 遭遇曲線化解

　　做低房價，核定繳稅，降低幅度……營業稅、個人所得稅、再次加息的影響紛紛被曲線緩解，已經成了幾乎眾所周知的樓市現狀。

　　“現在的情況是，只要是能拉到生意，基本我們都幫著做低房價到‘合適’的價位。”上海一位房產中介透露，“所謂合適，是不會過低到給房地產交易中心退回來的價位。”

　　他舉例說，比如一套房產，買賣雙方的成交價是1.2萬元/平方米，一般區域均價是1.1萬元/平方米——這也是交易中心大致掌握的價格，中介就會和買賣雙方商量，做低成交價到1萬元/平方米左右。“和區域均價相差不大，一般是不會被退回來的，但是營業稅等費用就可以省了少則幾千，多則上萬。”

　　對于新近強征的賣房個人所得稅，規避和化解的方法就更多了。中原地產人士介紹，8月1日以來，目前只有一成左右的售出方選擇了按差價20%交繳，其余均為全額的1%或2%核定繳稅，一下子減輕了很多稅賦壓力。同時，做低房價的陰陽合同，抵扣稅費的假證明，假贈與、假遺贈橫行，這次強征的前景也實在堪憂。

　　至于再次加息27個百分點，由于各大商業銀行被允許打85折，實際最低加息僅僅6個百分點，迫于盈利需求的商業銀行基本都采取了選擇下限“攬客”的做法，影響已經微乎其微。

　　限外炒樓 地方細則難產

　　“現在限制外資炒房最大的問題不是外資鉆空子，而是地方的籬笆根本沒有扎牢。”昨天，一位專家不無擔憂地向記者表示。

　　在限制外資炒樓的171號文橫空出世時，就有海外基金表示，“其實一切限制都是可以滿足的，只是麻煩一點而已。”

　　當時的情況是，不少海外基金打算通過自己的國內合作企業購買房產投資的打算，或者將自己的員工派駐這些企業具體操作收購事宜；另外，通過海外公司間的收購，即在境外收購國內某個房地產項目的海外控股公司，也可以達到購置房地產項目的最終目的。

　　時至今日，更大的問題是，盡管幾天前剛剛就有一個外管局的規范外匯進入房地產的新通知，但是各大一線城市的地方細則依舊遲遲不出———外資購房至少暫時還是通行無阻。相關部門同樣向記者確認，仍然以從前的標準進行操作。曾經引發市場喧嘩的“限外炒樓”，在地方細則未能明確的情況下，未免讓人有暫時形同虛設的感覺。

　　“地方也有地方的顧慮，細則的把握需要技巧；一方面，不能過于嚴格，這樣外資自住客會受到波及，另一方面，如果過于寬松，基本等于虛設，這的確是令地方頭痛的問題。”一位知名房評人表示。

[上一頁]  [1]  [2]  [3]  [下一頁]