2006年，房地產市場又度過了一個“調控年”。一系列調控政策的出臺產生了積極效果，房地產發展戰略開始顯露出從產業政策向公共政策回歸的姿態。與此同時，房價居高不下、“且調且漲”的現實與預期存在距離，一些逆調控預期的“苗頭”需引起警惕。要達到穩定房價的目標，2007年必須成為“政策執行年”。

　　硬約束軟化房價矛盾

　　無論是地方政府、開發商還是普通民眾，普遍認為2006年房地產調控中最具影響力的措施是結構調整：套型面積90平方米以下的住房須占開發總量70%以上。對于這項硬約束，一些地方政府和開發商頗有微詞，認為這是一刀切，是市場經濟的倒退。但百姓拍手稱快，多數房地產研究者也認為，這項調控對準了樓市問題的癥結，生產出更多廣大中低收入人群能支付得起的住房產品，才能鈍化高房價引起的社會矛盾。

　　復旦大學經濟學教授尹伯成認為，“國六條”的出臺給房地產市場傳遞了一個強烈信號：國家在房地產發展戰略上開始從產業政策向公共政策回歸，從過度市場化向社會保障屬性傾斜。與往年相比，這是2006年房地產市場最大的變化。

　　受宏觀調控政策影響和市場引導，2006年房地產開發投資出現了可喜的變化：住房供應結構調整有了良好的開端，特別是經濟適用房開發投資增幅由負轉正。上半年，全國經濟適用房開發投資由2005年的負增長14.6%轉變為增長6.1%，增幅提高了20.7個百分點。住宅投資占房地產業投資的比重由2005年的67%上升到69%。房地產市場供給結構正在向宏觀調控預期的方向發展。

　　四個逆調控苗頭需警惕

　　調控成績有目共睹，但2006年房地產市場出現的一系列“逆調控”預期的苗頭值得警惕。

　　一是高房價全局性蔓延，不再是局部性問題。在東部地區，不僅一線城市房價逆勢高漲，一些三線城市房價漲幅也嚴重脫離當地居民收入。譬如浙江省麗水市，2006年11月新樓盤均價已超過6000元/平方米，而麗水的人均GDP不及浙江省平均水平的一半，當地一對收入中上的夫婦月收入總和也不過4000元左右。

　　值得注意的是，部分西部地區房價也交替“領漲”全國。2006年以來，不僅東部沿海地區房價狂飆猛進，呼和浩特、成都、南寧等西部地區也交替“領漲”。第三季度，全國70個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲6.7%，其中漲幅居前5位的城市中，西部地區就占了兩個。

　　二是房地產投資有所減少，但高溫未退。據統計，2006年1至11月份全國城鎮固定資產投資79312億元，其中房地產開發投資18212億元。這意味著，每5塊錢固定資產投資中，就有1塊多錢投進了房地產。

　　從資金構成看，去年進入房地產市場的銀行資金不僅沒有減少，反而增速更快。貸款在房地產開發資金來源中的比例由2005年的18%上升到22%以上。市場將“穩定房價”的政策理解成為對國內房地產市場的隱性擔保，加上商業銀行利益驅動，投資便涌入房地產市場。

　　三是地價成“脫韁野馬”，推高房價預期。去年，與樓市調控措施迭出形成強烈悖論的一個現象是：各地“地王”、“樓王”頻生。9月上旬，上海浦東新區花木地塊報出58.89億元的競標天價，創歷史紀錄。按此計算，樓板價就高達11300元/平方米，而離它不遠處的新樓盤均價只有9700元／平方米。事實上，“地王”的誕生意味著這一地區的房價有了一個新的標桿作為參照向上攀升。開發商正是利用這一點，制造房價上漲預期，結果房價的漲幅比地價的增幅還大。

　　四是外資在加速涌入樓市。在人民幣升值的帶動和強烈預期下，2006年三、四季度，外資或明或暗投入房地產市場的勢頭在加速。在上海，繼上半年美國的基匯資本買下了瑞安集團翠湖天地御苑一棟住宅樓之后，下半年收購案又一個個浮出水面。11月，美國房產商漢斯公司以17億元購得上海新江灣城地塊，進行綜合性住宅項目開發。此前，歐美房地產商很少直接拿地進行開發。

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