收緊“地根”副作用有待克服

　　眾所周知，新開工面積與土地供應量有密切關聯。近兩年來，北京市土地日益趨緊是不爭的事實。北京市統計局新聞發言人于秀琴指出，2005年新開工面積下降，直接導致了2006年住房竣工面積的大幅下降。而分析人士認為，2005年的土地供應收緊則是新開工面積下降的主要原因之一。

　　根據于秀琴介紹，北京市2006年土地供應量為1318公頃。但根據北京市土地整理儲備中心統計數據計算，2006年北京通過“招、拍、掛”出讓的房地產開發用地(不包括經濟適用房用地)面積總計為1065公頃，其中含住宅商品房性質的土地面積為918.5公頃。北京2006年度土地供應計劃中，住宅商品房用地為1600公頃，商服用地300公頃。就是說，實際土地供應量也僅為計劃的56%。

　　據北京市土地整理儲備中心的數據計算，2006年北京已成交地塊、正在交易地塊和即將入市地塊三者合計的規劃建筑面積為1146.6萬平方米，不到2006年北京商品房新開工面積的一半。

　　從2005年看，北京計劃供應的住宅商品房用地為1750公頃，商服用地550公頃。實際成交的房地產開發用地僅為880公頃，大約是計劃的40%。

　　由于土地入市與形成實際市場供給存在著1至1.5年的時差，2007年的新盤供應將主要取決于2005年和2006年的土地供應量。

　　根據北京市土地整理儲備中心的數據計算，2006年，北京市出讓的住宅(含)用地的平均容積率(規劃建筑面積/土地面積)是1.11。按照1318公頃土地計算，形成的商品住宅有效供給僅為1463萬平方米。

　　國家宏觀調控將土地閘門越收越緊，而開發商拿地的成本也越拍越高。在此背景下，近期北京成交宗地的價碼均大幅高于標底價。北京城市開發集團有限責任公司與北京城建興華地產有限公司聯合體以26億元競得京城“新地王”的廣渠路36號，雖然有關部門沒有按“價高者得”決定競拍結果，但成交價仍高出標底價近9億元；金地(集團)股份有限公司以7.57億元奪得四惠地塊，是該地塊招標底價3.7億元的兩倍多；而華潤置地(北京)股份有限公司則以10.35億元拿下廣安門地塊，高出8.9億元的招標底價1億多元。

　　國土資源部信息中心的數據也印證了這一點。2004年，北京出讓的居住用途土地的地價平均值為每平方米2127元，2005年已經達到3884元，而到2006年第三季度，這一數字已經上升到4016元。

　　21世紀不動產研究中心孟奇經理分析，近期多宗新地塊高價拍出，可能將推動房價進一步上漲。因為這將導致周邊在售樓盤調高身價，而區域價格上調又可能驅使準購房者提前購房，造成購房需求的上升。此外，地塊成交均價大大高出標底價，也給開發商一個高價拿地的信號，使今后地塊競拍抬價，從而可能促使房價進一步上漲。

　　（來源：中國證券報 作者：林喆 魏瑋）

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