今年住宅房地產仍將過熱

　　我們對2007年中國住宅房地產增長的基本判斷是：住宅投資繼續過熱，房價繼續高位增長，但需求增長將進一步回落。

　　1、2007年住宅投資將會繼續保持20%以上的過快增長。

　　主要原因是：(1)在高利潤的引誘下，社會資金追求房地產投資和消費的熱情不減，許多企業和個人將盈余不斷地投入到房地產。社會過剩資金(包括海外游資和國內游資)主要流入房地產市場，目前與房地產投資配套的資金超額率已經上升到40%，沒有減弱的跡象，即資金面繼續支持房地產的高投資。(2)一些房地產宏觀調控政策是長期性政策，短期內仍難對住宅需求和供給的高增長產生明顯抑制作用，如90平方米占70%的政策在操作執行上滯后或有難度，需要一個過程，還有就是地方政府為了支持房地產的持續繁榮，都要采取各種變通的措施鼓勵房地產發展，以抵擋中央宏觀調控政策的影響，如一些地方用立“文化、休閑博覽園”等項目，將房地產開發包裝在這些項目上，這會明顯化解因國家對土地嚴控而造成的房地產開發土地供給不足的問題。鼓勵房地產發展和引資是地方發展的兩大支柱, 地方政府對房地產投資的鼓勵政策不會輕易改變。(3)宏觀調控對非房地產領域投資越有效(2006年下半年實際效果比較明顯)，房地產便越有吸引力，因為許多行業投資受抑制時，新增資金會更傾向于流入房地產市場。(4)2006年以來人民幣升值預期的上升，也明顯地刺激了房地產的投資和消費。

　　當然，也有對房地產投資的限制因素存在：如我國股票市場2006年已走出了“長期低迷期”，進入新一輪快速增長期，2007年股市的繁榮仍是可期的，我們預期股票市場會對社會游資產生明顯的分流作用。

　　2、房價將繼續保持過快增長，特別是北京、青島等沿海大城市房價將繼續保持過快增長。

　　主要原因有：(1)2007年圍繞著奧運會的題材，相關房地產的炒作還將繼續。(2)房地產調控政策一直未傷及“過度投機炒作”的肋骨。抑制住宅需求增長的政策如從嚴征收營業稅、征收住宅收入所得稅等，這些政策實施的結果是將稅負轉嫁到下家，對炒房者沒有影響，結果不是抑制了房價，反而是抬高了房價。(3)在人民幣升值預期上升及炒房高收益的影響下，海外華人資金及其他外資繼續加快向中國房地產的流入。

　　隨著各地經濟實用房的適度增加和“90平方米70%政策”的逐步落實會增加大量的經濟型住房供給量，會對房地產過快增長產生一定的抑制作用，但作用有限。

　　3、普通居民對住宅需求的增長將會進一步放慢。

　　房地產過熱主要是因為投機需求快速增長，使住宅需求被過度放大，一些高收入群體把住宅作為主要的投資品進行炒作，結果是房價越來越高，導致房價收入比不斷上升，2001年全國商品住宅平均銷售價格為2016.75元/平方米，2005年上升到2936.96元/平方米，年均增長9.9%，2001-2005年間城鎮居民可支配收入年均增長也是9.9%，如果單套住宅面積不變，房價收入比并沒有上升，但實際情況是單套住宅面積最近幾年大幅增加，根據建設部數據，2004年全國住宅套面積平均為135平方米，而90年代單套住宅面積不過80-90平方米，即由于戶型面積明顯擴大，導致房價收入比顯著上升。2005年全國單套住宅面積超過140平方米，房價收入比為12.6倍，2001年單套面積估計不過100平方米，房價收入比為9.5倍，短短四年房價收入比提高了3.1。

　　不過，這是全國平均的數值，而且沒經過加權平均，實際上大城市的住宅價格上漲速度比全國平均值要快得多，而且目前的房價統計數據反映的是新房交易價格，并不反映實際的房價水平，實際的房價增幅被嚴重低估，因此，房價收入比在許多大城市已經高得十分離譜。以北京為例，140平方米的住宅，按房價8000元算，需要112萬元，而2005年北京居民人均可支配收入17652.95元，房價收入達20.5倍，不過，這沒有考慮存量二手房的單套面積，目前所有住房單套面積平均值估計在90平方米左右，那么房價收入比為13.2倍。如此高的房價收入比下，房市的火爆主要是靠投機需求的增長和一些被動需求的增加，普通居民對住宅需求增長的壓力會越來越大，自去年開始住宅需求的調整就已經開始，只是由于房價在繼續大幅增長，從住宅銷售額看的需求增長掩蓋了實際住宅需求(住宅銷售面積增長)的放慢。我們認為，這種放慢將是中期性，現在主要是靠投機需求的支撐(對投資房地產高回報的預期)，隨著供給的不斷釋放、高房價的繼續，需求增長將會受到越來越明顯的抑制。2007年因普通居民對住宅需求的繼續放慢，使得全部住宅需求增長將進一步回落，估計住宅銷售面積增長不到10%。

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