我們對2006年房地產發展的基本判斷是：住宅投資高溫不退，房價增幅繼續偏高，新一輪房地產宏觀調控的效果不明顯。

　　去年調控效果不明顯

　　住宅投資增長逆宏觀調控逐季上場

　　2006年以來我國房地產投資增幅呈逐季回升的態勢，宏觀調控在房地產投資上效果極不明顯，而且是越調越高。1-10月累計城鎮固定資產投資增幅為26.8%，比1-6月的增幅31.3%回落4.3個百分點，其中8至10月份當月增幅分別為21.5%，23.6%和16.8%，比5至6月份的30%以上增幅明顯回落，也比上年同期回落0.8個百分點。但作為近幾年投資過熱的主要熱源的住宅投資增幅卻“逆向上升”。1-3月住宅投資增長23.1%，1-6月份則上升到28.2%，1-9月份則上升到29.5%，比上年同期加快8個百分點，其中6月當月增幅高達36.5%，9月份增幅仍在30%以上(為31.4%)。

　　但有一種觀點認為，房地產宏觀調控已取得較好成效，其中的一個重要理由是目前房地產投資增幅比城鎮投資增幅要低。這個理由是站不住腳的。原因一是房地產投資過高增長持續了7年，而住宅投資過高增長更是持續高達9年，城鎮投資保持25%以上增長則不過持續4年，同樣的增幅顯示的過熱的程度完全不同，目前房地產投資仍然保持20%以上的高增長，不僅顯示持續多年的房地產投資過熱沒有得到有效控制，而且在繼續蔓延擴散，特別是2006年以來逆宏觀調控大幅上揚。這也就是說總體投資增幅有所放慢，但投資過熱的主要熱源仍然“高燒不退”。二是6月份以后，當月住宅投資增長比當月城鎮投資增幅更快。三是城鎮投資增幅受宏觀調控的影響在三季度出現了明顯回落，而住宅投資增長卻逆宏觀調控而加速。

　　除長三角以外的其他地區，住宅投資全面加速，房地產熱呈區域性擴散態勢

　　2006年以來住宅投資明顯加速的地區包括中部地區、西部地區和除長三角以外的其他重點沿海地區。1-10月累計，中部地區住宅投資增長43.7%，西部地區增長41.3%，分別比上年同期加快6.6個和3.9個百分點。而1-10月全國平均住宅投資增幅比上年同期加快6.5個百分點，說明加快的主要原因是中部地區和沿海其他地區。不過，以上海為龍頭的長三角地區2006年以來房地產投資增長繼續調整，是對前幾年持續過快增長的一種矯正。1-9月累計上海、浙江、江蘇住宅投資同比增長1.2%、5.2%和20.8%，明顯低于全國平均增幅。

　　除長三角以外的其他重點沿海地區明顯加快既是長三角的轉換效應，也是一種擴散效應，表明房地產過熱形勢更加嚴峻。沿海地區住宅份額大且明顯加速的地區包括北京、廣東、山東、福建和遼寧。2006年1-9月累計，以上五個省市住宅投資增幅分別為17.9%、30.2%、40.7%、38.3%和43.0%，分別比上年同期加快29.1個、20.5個、8.8個、10.5個和24.4個百分點，增幅明顯高于全國平均值。這顯示，前幾年異常過熱的長三角房地產熱已在沿海地區明顯擴散。

　　房價增幅繼續保持高位，且擴散態勢明顯

　　1-9月全國平均新房銷售價格同比增長5.5%，比上年回落1個百分點，繼續保持高位增長，但更重要的除長三角以外的其他沿海重點地區房價自去年四季度以來一起呈加速上升的趨勢，即房價快速增長也呈明顯的區域擴散態勢。前9個月，北京新房銷售價格同比增長9.7%，比上年同期加快3.4個百分點，深圳、廣州、福州、廈門新房銷售價格同比分別增長12.8%、6.2%、7.0%和8.0%，分別比上年同期加快6.3個、1.9個、2.8個和3.3個百分點。需要指出的是，這些地區住宅投資和消費的規模占全國的比重很大，如果按加權平均，估計2006年的房價增幅并沒有下降。

　　房貸等資金來源繼續保持過快增長

　　2006年以來，銀行貸款、外資及其他資金對房地產投資的“追逐力”繼續上升。在房地產投資的資金來源中，2005年國內貸款、利用外資和其他資金分別增長21.4%、10.4%和17.2%，2006年1-9月份三者分別增長49.4%、46.6%和23.8%，分別比上年全年快28個、36.2個和6.6個百分點。特別是2006年以來國內貸款月末增幅均在40%以上，6、7月份達到最高峰。

  [1]  [2]  [3]  [4]  [下一頁]