-專家采訪

　　解決面臨較大困境

　　亞豪機構副總經理任啟鑫認為，小產權房誕生于保障性住房供應空窗期，發展于商品房價格高漲期，在當時的市場環境下小產權房的生存發展具備了一定的合理性，填補了市場空白，也確實解決了相當一部分中低收入階層的住房問題。但是，小產權房由于未繳納土地出讓金及相關稅費，給國家造成了較大損失，同時干擾了市場正常秩序，甚至在某些時段上對商品房形成了一定的沖擊，造成了一系列的不良后果，應該妥善加以處理。同時我們也看到，解決小產權房問題面臨著較大困境，需要多個部門統籌協調，無法一蹴而就。

　　在北京市的通州、大興、房山等區縣的城鄉接合部，由村、鎮牽頭開發建設的小產權房與擁有大產權的商品房混雜在一起，居民已入住多年，社區發展完備，這更為解決小產權房的問題擺出了一道難題。毋庸置疑，在保障18億畝耕地的前提下，建設在耕地上的小產權房應及時發現、抓緊處理，但對一些建設在農村集體建設用地上的小產權房并已入住多年，是否能夠以更人性化的方式解決，這無疑是對政府決策能力的極大考驗。

　　亟待給個說法

　　中經聯盟秘書長陳云峰認為，政府必須盡快明確小產權房的“身份”，并且最大范圍地告訴老百姓，打消老百姓對小產權房的幻想，以切實保護老百姓的利益。

　　該觀點在房地產業內很普遍，但另一方面，也有業內人士指出，打消老百姓對小產權房的幻想只是針對需求方的，但最該管理的是小產權房的供應源頭和生產源頭。據該人士稱，小產權房其實就是地方基層政府和上一級政府部門之間的利益博弈產物，這從小產權房開發、建設、交易、轉手等環節都能看出來，如果沒有地方基層政府參與，成千上百萬的房子不可能蓋出來并賣出去。因此，要控制小產權房，必須從供應源頭抓起。

　　小產權房=違法建筑

　　在業內一再呼吁政府明確對小產權房的說法后，6月9日，國土資源部再次強調“小產權房實質是違法建筑，違反土地管理法律，違反城鄉規劃、建設管理的法律，違反相關政策”，并表示各地要嚴格依法查處大量存在的小產權房等違法用地、違法建筑行為。

　　其實這并不是國土資源部第一次為小產權房定性，而且，也不是第一次強調要嚴格依法查處相關違法行為，但為什么小產權房卻愈演愈烈？

　　北京易居研究所副所長牟增彬認為，問題關鍵在于“有法不依，執法不嚴”，“關于小產權房，并不是沒有相關的法規禁止并處罰，但是這些已有的法規并沒有得到真正的執行，所以，小產權房才越來越多，越來越不好管。”

　　陳云峰也表示了同樣的觀點：“目前小產權房面臨的問題最可怕的不是屢禁不止，而是邊查邊建，越查越多，然后越來越多的購房人參與，并期待‘法不責眾’。”

　　購買小產權房風險大

　　21世紀不動產市場分析師孟奇：小產權房是利用了國家的土地為個別團體謀取利益，等于是直接損害了國家利益，因而小產權房的實質是違法建筑，違反了我國土地管理法的規定，不受法律的保護。此外，我國國土資源部對小產權房的態度也非常明確，農村集體用地是不能用來建小產權房的。因此，那些受價格誘惑而購買小產權房的客戶，即便一時節省了購房費用，但從長遠來看，小產權房所面臨的已不僅僅是產權歸屬問題，未來能否保留住這些違法的小產權房都是需要畫個問號的。目前在北京，購買二手小產權房的情況非常少，多數客戶購買的仍是新建小產權房。

　　-提醒

　　不受法律保障

　　陳云峰表示，小產權房并不合法，因此不可能受到法律保護。另外，買賣環節的風險也很大。

　　據了解，小產權房并沒有國家的產權證書，只有鄉政府或村委會給的產權證，不能像大產權的房子一樣抵押、流轉。如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。雙方簽署的購房合同也不是法律認可的正式購房合同，如果房產出現糾紛，缺少法律支持。

　　任啟鑫提醒購房人，雖然小產權房具有低價優勢，但并不具備合法的產權，也就無法保障購房人的權益。在決策層從嚴管理的思路下，小產權房難獲“轉正”，一旦因為城市建設、道路改造等原因面臨拆遷，購買者將無法獲得合理的賠償。同時，購買小產權房再次交易也會因為產權問題而難以流通，也不能像購買商品房一樣獲得房屋的增值收益。雖然短期看選擇購買小產權房僅需付出相當于周邊普通商品房40%-60%的購房成本，但損失的是購房人長遠的利益，可以說是得不償失，還是應該謹慎選擇。

　　孟奇提醒購房者，面對小產權房的問題，建議應明確一個原則，為了保護購房者的購房權益，為了不讓購房者辛苦積攢的血汗錢白白打了水漂，請不要購買小產權房。買房還是需要通過正規渠道，購買合法的商品房或二手房，這樣才能獲得完整的房屋產權，進而保護購房者的權益。

　　租賃也有風險

　　為了避開“銷售無產權房”的風頭，目前市場上出現了部分打著“長期租賃”旗號的項目。據位于三間房鄉的某項目稱，該項目是投資性租賃公寓，中等裝修并配有廚衛用品，面積20-40平方米，5-12萬元/套不等就是其中之一，消費者可以選擇5年、10年、20年的不同租賃期，一次性付清租金。業內人士指出，其實這就是另一種變相的小產權房銷售。

　　牟增彬提醒購房者，這種產權不明的項目，即便是租賃，也很難得到法律保障，一旦遭遇拆遷，前期租金投入將無法挽回。

　　目前北京大力整頓的“大棚別墅”就是以租賃形式開發的、利用農業基礎設施興建的小產權房。據國土資源部披露，到目前為止，清查出34個項目，已經處理了13個項目，處理的主要方式就是拆除。因此，面對小產權房的價格誘惑，消費者還是多幾分理性比較好。