-專家說泡沫

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫

　　泡沫分析：目前泡沫還不明顯

　　預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)：短期內(nèi)價(jià)格仍將維持上漲趨勢(shì)

　　任啟鑫認(rèn)為，本輪房?jī)r(jià)的上漲行情發(fā)端于購房需求的集中釋放，旺盛的購買力對(duì)價(jià)格起到了有力的支撐，購房消費(fèi)更多的是真實(shí)的剛性自住需求，泡沫成分并不明顯。但是，在4月樓市銷量突破歷史新高后，5、6兩個(gè)月銷量雖略有回落，但仍在高位運(yùn)行，房?jī)r(jià)的上揚(yáng)勢(shì)頭雖然抑制了部分剛性需求的繼續(xù)釋放，但同時(shí)也帶動(dòng)了投資性需求的復(fù)蘇，樓市消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化使得進(jìn)入市場(chǎng)的資金量仍在增長(zhǎng)，在購買力膨脹的作用下，短期內(nèi)價(jià)格仍將維持上漲趨勢(shì)。一旦再度引發(fā)2007年的消費(fèi)恐慌，價(jià)格暴漲，樓市泡沫也將就此衍生。

　　協(xié)成機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理繆培丹

　　泡沫分析：資金入樓市產(chǎn)生更大泡沫

　　預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)：下半年房?jī)r(jià)仍走高

　　繆培丹認(rèn)為，剛性需求在今年上半年集中爆發(fā)，成交量處于高位，目前樓市價(jià)格處于快速上漲的態(tài)勢(shì)，可謂是“量?jī)r(jià)齊升”，投資性需求近期的大量入市也有推高房?jī)r(jià)的趨勢(shì)，不少項(xiàng)目的價(jià)格已超過2007年的歷史最高水平；另一方面，由于市場(chǎng)快速回暖給開發(fā)商帶來足夠的信心，土地價(jià)格也一路走高，可以預(yù)見，房?jī)r(jià)和地價(jià)將會(huì)相互影響，在一定時(shí)期內(nèi)雙雙走高，樓市新的泡沫正在形成中。

　　目前京城樓市已連續(xù)8個(gè)月“供不應(yīng)求”，供需比例的差異造成樓市價(jià)格下調(diào)的空間幾乎不存在，今年下半年的房?jī)r(jià)應(yīng)該處于持續(xù)上升的狀態(tài)，而由于現(xiàn)階段我國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)尚不穩(wěn)定，在貨幣上會(huì)繼續(xù)采取寬松政策，以擴(kuò)大內(nèi)需，下半年信貸量仍將繼續(xù)增加。從短期看，政府應(yīng)該不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有過多的干預(yù)，起碼在上調(diào)貸款利率和收緊二套房貸上不會(huì)有新的政策。所以，下半年樓市的價(jià)格仍將走高。

　　繆培丹指出，樓市價(jià)格的上漲速度已遠(yuǎn)超普通百姓的跟漲能力，如果下半年還處于“瘋漲”的狀態(tài)，那么樓市的泡沫將更加嚴(yán)重，樓市的再次調(diào)整將成為必然。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰

　　泡沫分析：失控暴漲風(fēng)險(xiǎn)越來越大

　　預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)：房?jī)r(jià)要漲回2007年水平

　　李文杰日前在博客中表示，現(xiàn)在樓市過熱嗎？有泡沫嗎？我們最近看到的實(shí)際是房?jī)r(jià)持續(xù)在漲，但是租金卻持續(xù)下降，房?jī)r(jià)已經(jīng)要漲回2007年水平，但是租金卻比最高時(shí)下降了20%-30%，背離情況越來越嚴(yán)重，現(xiàn)在購買房產(chǎn)出租的租金凈收益不足4%，換句話說，樓市泡沫已經(jīng)再現(xiàn)，出現(xiàn)失控暴漲的風(fēng)險(xiǎn)越來越大。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析師孟奇

　　泡沫分析：大規(guī)模泡沫產(chǎn)生條件尚不充足

　　預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)：價(jià)格逐漸回調(diào)至合理范圍

　　孟奇認(rèn)為，從需求角度來講房?jī)r(jià)上漲的原因可能是需求被抑制之后在一段時(shí)間內(nèi)自住型、改善型需求集中釋放，也有可能是市場(chǎng)流動(dòng)性增強(qiáng)引發(fā)的投資性需求增加，其中只有當(dāng)大量投資性需求集中釋放，引發(fā)價(jià)格過快上漲并遠(yuǎn)超過其真實(shí)價(jià)值時(shí)才會(huì)形成房?jī)r(jià)的泡沫，然而據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，目前北京樓市投資客所占比重僅在15%左右，與2007年的30%相比仍屬于較低水平，并且短期內(nèi)以自住需求為主的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化的可能性較小，此外近期北京樓市價(jià)格月均環(huán)比漲幅均在5%以內(nèi)，并且從目前來看，這種上漲還僅是改善型和自住型需求集中釋放所致，因此樓市泡沫大規(guī)模產(chǎn)生的條件并不充足。

　　國家信息中心專家委員會(huì)委員高輝清

　　泡沫分析：有些地區(qū)已經(jīng)形成泡沫

　　預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)：庫存沒消化完價(jià)格不會(huì)暴漲

　　高輝清在日前閉幕的北京國際金融論壇2009夏季報(bào)告會(huì)上表示：“買房防通貨膨脹的理由基本上是不成立的。”他認(rèn)為，房?jī)r(jià)大幅上漲的背后存在投機(jī)行為，未來樓市可能出現(xiàn)新的調(diào)整。

　　高輝清認(rèn)為，有些地區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)開始形成泡沫，并且可能會(huì)破滅。“第一，今年即使銷售量已經(jīng)很大，但是庫存依然不少，一般來講，庫存沒有消化完，行業(yè)景氣不會(huì)上升，庫存沒有消化完，價(jià)格不可能會(huì)上去，更不用說價(jià)格暴漲了。第二，無論是學(xué)者還是有關(guān)方面，都認(rèn)為現(xiàn)在的房?jī)r(jià)依然偏高，這毫無疑問。第三，未來中央要下力氣建保障性住房，建廉租房，這些房子地段差不多，質(zhì)量也不會(huì)差特別遠(yuǎn)，但價(jià)格會(huì)差很遠(yuǎn)，這些房子一旦推上市，此前高高在上的商品房就會(huì)往下掉，如果其他環(huán)境再不好，會(huì)跌得非常兇。”

　　因通脹預(yù)期，買房保值成了近期市場(chǎng)最熱的話題。高輝清認(rèn)為從歷史上來看，這個(gè)理由基本上是不成立的，“現(xiàn)在美國的房子還是在不斷地下跌，而且最少跌到明年底，為什么美國不保值，中國就要保值；中國房地產(chǎn)價(jià)格比美國還要高，保一個(gè)價(jià)格高的房地產(chǎn)，這不成立。國內(nèi)房?jī)r(jià)這么大幅的漲價(jià)，里面可能存在投機(jī)的行為，換句話說就是存在泡沫。”

　　本報(bào)記者 魯歡 趙麗萍