-專家說泡沫

　　亞豪機構副總經理任啟鑫

　　泡沫分析：目前泡沫還不明顯

　　預測房價：短期內價格仍將維持上漲趨勢

　　任啟鑫認為，本輪房價的上漲行情發端于購房需求的集中釋放，旺盛的購買力對價格起到了有力的支撐，購房消費更多的是真實的剛性自住需求，泡沫成分并不明顯。但是，在4月樓市銷量突破歷史新高后，5、6兩個月銷量雖略有回落，但仍在高位運行，房價的上揚勢頭雖然抑制了部分剛性需求的繼續釋放，但同時也帶動了投資性需求的復蘇，樓市消費結構的變化使得進入市場的資金量仍在增長，在購買力膨脹的作用下，短期內價格仍將維持上漲趨勢。一旦再度引發2007年的消費恐慌，價格暴漲，樓市泡沫也將就此衍生。

　　協成機構副總經理繆培丹

　　泡沫分析：資金入樓市產生更大泡沫

　　預測房價：下半年房價仍走高

　　繆培丹認為，剛性需求在今年上半年集中爆發，成交量處于高位，目前樓市價格處于快速上漲的態勢，可謂是“量價齊升”，投資性需求近期的大量入市也有推高房價的趨勢，不少項目的價格已超過2007年的歷史最高水平；另一方面，由于市場快速回暖給開發商帶來足夠的信心，土地價格也一路走高，可以預見，房價和地價將會相互影響，在一定時期內雙雙走高，樓市新的泡沫正在形成中。

　　目前京城樓市已連續8個月“供不應求”，供需比例的差異造成樓市價格下調的空間幾乎不存在，今年下半年的房價應該處于持續上升的狀態，而由于現階段我國宏觀經濟形勢尚不穩定，在貨幣上會繼續采取寬松政策，以擴大內需，下半年信貸量仍將繼續增加。從短期看，政府應該不會對房地產市場有過多的干預，起碼在上調貸款利率和收緊二套房貸上不會有新的政策。所以，下半年樓市的價格仍將走高。

　　繆培丹指出，樓市價格的上漲速度已遠超普通百姓的跟漲能力，如果下半年還處于“瘋漲”的狀態，那么樓市的泡沫將更加嚴重，樓市的再次調整將成為必然。

　　中原地產華北區總經理李文杰

　　泡沫分析：失控暴漲風險越來越大

　　預測房價：房價要漲回2007年水平

　　李文杰日前在博客中表示，現在樓市過熱嗎？有泡沫嗎？我們最近看到的實際是房價持續在漲，但是租金卻持續下降，房價已經要漲回2007年水平，但是租金卻比最高時下降了20%-30%，背離情況越來越嚴重，現在購買房產出租的租金凈收益不足4%，換句話說，樓市泡沫已經再現，出現失控暴漲的風險越來越大。

　　21世紀不動產市場分析師孟奇

　　泡沫分析：大規模泡沫產生條件尚不充足

　　預測房價：價格逐漸回調至合理范圍

　　孟奇認為，從需求角度來講房價上漲的原因可能是需求被抑制之后在一段時間內自住型、改善型需求集中釋放，也有可能是市場流動性增強引發的投資性需求增加，其中只有當大量投資性需求集中釋放，引發價格過快上漲并遠超過其真實價值時才會形成房價的泡沫，然而據21世紀不動產監測數據顯示，目前北京樓市投資客所占比重僅在15%左右，與2007年的30%相比仍屬于較低水平，并且短期內以自住需求為主的市場結構發生變化的可能性較小，此外近期北京樓市價格月均環比漲幅均在5%以內，并且從目前來看，這種上漲還僅是改善型和自住型需求集中釋放所致，因此樓市泡沫大規模產生的條件并不充足。

　　國家信息中心專家委員會委員高輝清

　　泡沫分析：有些地區已經形成泡沫

　　預測房價：庫存沒消化完價格不會暴漲

　　高輝清在日前閉幕的北京國際金融論壇2009夏季報告會上表示：“買房防通貨膨脹的理由基本上是不成立的。”他認為，房價大幅上漲的背后存在投機行為，未來樓市可能出現新的調整。

　　高輝清認為，有些地區的房價已經開始形成泡沫，并且可能會破滅。“第一，今年即使銷售量已經很大，但是庫存依然不少，一般來講，庫存沒有消化完，行業景氣不會上升，庫存沒有消化完，價格不可能會上去，更不用說價格暴漲了。第二，無論是學者還是有關方面，都認為現在的房價依然偏高，這毫無疑問。第三，未來中央要下力氣建保障性住房，建廉租房，這些房子地段差不多，質量也不會差特別遠，但價格會差很遠，這些房子一旦推上市，此前高高在上的商品房就會往下掉，如果其他環境再不好，會跌得非常兇。”

　　因通脹預期，買房保值成了近期市場最熱的話題。高輝清認為從歷史上來看，這個理由基本上是不成立的，“現在美國的房子還是在不斷地下跌，而且最少跌到明年底，為什么美國不保值，中國就要保值；中國房地產價格比美國還要高，保一個價格高的房地產，這不成立。國內房價這么大幅的漲價，里面可能存在投機的行為，換句話說就是存在泡沫。”

　　本報記者 魯歡 趙麗萍