又愛又恨的戀人關系

　　對于返點行為,于銀行而言,是又愛又恨。

　　銀行與中介看似“你中有我,我中有你”,其實兩者是相互博奕,又誰也離不了誰。

　　“在國外,貸款公司就是要銀行的返點生存的,它做的是批量業務,起到為銀行把第一道關的作用,”某業內人士向記者表示道,“國內有些大型中介,本身的二手房交易量比較大,所以不需要通過貸款公司,銀行直接找到他們合作。”

　　　由于二手房買賣雙方多數是中介撮合成交的,中介手上最重要的砝碼就是客源,在銀行想做生意時,議價權完全掌握在中介手中,自然誰給的返點高,客源就往哪里領。

　　在這條生物鏈上,本來大家有個“君子協定”,比如統一返點千分之五。在信貸政策收緊、信貸員朝南坐的時候,大家也相安無事。但是,在一個有競爭的環境中,這種局面很容易被打破。

　　挑起“是非”的有想做得更大的銀行,或者同一銀行下不同支行,甚至同一支行下不同信貸員,大家都是要“搶飯吃”。

　　“返點的比例是銀行返給我們客戶經理,比如我們銀行是千分之八,然后我們再返給中介。”一位南方股份制銀行的房貸客戶經理向本報記者透露道,“你要返多少給中介,就看你自己了。”

　　“你和中介的關系好壞,也看自己本事。反正蟹有蟹路、蝦有蝦路,當然中介不僅僅是看你返利高不高,還要看你在銀行的能力強不強,比如審批速度是否快,是否能申請到優惠利率等等,中介手上的銀行關系肯定不止一家。”

　　采訪中,記者聽到這樣的一個競爭故事: 興業銀行為爭奪房貸市場,拿出了千萬營銷費用“鋪路”,不僅給市場很高的返點,而且給房貸客戶最優惠的政策,尤其是轉按揭的客戶。這一搶果然有效,光搶到工行的房貸就有上百億。

　　挑撥的不止是銀行本身,還有中介。“只要有一家銀行返利高,中介自然對返利低的銀行有話說,逼著大家跟進。”

　　據記者了解,原先市場上的返利比例在貸款總量的0.5%左右,后來越漲越高,漲到1.5%-1.8%。

　　記者在網上看到一家遠盟投資貸款公司的廣告貼,聲稱“滬上最高返利”:貸款額15萬-30萬,返7點(即0.7%);31萬-60萬,返9點;61萬-100萬,返10點;100萬以上返11點。

　　這個返點比例是貸款公司返給中介的比例,其拿到的銀行返點比例更高。這個帖子中表示可操作銀行是興業銀行、中國銀行(601988)。

　　現在,隨著二手房交易量的萎縮,以及房貸政策的進一步收緊,許多在上半年大肆返點的銀行已經收縮戰線,使得目前市場上的返點比例重新回歸到0.5%左右。

　　于銀行來說,自然是能不返點就不返點,因為高額的返點已經使得銀行利潤越來越薄,甚至貸款前幾年面臨虧損的局面。

　　上述信貸員告訴記者,“銀行曾經算過一筆賬,100萬的貸款,客戶還貸時間超過3年,那么銀行開始賺錢。如果客戶在3年內提前還貸,銀行極有可能面臨虧損的局面,如果當時返利很高,資本成本也高的話,等于白干。”

　　一位國有銀行的內部人士向記者透露,該行房貸的籌資成本在3.45%左右,房貸的貸款利率在4.49%,這在銀行息差收入中并不高。

　　如果是一些新進入的外資銀行、中資小銀行,其資本成本更高,如果利率更優惠、返點更高的話,明顯利潤大為下降。

　　事實上,銀行這幾年開始“甩”開中介,進行獨立行動。早在今年年初,中信銀行(601998)和交行就開始在北京試水二手房全程服務,深發展也在北京和深圳推出試點,后農行推出了“二手房買賣直通車業務”。

　　據悉,在二手房買賣交易中,買賣雙方都各需支付一筆傭金:0-50萬區間,傭金1.25%;后面的50萬-100萬區間,傭金0.875%;隨后的100萬-200萬區間,傭金0.5%。此外,如買方辦理按揭,還需支付一筆千元的評估費。

　　現在由銀行搭建二手房交易平臺,同時為客戶提供全程的一條龍服務,省卻客戶銀行、中介兩邊跑的麻煩,而且審批速度也大大提升,對客戶省力又省錢,銀行也不必拿出高比例的返點。

　　聽起來是件不錯的事情。但問題的難點在于,房源市場。中介是牢牢地掌握著房源市場,銀行與客戶均很難繞開。銀行自己充當“房產中介”僅僅是個互補,要想完全甩開中介很難,房貸的這條生物鏈仍然是環環相扣。