房價超出買家預(yù)期 政策微調(diào)帶來變數(shù) 新盤入市有望拉低均價

　　京城房價猛漲后勁不足

　　●8月供應(yīng)量、價格雙漲　成交量走低

　　根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，不包括經(jīng)濟(jì)適用房和限價房，8月，北京商品住宅期房簽約11043套，和7月的10998套基本持平；簽約面積1261151平方米，環(huán)比7月的1337029平方米下降6%。與期房的小幅走低不同，8月現(xiàn)房成交卻是驟降：現(xiàn)房簽約2288套，共348879平方米，環(huán)比7月的4207套、577981平方米，分別下降了46%和40%。

　　而從供應(yīng)端來看：8月，無論是新入市項目50個，還是新增供應(yīng)套數(shù)和面積都比7月要高。根據(jù)協(xié)成機構(gòu)提供的數(shù)字，北京樓市8月新增供應(yīng)套數(shù)8360套，新增供應(yīng)面積94.6萬平方米，環(huán)比7月新增供應(yīng)套數(shù)和面積分別上漲3.0%和20.0%。

　　而和供應(yīng)量比翼齊漲的還有成交均價：8月成交均價為16795元/平方米，而7月成交均價為14633元/平方米，漲幅為15%。(如下表)

　　供應(yīng)增加而成交減少，進(jìn)而導(dǎo)致期房存量的疊加。8月31日，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)字顯示，可售期房住宅72816套，而7月底，北京可售住宅期房存量只有6.9萬套。

　　●樓市升溫推動市場放量　房價猛漲讓購房者止步

　　“房價上漲過快，導(dǎo)致不少買家重新觀望。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強在接受《廣廈時代》采訪時表示，價格因素是8月成交量下滑的重要原因，特別是在介于高端住宅和低端保障房之間的普通住宅市場，觀望氛圍更濃。“當(dāng)然房價不是制約成交量的唯一因素。”陳國強認(rèn)為，上半年快速放量和大量成交有很多特殊背景，包括一季度利率、稅費和價格的“三降”；而在上半年市場需求充分釋放之后，下半年后續(xù)需求力量減弱，很難再演上半年的紅火，“虎頭蛇尾也是正常的”。

　　在接受我們采訪時，中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰也同意房價上漲超出購房人心理預(yù)期的觀點。李文杰表示，受下半年貨幣政策微調(diào)的影響，購房人也有了“房價可能下行”的期待，因此放緩了出手速度。

　　而對于8月供應(yīng)量的增加，李文杰認(rèn)為也是正常的市場反應(yīng)：因為房地產(chǎn)開發(fā)有一個比較長的周期，一些開發(fā)商在小陽春時看到向好勢頭，就希望趕上這一波熱銷，進(jìn)而加快施工進(jìn)度，在八九月份形成放量。

　　●年內(nèi)難見房價猛漲　明年走勢變數(shù)尚多

　　“8月比7月成交均價漲了2000多塊錢肯定是太快了。”不少專家都在接受我們采訪時表達(dá)了這樣的觀點。猛漲能否持續(xù)？專家普遍認(rèn)為沒有可能，“政策釋放的信號就不支持房價猛漲。”

　　今年6月，銀監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強按揭貸款風(fēng)險管理的通知》，要求各銀行嚴(yán)把二套房按揭貸款的審查和發(fā)放。而在兩個月后，從一些房產(chǎn)中介機構(gòu)透露出的信息是，北京多家銀行已經(jīng)不再對二套房貸給予優(yōu)惠，而是執(zhí)行基準(zhǔn)利率1.1倍的政策。

　　對此，協(xié)成機構(gòu)品牌總監(jiān)于川認(rèn)為，二套房貸的政策收緊，支撐市場的改善型需求和大量的投資型需求會受到直接影響，而自住型需求一般承受不起目前的高房價。

　　“上半年樓市的投資熱，主要是由高端產(chǎn)品投資帶動。”陳國強認(rèn)為，之前樓市的投資熱集中在別墅等高端市場，資金主要從實體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)移而來。而中端住宅產(chǎn)品的普通投資人沒有那么積極，更趨謹(jǐn)慎。“房價出現(xiàn)調(diào)整、反復(fù)、震蕩，也和接下去的高端住宅、普通住宅、政策房誰占據(jù)供應(yīng)主力有關(guān)系。”

　　頂秀置業(yè)董事長劉新虎從另外一個角度分析了供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化。劉新虎說，之前房價上漲主要集中在一些老盤后期項目，開發(fā)商為了保持現(xiàn)金流的穩(wěn)定，就會通過上調(diào)房價調(diào)控銷售進(jìn)度。而在9月之后不少新盤特別是大體量新盤入市初期，定價不會太高，甚至還可以把成交均價往下拉一點。

　　“在買家期待房價下行和開發(fā)商加大供應(yīng)之后，房價上漲的幅度也會降下來。”李文杰說，市場會自動調(diào)節(jié)類似8月房價猛漲的態(tài)勢，“今年內(nèi)可以繼續(xù)漲價的項目和漲幅都不會超過10%。”

　　同時，中國管理科學(xué)研究院研究員李開發(fā)也認(rèn)為，像8月成交均價漲了2000多元的幅度難以持續(xù)，“預(yù)計年底成交均價能漲到18000元/平方米左右”。這和李文杰預(yù)測相符。李開發(fā)說，由于洞悉購房人的心態(tài)是買漲不買跌，開發(fā)商依然會在銷售策略上小幅提高房價，“價格小幅上升、成交量小幅下降”會持續(xù)到年底。

　　“今年以來的一些優(yōu)惠政策會不會延續(xù)？二套房貸政策執(zhí)行如何？貨幣政策的微調(diào)能到什么程度？購房者的心理預(yù)期如何？”至于明年市場走向，陳國強認(rèn)為變數(shù)還有很多，目前難有定論。 文/張旭