房價超出買家預期 政策微調帶來變數 新盤入市有望拉低均價

　　京城房價猛漲后勁不足

　　●8月供應量、價格雙漲　成交量走低

　　根據北京市房地產交易管理網數據統計，不包括經濟適用房和限價房，8月，北京商品住宅期房簽約11043套，和7月的10998套基本持平；簽約面積1261151平方米，環比7月的1337029平方米下降6%。與期房的小幅走低不同，8月現房成交卻是驟降：現房簽約2288套，共348879平方米，環比7月的4207套、577981平方米，分別下降了46%和40%。

　　而從供應端來看：8月，無論是新入市項目50個，還是新增供應套數和面積都比7月要高。根據協成機構提供的數字，北京樓市8月新增供應套數8360套，新增供應面積94.6萬平方米，環比7月新增供應套數和面積分別上漲3.0%和20.0%。

　　而和供應量比翼齊漲的還有成交均價：8月成交均價為16795元/平方米，而7月成交均價為14633元/平方米，漲幅為15%。(如下表)

　　供應增加而成交減少，進而導致期房存量的疊加。8月31日，北京市房地產交易管理網數字顯示，可售期房住宅72816套，而7月底，北京可售住宅期房存量只有6.9萬套。

　　●樓市升溫推動市場放量　房價猛漲讓購房者止步

　　“房價上漲過快，導致不少買家重新觀望。”北京大學房地產研究所所長陳國強在接受《廣廈時代》采訪時表示，價格因素是8月成交量下滑的重要原因，特別是在介于高端住宅和低端保障房之間的普通住宅市場，觀望氛圍更濃。“當然房價不是制約成交量的唯一因素。”陳國強認為，上半年快速放量和大量成交有很多特殊背景，包括一季度利率、稅費和價格的“三降”；而在上半年市場需求充分釋放之后，下半年后續需求力量減弱，很難再演上半年的紅火，“虎頭蛇尾也是正常的”。

　　在接受我們采訪時，中原地產華北區域董事總經理李文杰也同意房價上漲超出購房人心理預期的觀點。李文杰表示，受下半年貨幣政策微調的影響，購房人也有了“房價可能下行”的期待，因此放緩了出手速度。

　　而對于8月供應量的增加，李文杰認為也是正常的市場反應：因為房地產開發有一個比較長的周期，一些開發商在小陽春時看到向好勢頭，就希望趕上這一波熱銷，進而加快施工進度，在八九月份形成放量。

　　●年內難見房價猛漲　明年走勢變數尚多

　　“8月比7月成交均價漲了2000多塊錢肯定是太快了。”不少專家都在接受我們采訪時表達了這樣的觀點。猛漲能否持續？專家普遍認為沒有可能，“政策釋放的信號就不支持房價猛漲。”

　　今年6月，銀監會下發《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》，要求各銀行嚴把二套房按揭貸款的審查和發放。而在兩個月后，從一些房產中介機構透露出的信息是，北京多家銀行已經不再對二套房貸給予優惠，而是執行基準利率1.1倍的政策。

　　對此，協成機構品牌總監于川認為，二套房貸的政策收緊，支撐市場的改善型需求和大量的投資型需求會受到直接影響，而自住型需求一般承受不起目前的高房價。

　　“上半年樓市的投資熱，主要是由高端產品投資帶動。”陳國強認為，之前樓市的投資熱集中在別墅等高端市場，資金主要從實體經濟轉移而來。而中端住宅產品的普通投資人沒有那么積極，更趨謹慎。“房價出現調整、反復、震蕩，也和接下去的高端住宅、普通住宅、政策房誰占據供應主力有關系。”

　　頂秀置業董事長劉新虎從另外一個角度分析了供應結構的變化。劉新虎說，之前房價上漲主要集中在一些老盤后期項目，開發商為了保持現金流的穩定，就會通過上調房價調控銷售進度。而在9月之后不少新盤特別是大體量新盤入市初期，定價不會太高，甚至還可以把成交均價往下拉一點。

　　“在買家期待房價下行和開發商加大供應之后，房價上漲的幅度也會降下來。”李文杰說，市場會自動調節類似8月房價猛漲的態勢，“今年內可以繼續漲價的項目和漲幅都不會超過10%。”

　　同時，中國管理科學研究院研究員李開發也認為，像8月成交均價漲了2000多元的幅度難以持續，“預計年底成交均價能漲到18000元/平方米左右”。這和李文杰預測相符。李開發說，由于洞悉購房人的心態是買漲不買跌，開發商依然會在銷售策略上小幅提高房價，“價格小幅上升、成交量小幅下降”會持續到年底。

　　“今年以來的一些優惠政策會不會延續？二套房貸政策執行如何？貨幣政策的微調能到什么程度？購房者的心理預期如何？”至于明年市場走向，陳國強認為變數還有很多，目前難有定論。 文/張旭