- 業(yè)內觀點 “未來可能出現(xiàn)六環(huán)時代”

　　●中國房地產經理人聯(lián)盟秘書長陳云峰

　　有一個重要的局面就是今年的土地多數(shù)供應都集中在五環(huán)左右，這些土地將會在1-2年內進入市場，所以五環(huán)外住宅供應量充足應該是連續(xù)的，甚至熱點區(qū)域都是連續(xù)的。比如明年的供應量可能會集中在來廣營板塊、大興黃村板塊，這些區(qū)域至少會有300多萬平米的住宅進入市場。

　　事實上，北京樓市按照環(huán)線發(fā)展的軌跡也必然會以此出現(xiàn)三環(huán)時代、四環(huán)時代、五環(huán)時代，甚至將來的六環(huán)時代。尤其是隨著城區(qū)內土地供應的減少，北京樓市郊區(qū)化發(fā)展進程的推進，五環(huán)時代到來是不可避免的。五環(huán)左右的住宅都是在新的城市規(guī)劃基礎上做出來的，所以這些樓盤的整體規(guī)劃比較先進，其優(yōu)勢就是具有良好的軌道交通和城市快速路交通，而五環(huán)本來就是一個非常便捷的通道。同時，五環(huán)左右住宅的容積率相對較低，可以開發(fā)低密度、高綠化率的住宅產品，居住的舒適度應該不錯。劣勢就是教育配套和整體商業(yè)不足，這是五環(huán)左右住宅項目面臨的共同問題，雖然多數(shù)項目都配建有學校，但名校則幾乎沒有。

　　按照購買者構成來看，五環(huán)左右的購買者多數(shù)為戶口不在北京但在北京工作的人，多數(shù)為首次置業(yè)的剛性需求。比如，明天第一城非北京戶口的購買者達60%以上，開發(fā)商可根據(jù)此類人群的需求來定制其產品。

　　金地、保利、綠地等公司有關負責人均認為，新城北區(qū)堪比朝青板塊，未來產品將以高品質住宅為主。

　　商業(yè)配套方面，大興今年出手不俗。宜家家居在離此不遠的西紅門拿下其亞洲旗艦店地塊，擅長綜合開發(fā)的上海綠地一舉拿下兩塊地，其中一塊為商業(yè)金融用地，未來將建成地標性商業(yè)。

　　價格方面，地產大鱷競逐大興，拉升了地價，保利地產以7248元/平米的價格拍下五環(huán)路南側的新城北區(qū)2號地，成為大興“地王”。按照7300元/平米的地面價計算，商品房成本價已達到12000元/平米。

　　這直接促使區(qū)域在售樓盤提價，距離新城北區(qū)不遠的鴻坤理想城項目，自地王拍出后，均價由9000多元/平米漲到了目前的12500元/平米。大興新城北區(qū)的主流二手房價格已經超過萬元。如領海淺水灣、翡翠城公寓等價格在11000元、12000元/平方米。

　　而區(qū)域的別墅項目原生墅、翡翠城福提島價格已達到18000元/平方米，福提島最貴的可以賣到20000余元/平方米。