央視上周日《經(jīng)濟半小時》欄目報道了李澤楷旗下房地產(chǎn)公司在北京囤地三年后轉(zhuǎn)手,指其炒地利潤比蓋房高三倍。開發(fā)商囤地與資本泡沫、房價上漲的微妙聯(lián)系被暴露在陽光之下,囤地炒地不成比例的暴利與風險引發(fā)各界高度關注。

　　囤地收益好過炒金

　　據(jù)報道稱,北京核心城區(qū)的工體四號地塊2006年被李澤楷旗下的房地產(chǎn)公司盈科大衍地產(chǎn)公司競得,按照約定此地塊開工日期為2006年9月20日,峻工日期為2008年3月31日,但一直沒有動工,最后該地塊于今年8月21日被轉(zhuǎn)讓給另一家香港企業(yè)瑞安建業(yè)。盈科方面的轉(zhuǎn)讓價為1.18億美元,而當初的拍賣價格為5.1億人民幣,按照當時的匯率,僅為0.6414億美元。如果按照2009年8月的匯率,約為0.7467億美元,考慮到中間費用,小超人大概賺了0.5億美元,三年利潤在78%以上。分析人士稱,如果開發(fā)商選擇建樓,收益也不過幾千萬元,大約是炒地收益的1/3。

　　財經(jīng)評論人葉檀算了另一筆賬:如果“小超人”囤的是同樣價格不斷上漲的黃金,按照2006年9月15日的現(xiàn)貨金為每盎司572.35美元,2009年8月21日為953.85美元,盈利381.50美元,盈利約為60%。葉檀的結(jié)論是,在中國一線城市核心區(qū)域囤地收益好于囤金。

　　囤地風險輕松轉(zhuǎn)移

　　盈科炒地獲暴利的新聞在當前新一輪搶地風潮背景下顯得極具警示意義。數(shù)月以來,北京、上海、廣州、深圳等一二線城市的地價不斷被新的“地王”推至新高,發(fā)展商手中的土地儲備估值也得到了進一步上漲,房價也從穩(wěn)定走向大幅上漲,房地產(chǎn)市場的泡沫化引發(fā)眾多擔憂。

　　專家指出,發(fā)展商在不斷推高地價過程中的風險與其獲得的溢價收益完全不成比例,風險被稀釋在了資本市場和購房者身上。發(fā)展商的“圈地運動”在資本市場被解讀為利好,而購房者在通脹預期之下也熱衷于買高檔住宅投資保值,大量資金就這樣循環(huán)為開發(fā)商“輸血”。

　　另一方面,國家要求收回閑置土地的政策在多數(shù)時候成為一紙空文,有關部門多次重申與調(diào)研的效果也不明顯。北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強指出,企業(yè)之所以敢于大規(guī)模拿地和囤地,是基于利益驅(qū)動。而地方政府縱容這種囤地的行為,同樣也是利益驅(qū)動。