-原因

　　持有成本太低

　　囤地現象為什么屢禁不止？一位業內人士一針見血地指出根本原因：“炒地跟炒房一樣，就是持有成本太低”。

　　一位不愿透露姓名的開發企業負責人告訴記者，與開發房產相比，“囤地幾乎沒有成本”。

　　雖然根據現行政策，如果開發企業不能在承諾的開發期限內完成開發工作，將受到相關懲罰，“但實際執行中，處罰力度根本跟不上，甚至沒有任何處罰”，該負責人告訴記者，因為處罰力度跟不上，加上幾乎沒有任何開發行為，所以，囤地的成本只來自資金成本，而這種成本對囤地帶來的高額利潤而言，幾乎為零。“目前一般企業的資金成本是一年6%-8%，央企更低，大概在4%-5%左右，而囤地一年地價上漲幅度遠遠高于此。”

　　以李澤楷拿的工體四號地塊為例，該地按照約定開工日期為2006年9月20日，竣工日期為2008年3月31日，但實際情況卻是截至8月21日被轉讓時，整個工地僅有一個大坑。著名財經評論員葉檀為其算了筆賬，該地轉讓價為1.18億美元，當初拍賣價為5.1億人民幣，按照當時的匯率，僅為0.6414億美元，按照2009年8月的匯率，約為0.7467億美元，考慮到中間費用，大概賺了0.5億美元，3年利潤在78%以上。

　　政策執行性過差

　　除了持有成本過低外，現行政策可執行性太差也是囤地現象屢禁不止的重要原因。

　　一位有過多年開發營銷經驗的開發商告訴記者，每次政府說要嚴控囤地現象的政策出臺前，業內都要緊張一次，但是，政策出臺后，卻都徹底放了心，“就像紙老虎，看著厲害，實際上沒有任何威懾能力，很難執行。”

　　根據目前規定，一年未動工可征收土地出讓金20%以下土地閑置費，閑置兩年以上可無償收回。

　　對此，業內普遍認為貌似很嚴，但實際操作缺乏細節，大有文章可做。上述開發商笑問記者：“如果開發商拿到一塊20萬平方米的土地，兩年開發了1000平方米，這算不算開發？”

　　另有開發商告訴記者：“把規劃做復雜點，總需要修改，拖延時間；抓住政府規劃的問題不放，也可以拖延時間；實在不行，在工地挖個大坑，這也算動工吧”。

　　政策漏洞過大還不是最重要的，最重要的是，從政策出臺至今兩年多的時間里，全國各地對此政策的執行程度更讓所有的開發商覺得此前的擔心是多余的。“拿了地不開發的土地比比皆是，超過兩年以上的多了去了，但有幾塊地真正被處罰被收回的？就算被處罰被收回的，開發商的實際損失也遠遠低于地價款，因為拍得土地后，基本上只要交了首付款，就可以無限期地拿著。”

　　據不完全統計，從該政策頒布至今，全國出讓土地中，因閑置被收回的不超過5例。

　　業內人士直言，這與地方政府執行意愿不強有密切關系。

　　北京大學房地產研究所所長陳國強看來，企業之所以敢于大規模拿地和囤地，是基于利益驅動，而地方政府縱容這種囤地的行為，同樣也是利益驅動。

　　供地計劃遭詬病

　　雖然有些企業囤地就是為了獲得高額利潤，但還有相當一部分企業卻認為自己囤地是出于無奈，“政府供地計劃缺乏長遠性和透明性，如果不囤地，就會陷入被動中，非常不利于企業長遠發展”。

　　華遠地產董事長任志強則公開聲稱：“房地產是要囤地的，手里有糧心中才不慌。”這點得到相當多的開發商認同，即便是披露1/3房企不開發只倒地的潘石屹，也曾公開表示，土地供應不足，地價上漲預期過高，是大部分企業囤地的主要原因。他認為如果國土部能夠把原來定的條條框框的東西打破，能夠按照中國城市化進程的需要供應土地，這才是讓中國房價不會上漲20%，甚至30%的真正方法。

　　協成機構副總經理繆培丹認為，囤地牟利跟當今中國土地市場制度的不完善有較大關系。政府每年向市場究竟供應多少土地，有太多的不可確定性。正是因為這種不確定性迫使開發商必須為自己買大量的土地，滿足未來兩到三年的開發需求。