土地的巨大利益

　　但上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，企業的這一說法純屬借口，他認為企業囤地主要是利益驅動�？娕嗟ひ舱J為造就囤地現象的主要原因就是土地背后的巨大利益誘惑。

　　亞豪機構副總經理任啟鑫認為，作為房地產開發的源頭和生產資料，在現行的土地制度下，位于房地產開發鏈條頂端的土地本身就具備了極高的價值。由于房地產開發的周期性特點，土地的儲備量決定著開發企業能否實現持續性發展以及能否贏得資本市場的助力，因此，對于房地產開發企業來講，囤積一定量的土地是開發企業維持正常運營和長期發展的關鍵要素。

　　在這樣的背景下，越來越多的房地產企業參與到囤地中來，而且愈演愈烈，“全國最大地主”的門檻從1000萬平方米上升到2000萬平方米再上升到3000萬平方米，到今年，全國最大地主恒大地產的土地儲備已經高達5100億平方米。

　　錢多了必須買地

　　今年下半年以來土地市場異常活躍，各大企業爭相購地，各城市的最高地價一再被刷新，而這與資本市場的活躍和充裕有密切關系。

　　“土地市場的活躍與開發商手中的資金量有很大關系”，東亞地產營銷總監賈玉鵬告訴記者，“今年的土地市場和2007年很像，市場銷售形勢非常好，開發商手里積蓄了大量資金，這些錢不可能趴在賬面上，必須花出去滾動起來，唯一的去處就是買地�！彪m然買了地未必能馬上動工開發，但從企業行為看，不買地顯然是不行的。

　　中易安房地產擔保有限公司市場營業部總監徐東華也認為，囤地普遍主要還是因為開發商不缺錢。2008年，開發商受“錢荒”影響不太輕易出手拿地，而今年經歷了上半年的房地產旺銷，大部分房產商收回了大量資金，加上信貸寬裕，開發商資金很充裕，再加上對未來預期看好，拿地手筆自然加大。

　　不過，采訪中，業內人士均表示，目前開發商炒地行為還是多集中于二三線城市，一線城市的開發商會囤地但不怎么炒地。

　　-影響

　　囤地造成房價飆升

　　中原地產華北區域董事總經理李文杰認為，囤地對房地產行業的影響是多方面的，一是土地成本會不斷增高，資金成本隨時間發展而不斷升高，同時這也是種資源的浪費；二是會對市場統計造成困擾，干擾宏觀決策；三是社會輿論會對房地產行業形成負面影響；四是加劇土地供不應求，造成房價攀升。

　　這其中，最重要的就是第四點。

　　盡管部分開發商代表拒絕承認囤地推動了房價上漲，但大部分業內人士都認為囤地現象愈演愈烈的確在房價上漲中扮演了不可或缺的角色，甚至認為囤地是房價飆升的根本所在。

　　任啟鑫分析，囤地行為分為主動囤地和被動囤地兩類，其原因各有不同。由于樓盤定價往往不是簡單的成本計算法，而是參考周邊在售項目的售價來制定，因此，囤積優質地塊往往伴隨著價值的快速增長，開發企業可以從中獲取更高的利潤回報，主動囤地的開發商便是出于此種目的來減慢辦理報批手續以及開發步驟，從而實現囤積居奇。被動囤地的開發商則有多種原因，在政府未實行土地一級開發制度前出讓的地塊，很大一部分是因為前期動遷未能及時完成而被迫囤地。實行土地“招拍掛”制度后，一些開發商也是由于過于樂觀地預估了市場行情，高價拍地后如快速開發，將面臨著無利可圖的窘境，因此不得不放緩開發步驟，選擇囤地，待區域價值提升后再入市銷售。但無論是任何原因造成的開發商囤積土地，都會擾亂市場的正常供需平衡，人為造成供不應求的假象，推動房價上漲，不利于房地產市場的平穩、健康發展。

　　繆培丹認為，現今的樓市虛高的根本原因就是從土地上表現出來的，2007年大宗地王刺激樓市的投資業者的購房熱情高漲。2008年的金融危機陰影，將所有地產企業資金鏈基礎的脆弱顯露無遺。老地王開始在那里長草，2009年財政和貨幣政策放寬，不嚴格監控信貸資金投向，使得信貸資金流入房地產領域來創造一個又一個“地王”，再次造成房價成本居高不下。并且現今高價囤地行為，也通過高地價帶動土地周邊在售樓盤價格高漲。而2009年在新地王不斷涌現的情況下卻出現了商品房的供應不足，政府供應再多的地都會被開發商囤積在手中，形不成真正的供應量，那么供不應求這種假象就得不到改變，充分地說明了現今樓市的囤地囤房交替現象，是房價飆升的根本所在，也是造成房地產市場泡沫原因所在。