“賣地籌錢”以求變

　　獵德村改造的模式是，賣一塊地給開發(fā)商，資金用于改造舊村，而政府不出資

　　如何推進(jìn)城中村改造，廣州一直在探索。2007年，“獵德模式”出現(xiàn)。獵德是距離城市中軸線不足200米的一個城中村。

　　獵德村的改造有個前提，政府要修建大橋，要通過獵德村，若大橋繞過獵德村，將增加投資數(shù)十億。

　　知情人士稱，當(dāng)時政府考慮，與其把錢花在改大橋方案上，不如借此改造獵德村。

　　2007年6月，天河區(qū)政府確定的思路是：在獵德村劃出一塊土地拍賣給開發(fā)商，再用拍地所得資金進(jìn)行城中村改造，政府不出資。

　　在村民安置方面，基本采取“拆一補(bǔ)一”的補(bǔ)償方式———采用階梯式安置法，產(chǎn)權(quán)證內(nèi)基建面積不足二層的可補(bǔ)平二層，依此類推，四層為上限，四層及以上按產(chǎn)權(quán)證內(nèi)合法面積。

　　這種模式被村民普遍接受。因為他們不僅不用搬遷，還可以繼續(xù)維持租房經(jīng)濟(jì)。

　　“賣地籌錢”的獵德模式，還使政府在拆建過程中幾乎不用花一分一厘。

　　這成為后來廣州城中村改造的一個樣本。

　　去年5月26日，廣州下發(fā)《關(guān)于完善“農(nóng)轉(zhuǎn)居”和“城中村”改造有關(guān)政策問題的意見》。確定了在城中村改造中，村民和村集體原有合法產(chǎn)權(quán)的物業(yè)，原則上由改造主體按1∶1復(fù)建補(bǔ)償，并由原村集體統(tǒng)籌安置。

　　該文件還提出，“城中村”土地經(jīng)整理，合法產(chǎn)權(quán)部分的村民住宅和集體物業(yè)復(fù)建安置后，剩余用地可用于發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)項目，或依政策公開出讓。

　　文件使“賣地籌錢”獲得合法依據(jù)，為其他城中村改造提供了政策支持。

　　隨后啟動的海珠區(qū)琶洲村、越秀區(qū)楊箕村、天河區(qū)冼村、林和村的改造方案，都將參考“獵德模式”。

　　一村一策與兩種模式

　　自籌資金改造后出租物業(yè)，和賣地籌資，是政府給出的兩種模式

　　與獵德村隔江相望的琶洲村，又更進(jìn)了一步，誕生“琶洲模式”。

　　今年10月20日，保利地產(chǎn)以1.42億元取得了琶洲村超過64萬平方米的土地，要承擔(dān)總計約44.7億元的改造成本。相對應(yīng)的，保利地產(chǎn)將獲得3塊商業(yè)金融業(yè)用地和一塊居住用地。

　　琶洲村的改造，政府不再負(fù)責(zé)拆遷安置，整個村改造都將由開發(fā)商承擔(dān)。而此前的獵德村，回遷安置房仍由政府組織建設(shè)。

　　這是廣州首次將城中村改造項目完全交給開發(fā)商運作。

　　盧國明所在的冼村，目前也已完成初步改造方案，總體思路借鑒了獵德模式。9月26日，冼村遞交給天河區(qū)政府的報告中，提到冼村將采取的模式是，“以村集體經(jīng)濟(jì)組織為主體進(jìn)行改造，通過拍賣地塊籌集改造資金”。

　　事實上，廣州市政府為城中村改造定的大方向為“一村一策”，而具體到城中村改造中如何達(dá)到經(jīng)濟(jì)平衡，政府給出了兩種模式。

　　根據(jù)今年年初廣州市規(guī)劃局出臺的《廣州城中村改造規(guī)劃指引》(試行)，第一種模式是社區(qū)自籌資金，改造后部分物業(yè)出租。該模式適合于無地可賣的城中村。第二種模式，便是拍賣土地籌集資金再改造。

　　該文件還提到，無法在改造地塊內(nèi)實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)平衡的，可考慮在符合城市規(guī)劃的條件下作“區(qū)域平衡”，異地補(bǔ)償。

　　廣州目前開展的城中村改造，都在這個文件的框架內(nèi)制定方案。

　　目前正在改造的花地村，未“賣地籌資”，村民利用自留地發(fā)展經(jīng)濟(jì)，贏得資金后，分片啟動改造，像挪車位一樣，一點點為舊村“換血”。