“賣地籌錢”以求變

　　獵德村改造的模式是，賣一塊地給開發商，資金用于改造舊村，而政府不出資

　　如何推進城中村改造，廣州一直在探索。2007年，“獵德模式”出現。獵德是距離城市中軸線不足200米的一個城中村。

　　獵德村的改造有個前提，政府要修建大橋，要通過獵德村，若大橋繞過獵德村，將增加投資數十億。

　　知情人士稱，當時政府考慮，與其把錢花在改大橋方案上，不如借此改造獵德村。

　　2007年6月，天河區政府確定的思路是：在獵德村劃出一塊土地拍賣給開發商，再用拍地所得資金進行城中村改造，政府不出資。

　　在村民安置方面，基本采取“拆一補一”的補償方式———采用階梯式安置法，產權證內基建面積不足二層的可補平二層，依此類推，四層為上限，四層及以上按產權證內合法面積。

　　這種模式被村民普遍接受。因為他們不僅不用搬遷，還可以繼續維持租房經濟。

　　“賣地籌錢”的獵德模式，還使政府在拆建過程中幾乎不用花一分一厘。

　　這成為后來廣州城中村改造的一個樣本。

　　去年5月26日，廣州下發《關于完善“農轉居”和“城中村”改造有關政策問題的意見》。確定了在城中村改造中，村民和村集體原有合法產權的物業，原則上由改造主體按1∶1復建補償，并由原村集體統籌安置。

　　該文件還提出，“城中村”土地經整理，合法產權部分的村民住宅和集體物業復建安置后，剩余用地可用于發展集體經濟項目，或依政策公開出讓。

　　文件使“賣地籌錢”獲得合法依據，為其他城中村改造提供了政策支持。

　　隨后啟動的海珠區琶洲村、越秀區楊箕村、天河區冼村、林和村的改造方案，都將參考“獵德模式”。

　　一村一策與兩種模式

　　自籌資金改造后出租物業，和賣地籌資，是政府給出的兩種模式

　　與獵德村隔江相望的琶洲村，又更進了一步，誕生“琶洲模式”。

　　今年10月20日，保利地產以1.42億元取得了琶洲村超過64萬平方米的土地，要承擔總計約44.7億元的改造成本。相對應的，保利地產將獲得3塊商業金融業用地和一塊居住用地。

　　琶洲村的改造，政府不再負責拆遷安置，整個村改造都將由開發商承擔。而此前的獵德村，回遷安置房仍由政府組織建設。

　　這是廣州首次將城中村改造項目完全交給開發商運作。

　　盧國明所在的冼村，目前也已完成初步改造方案，總體思路借鑒了獵德模式。9月26日，冼村遞交給天河區政府的報告中，提到冼村將采取的模式是，“以村集體經濟組織為主體進行改造，通過拍賣地塊籌集改造資金”。

　　事實上，廣州市政府為城中村改造定的大方向為“一村一策”，而具體到城中村改造中如何達到經濟平衡，政府給出了兩種模式。

　　根據今年年初廣州市規劃局出臺的《廣州城中村改造規劃指引》(試行)，第一種模式是社區自籌資金，改造后部分物業出租。該模式適合于無地可賣的城中村。第二種模式，便是拍賣土地籌集資金再改造。

　　該文件還提到，無法在改造地塊內實現經濟平衡的，可考慮在符合城市規劃的條件下作“區域平衡”，異地補償。

　　廣州目前開展的城中村改造，都在這個文件的框架內制定方案。

　　目前正在改造的花地村，未“賣地籌資”，村民利用自留地發展經濟，贏得資金后，分片啟動改造，像挪車位一樣，一點點為舊村“換血”。