城中村改成“村中城”？

　　三元里“村長(zhǎng)”李國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，改造后密集的住宅，會(huì)讓改造本身失去意義

　　對(duì)于冼村的改造，“村民”盧國(guó)明的解讀是，就是把全村的樓房挨個(gè)摞高，剩下的地賣給開發(fā)商。

　　11月15日，三元里實(shí)業(yè)公司總經(jīng)理、“村長(zhǎng)”李國(guó)強(qiáng)說(shuō)，三元里村不會(huì)走獵德模式。賣地給開發(fā)商只有提高容積率，改造后的獵德村，容積率最高已達(dá)到10。

　　據(jù)李國(guó)強(qiáng)介紹，目前這些擁擠的城中村，三元里的容積率是3.7，冼村不超過(guò)4。

　　這些都已超過(guò)廣州市的規(guī)定，根據(jù)廣州市今年初發(fā)布的規(guī)定，最高容積率應(yīng)不超3.2。

　　而在冼村改造初步方案中，地塊毛容積率最低約為7.1，并提到，即便如此，已沒有空間對(duì)村民可能提的高補(bǔ)償做出調(diào)整。

　　11月12日，冼村街道辦主任張穎說(shuō)，目前定的容積率還不是最終的。但可以確定的是，改造后容積率不會(huì)是3點(diǎn)多那么低。

　　容積率問(wèn)題也困擾著楊箕村。

　　11月10日，楊箕村書記張建好說(shuō)，楊箕村也準(zhǔn)備借鑒獵德模式“賣地籌錢”，但楊箕村土地很少，總共才有11萬(wàn)多平方米。

　　“核心還是容積率問(wèn)題�！睆埥ê谜f(shuō)，之前的改造方案將容積率定為6，目前照此計(jì)算，要“拆一補(bǔ)一”很難。但容積率再提高的話，“以后更慘”，會(huì)成“村中城”。

　　李國(guó)強(qiáng)說(shuō)，區(qū)政府之前給改造后的三元里定的容積率大約為6.7，村里提出不超過(guò)5，現(xiàn)在定的是4.8。

　　“密集的住宅，改造就失去意義。”他認(rèn)為，高容積率只會(huì)是“長(zhǎng)高了的城中村”。

　　去年12月12日，廣州市建委負(fù)責(zé)人曾提出，城中村改造“切忌急功近利”，要成熟一個(gè)，改造一個(gè)，避免“換湯不換藥”的“村中城”；不能為了多蓋房子，索取過(guò)高容積率，變成新一代的“石屎森林”。

　　不過(guò)，城中村改造中，在容積率方面的政策出現(xiàn)松動(dòng)�！稄V州市城中村改造規(guī)劃指引》(試行)中提出，基于經(jīng)濟(jì)平衡來(lái)確定改造區(qū)域的容積率。按該文件中的換算方式，容積率隨著改造成本及拍賣價(jià)格而浮動(dòng)，拆遷補(bǔ)償越高容積率就越高。

　　李國(guó)強(qiáng)說(shuō)，長(zhǎng)期以來(lái)，廣州城中村改造一直拒絕引入開發(fā)商，很大原因是擔(dān)心加大市中心居住密度。

　　不過(guò)，今年6月，廣州向開發(fā)商伸出了“橄欖枝”，表示“歡迎有實(shí)力、有信譽(yù)的開發(fā)商積極參與廣州城中村改造”。

　　李國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，“原則”打破了，但在城市密度方面，還沒有更好的解決辦法。

　　“像獵德這樣就地安置，勢(shì)必會(huì)大幅提高土地容積率�！睆V州城市規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)研究院總規(guī)劃師、中山大學(xué)教授袁奇峰認(rèn)為，獵德模式表面看政府很輕松，但下一屆政府需要為高容積率進(jìn)行大量基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，支出大筆財(cái)政；這樣一來(lái)，“村民得益了，全市人民卻受損。可以說(shuō)獵德模式不宜推廣”。

　　11月23日，記者就容積率等問(wèn)題向廣州市規(guī)劃局提出采訪請(qǐng)求，未得回應(yīng)。

　　對(duì)開發(fā)商的顧慮

　　業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心區(qū)域房?jī)r(jià)會(huì)被抬高，城中村負(fù)責(zé)人則擔(dān)心開發(fā)商會(huì)帶來(lái)爛尾樓

　　冼村村民盧國(guó)明最近常在冼村大廈看到陌生面孔。他打聽到，這些人是保利集團(tuán)來(lái)參與城中村改造的。

　　11月23日，冼村街道辦主任張穎否認(rèn)地產(chǎn)商已介入：“還沒到那一步”。不過(guò)冼村舊村改造近三個(gè)月的會(huì)議記錄顯示，會(huì)議有兩方代表，其中一方是保利集團(tuán)。

　　11月8日，冼村副書記盧佑醒說(shuō)，目前冼村改造還在測(cè)量及制定方案階段，方案最終由市政府決定。

　　一名不愿具名的開發(fā)商說(shuō)，目前的城中村改造，都是政府為地產(chǎn)商量身定制項(xiàng)目。往往是，開發(fā)商先與村經(jīng)濟(jì)體基本談妥了，再走一個(gè)公開的形式。

　　今年10月20日，保利地產(chǎn)作為唯一競(jìng)價(jià)人，以底價(jià)拿下琶洲村的4個(gè)地塊。

　　據(jù)媒體報(bào)道，招標(biāo)前廣州市國(guó)土局給開發(fā)商開具了五大條件，而具備這些條件的僅有保利等三家，但另兩家精力已分散在其他城中村改造項(xiàng)目。

　　對(duì)于開發(fā)商先期介入后再拍地，白云區(qū)三元里“村長(zhǎng)”李國(guó)強(qiáng)認(rèn)為可以理解。他說(shuō)城中村改造事情很多，開發(fā)商要參與項(xiàng)目，必須提前了解“盤子有多大，水有多深�！�

　　廣州的城中村改造，多是一個(gè)村作為一個(gè)項(xiàng)目整體進(jìn)行，每個(gè)項(xiàng)目拿到土地市場(chǎng)都是“巨無(wú)霸”。有業(yè)內(nèi)人士指出，由一家開發(fā)商改造一個(gè)城中村，大量開發(fā)用地被一家壟斷，容易抬高區(qū)域樓價(jià)。

　　也有意見認(rèn)為，這或可調(diào)控樓價(jià)，例如琶洲村如不是保利底價(jià)拿下，地價(jià)和樓價(jià)就會(huì)更高。

　　城中村的負(fù)責(zé)人們對(duì)開發(fā)商也存有擔(dān)憂。

　　11月10日，楊箕村書記張建好說(shuō)，楊箕村從去年提出改造意向后，先是富力集團(tuán)與他們對(duì)接，今年又變?yōu)楸＠�集團(tuán)。而張建好說(shuō)，他們對(duì)開發(fā)商還不信任，“我們最害怕的是爛尾樓”。她認(rèn)為最好的辦法是由政府主導(dǎo)征地開發(fā)。

　　白云區(qū)三元里村“村長(zhǎng)”李國(guó)強(qiáng)說(shuō)，三元里不打算賣地，而希望自主開發(fā)。“與其讓我們賣地，不如讓我們賣樓�！�

　　2007年1月27日，廣州市規(guī)劃局前任局長(zhǎng)潘安曾說(shuō)，引入開發(fā)商還存在法律障礙。因?yàn)槌侵写甯脑斓闹黧w是村民，原則上應(yīng)是村民說(shuō)了算，政府主要是組織、引導(dǎo)作用。

　　11月9日，天河區(qū)政府有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，對(duì)于城中村改造引入開發(fā)商的問(wèn)題，目前尚不成熟，不方便回應(yīng)。