編者按：2009年，中國樓市在全球經濟危機影響尚未褪盡之時，不僅沒出現眾人預期中的拐點，經過年初的一波“小陽春”行情，房價就再次站上歷史高位，其后就不斷創出新的紀錄。日前，中央政府在短短一周時間里連續三次提及房地產問題，提出要加強市場監管，穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。在此背景下，一路上行的房價在2010年將如何變化？針對大眾關心的這一話題，本報組織報道組采訪專家，從商品房供應、營業稅政策以及信貸和土地調控政策等方面入手，剖析影響樓市的關鍵因素，以饗讀者。

　　結構性失衡？以商品房供應量破題

　　本報記者 李 蕊

　　近日，福州市國土資源局發布公告，本月25日將公開出讓9幅國有建設用地。消息一出，立刻引起業界的廣泛關注，畢竟這是今年下半年以來屈指可數的幾次拍賣會中規模最大的一次，而且將是今年最后一次土地拍賣會。

　　眾所周知，商品房的市場供應量對房價有著重要影響，而商品房供應量與土地供應密切相關，因此，在不少業內人士看來，本次土地拍賣透露出的信號意義非凡。

　　土地供需矛盾突出？

　　2009年的樓市迅速走出低迷，也帶暖了已冷寂一年的土地市場。從今年3月的“土地第一拍”開始，福州的土地市場就被眾開發商炒得火熱，除了本地房企，包括萬科、華潤等國內一線房企也看好作為福州樓市的未來前景，頻頻參與到土地的爭奪中。

　　據了解，將于本月25日出讓的地塊全部為商業地塊，其中有5幅兼具住宅用途。9幅地塊中，最大的56畝，最小的僅8畝。

　　業內人士表示，今年政府推地力度不大。相關數據也佐證了業內人士的分析。今年福州五城區共拍出21幅土地，其中純居住用地1幅，商業住宅用地10幅，商業金融和辦公用地6幅，其余4幅為工業和其他用地。從成交地塊所處區域來看，以倉山區和臺江區為主，各有7幅新地塊成交，晉安區有5幅、馬尾區2幅。有專家分析，從今年供應和成交的土地性質來看，以商業用地為主，地塊普遍偏小，純居住用地只有萬科在則徐大道以西的原工貿紙箱廠東地塊，面積僅為24.25畝，就此來看，新增土地供應帶來的商品房供應也有限。

　　“今年土地供應量同往年相比有所減少。”開成房地產總經理鄭景楓表示，由于土地供應量不大，加之外地房企參與角逐，地價被抬高了不少。另外，從拿地到商品房的推出還需要較長的周期，下半年成交的地塊最快也要到明年底才能推出現房，而且今年土地拍賣多以商業用地為主，這對明年的住宅供應造成不小的影響。

　　樓市供應結構性失衡

　　在業內人士看來，除了今年的土地供應不足外，今年存量房的大量消化也影響了明年的商品房供應。

　　鄭景楓表示，福州樓市從年初強勁反彈之后，已經持續紅火了10個月之久，各大開發商手上的存量房已消耗殆盡，現在推出的樓盤的用地都是早先競得的土地，“今年剛性需求集中釋放的結果就是120㎡以下房源被大量消化，年末在售的大多是大戶型或投資性小戶型。”

　　相關統計數據顯示，今年第三季度福州樓市，90㎡以下房源成交量雖然仍占30%左右，但比一季度的48.6%顯著下降。從成交金額看，180㎡以上的大戶型開始顯著抬頭，而從供應量上，180㎡以上房源已成為目前市場上數量最多的產品。

　　作為福州樓市“風向標”的住交會上，參展樓盤大多以150平方米以上的大戶型為主，如三盛中央公園、融僑官邸2期、世歐彼岸城等，除此之外還有相當多的別墅項目，如三盛托斯卡納、融橋旗山別墅、北緯25N安妮女王等，而為廣大普通購房者所青睞的80㎡-120㎡戶型難覓。某房地產公司銷售經理林先生戲稱，福州樓市戶型結構出現結構性失衡，由往年的“橄欖形”變成了現在的“沙漏形”。

　　林先生告訴記者，今年下半年推出了一批小戶型產品。“但這其中很多產品是投資型小戶型。”林先生分析，隨著年初樓市的復蘇，剛性需求得到有效釋放，備受歡迎的小戶型產品幾乎被消化殆盡。隨著房價不斷上揚，投資型和改善型需求逐漸占據市場主導地位，由此導致投資型小戶型以及大戶型和別墅項目“應聲而出”。此外，由于2008年不少存量房都是大戶豪宅產品，這才導致現在產品供應兩級分化嚴重。

　　明年上漲壓力不大？

　　面對今年需求的集中釋放、存量房的大量消化、土地供應相對趨緊的情況，不少業內人士對明年的樓市狀況心存擔憂，“存量房基本消化殆盡，而房地產開發的周期相對較長，而且可開發用地也不多，如果明年延續年底的成交量，明年商品房供應會比較緊張，房價很有可能會進一步上漲。”

　　業內人士丘先生表示，明年上半年，福州樓市可能出現別墅的供應量超過普通住宅產品。 “開發商應該調整產品供應結構。”福州房地產專家陳國旺認為，“目前供應結構性失衡是因為在去年樓市低迷的時候，住房單價和總價低，開發大戶型有利可圖。但是樓盤開發的周期較長，等到樓盤推出時正值樓市紅火，房價升高，總價也跟漲。今年下半年又釋放了相當一部分的改善型和投資型需求，明年大戶型市場前景有限，再加上土地供應不足，明年樓市普通住宅稀缺，開發商應該會逐步轉向開發總價較低的中小戶型商品房。”

　　近日召開的國務院常務會議也明確提出，要增加普通商品住房的有效供給。適當增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應，提高土地供應和使用效率。在保證質量前提下，加快普通商品住房建設。對此，陳國旺認為，“這種調整需要時間。”

　　福州大學房地產研究所王阿忠博士亦認同陳國旺的觀點。鄭景楓則強調，業內人士都十分看好明年的市場，盡管現在小戶型稀缺，但隨著市場發展，明年的樓市將會進一步細分，大戶型朝著品牌化發展，小戶型產品也會不斷推出。“總體而言，市場的供應量有限，加之產品結構調整需要時間，所有明年福州房價會小幅上升，不過由于目前房價已處相當的高位，所以明年房價上升幅度不會太大。”