信貸微調，土地放量樓市調控可期

　　本報記者 蔣錦仕

　　日前結束的中央經濟會議定下基調——“明年貨幣政策要保持連續性和穩定性”。“明年信貸投放總量較今年會有所下降，但下降幅度不會很大”的信號讓地產界人士拍手稱慶。

　　然而，僅僅4天之后，國務院常務會議就推出一系列政策(業內稱之為“國四條”)，來遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。其中，“適當增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應”，“加大差別化信貸政策執行力度”這兩條格外引人關注。

　　業內人士表示，一系列政策表明，國家希望通過營業稅政策和差別化信貸政策來抑制投資投機性購房的同時，對樓市的調控將更多地依靠土地放量，增加市場供應來實現。

　　以土地供應調控樓市

　　“金融危機影響還未完全消除，經濟復蘇還需要時間，擴大內需的思路不會改變，而樓市剛性消費是擴大內需的強大手段，信貸投放總體保持寬松也就不難理解了。”上海永大電梯董事長許作名告訴記者，房地產業除了帶動直接消費以外，還會拉動相關上下游產業發展，其所在公司業績就與樓市緊密相關。

　　數據顯示，截至今年10月底，廈門銀行機構發放的房貸總余額為890多億元，其中開發房貸為283億元，個人商業房貸560億元，公積金房貸61億元。正是在信貸支持下，包括廈門在內福建樓市可謂成交火爆。

　　然而成交量迅速放大的同時，今年房價也是逐步攀升。如何保持房地產市場繁榮的同時，遏制房價過快增長已成當下調控樓市的關鍵。

　　“當前穩住房價的最好辦法，就是增加市場供應。”廈門一位房產分析師表示，采取大幅加息的方式也可以抑制房價快速上漲，但這樣會抑制需求，“因此，只要通脹壓力不是很大，就不應采取大幅加息。”

　　為此，“國四條”采取結構性增供的做法，即，適當增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應，加快普通商品住房建設。同時，會議還提出，繼續大規模推進保障性安居工程建設，力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。

　　業內人士認為，通過增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房供應，在平抑房價的同時，還可以促進國內房地產市場由 “單純市場化”轉向市場與保障并行的“雙軌制”，即“市場的歸市場、保障的歸保障”。

　　事實上，土地調控樓市的思路在近幾個月已逐漸清晰。11月10日，國土資源部發文，對各類城市商品住宅項目單宗用地規模規定上限，“最大地塊不得超過20萬平方米”；12月9日，國家發展改革委主任張平表示，我國將完善住房消費和調控政策，增加中低價位和限價商品房的供應，抑制投機性購房。

　　在明天地產業務總監賈玉鵬看來，增加商品房的有效供應，首先需要加大土地的供應量，同時，松動多時的“70/90”政策將強化執行力度。

　　明年年中房價或有微調

　　“政策是好的，但現在問題是政策產生效力需要時間。”廈門均和房地產評估公司總經理王崎告訴記者，今年以來，樓市持續火爆，廈門市區新開發的項目相對于往年有所減少，開發商手里存量房不多，即便今年下半年有部分開發商捂盤惜售，但這部分存量房在當前形勢下，也會在明年初拋出，這樣看來明年二季度之后的供應將特別緊張。

　　“從拿地開工到銷售，最快也要6個月，因此要到明年年中以后房產供應量才會增加。”城市年輪房地產策劃公司地區營銷總監黃韶斌認為，今年第四季度開始，為了防范風險，銀行已經開始嚴格審貸，明年的差異化信貸政策也將發揮效力；加之，明年年中，通脹預期或能達到高峰，加息的可能性很大。綜合這些因素，明年年中房價或有微調。“土地放量對樓市調控的相對滯后性，還為游資的撤離，爭取了拾級而下的時間。一旦游資逐步撤退，明年的房價走勢將更加微妙。”黃韶斌說。

　　此外，針對當前市場上捂盤惜售之風盛行的狀況，“國四條”提出，要繼續整頓房地產市場秩序，加強房地產市場監測，完善土地招拍掛和商品房預售等制度。這無疑將對遏制房價快速上漲起到重要作用。

　　不過，不少業內人士認為，盡管“國四條”提出增加供應、打壓投資投機性購房等措施，但這只能起到穩定房價的效果。“信貸資金發放力度不減，剛需得以進一步發揮，另外，隨之而來的是通脹預期越來越強烈，固定資產保值增值的效果將更加突出，也是房價穩定甚至小幅上調的重要支撐力。”

　　資本為王的趨勢更明顯

　　“國四條”的出臺，除了對未來房價走勢產生影響外，業內人士認為，廈門樓市也必然迎來一個新的洗牌期。

　　“一旦土地放量以增加住房供應，樓市競爭將更加激烈，房企的資金實力將越來越重要。”黃韶斌告訴記者。

　　事實上，嗅覺敏銳的房企早已走在前面，不少房企通過金融資本市場“吸金”囤地。

　　據有關媒體披露，近期廈門包括寶龍、禹洲、中駿等三家民營房企的赴港上市計劃有望年內獲批，而不久前，大洲集團也成功控股ST*興業完成借殼上市。另外，廈門其他幾家規模房企也把上市提到議事日程。

　　與此同時，近期廈門銀行業與房企的合作無論深度還是廣度都有較大提升。以近期動作連連的廈門建行為例，其相繼與禹洲集團、泉舜集團簽署“全面戰略合作協議”，并分別授予禹洲和泉舜40億元、30億元的授信額度，并將與多家民營廈門房企簽署類似合作協議。

　　知情人士稱，此次廈門建行與開發商的戰略合作，不僅包括向房企提供授信額度，還提供品牌建設管理、資本運作、造價咨詢等一系列服務，而且服務范圍從廈門擴展至全國。

　　有分析人士認為，土地放量以增加商品房供應這一政策效應顯現之后，樓市將經歷一個多方混戰到由一些大企業掌控的過程，在這過程中，先前瘋狂拿地的實力國企很有希望，由于其與政府之間的關系，使得他們也承擔著建造中低端住房需求的責任。

　　相比之下，資本雄厚的民營房企側重于“豪宅”這一細分市場。事實上，當前這一跡象已充分顯現，不僅廈門島內樓盤幾乎全面“豪宅化”，島外部分高品質樓盤也豎起了“小戶豪宅”的大旗，搶占高端客群。

　　來源：海峽財經導報