營業(yè)稅政策調(diào)整，劍指投資投機性購房

　　本報記者 江曉春

　　核心提示：從此次國家一系列政策調(diào)整來看，監(jiān)管層主要是為了打擊投資、投機需求，但對改善型自住需求依然是持鼓勵態(tài)度

　　“個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年”，12月9日召開的國務院常務會議決定，對住房交易營業(yè)稅政策進行調(diào)整，其他住房消費政策繼續(xù)實施。

　　對業(yè)界來說，這一政策的調(diào)整盡管是“意料之中”，但由于涉及面較廣，仍免不了引起熱議。更為重要的是，12月14日的開國務院常務會議提出“遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”，聯(lián)系營業(yè)稅政策調(diào)整，不免讓人揣度其中更深的含義。

　　二手房交易降溫

　　早在兩個月前，福州雙安房地產(chǎn)代理公司就提醒旗下經(jīng)紀人營業(yè)稅政策可能要調(diào)整，在與客戶簽約時要提醒客戶，在為客戶代辦相關交易手續(xù)時，要把握好時間。當12月9日，營業(yè)稅優(yōu)惠政策調(diào)整的消息公布后，各大中介公司加緊辦理手頭尚未完結的單子，力爭趕在今年之前處理完畢。“現(xiàn)在我們所有的關系都動用了。”福州麥田房產(chǎn)的經(jīng)紀人小陳告訴記者，“我們現(xiàn)在通過關系希望加快按揭、過戶等進程。”

　　雙安房產(chǎn)代理公司區(qū)域經(jīng)理張揚告訴記者，11月份，由于市場上對于政策調(diào)整的預期強烈等因素，雙安公司的二手房交易量較前10月增加了35%-40%，但從12月份開始交易熱度有所降溫，“主要是因為，如果房東有銀行貸款未還清，而買方又是按揭貸款購房的話，已經(jīng)趕不上營業(yè)稅優(yōu)惠的末班車了，因此年前那波‘趕趟’行情已然終結。”張揚表示。

　　“政策優(yōu)惠已經(jīng)無法享受了，現(xiàn)在房地產(chǎn)的政策有所變化，接下來房價會不會出現(xiàn)調(diào)整，我想先觀望一下。”采訪中，放棄在年底購房的市民黃大姐告訴記者。與黃大姐有相同看法的購房者不在少數(shù)。據(jù)了解，目前交房時間在2005年前后的次新房由于房子比較新，價格又相較一手房來得低，所以很受買家歡迎，但營業(yè)稅政策調(diào)整后，5年內(nèi)的次新房交易要繳納營業(yè)稅，而賣方肯定會把這一負擔轉(zhuǎn)嫁給買家，臨近年終，一系列樓市政策都可能調(diào)整，因此，二手房市場觀望氣氛逐漸濃厚。

　　政策影響市場預期？

　　“雖然市場對營業(yè)稅政策調(diào)整早有預期，但政策出臺之后仍然會有一個適應期，短時間內(nèi)，二手房交易量下滑實屬正常。”張揚表示。

　　業(yè)內(nèi)人士林先生認為，從12月9日以及14日兩次國務院常務會議對樓市的調(diào)控政策看，監(jiān)管層主要是為了打擊投資、投機需求，但對改善型自住需求依然是持鼓勵態(tài)度的。

　　這一判斷得到業(yè)內(nèi)人士的普遍認可。“包括現(xiàn)在的營業(yè)稅政策調(diào)整等，主要針對的都是投資客，當然部分跟風炒作的人也會受影響，但對真正有購房需求的人影響不大。”張揚告訴記者，在12月之前，二手房成交量中至少有1/4是投資客貢獻的，因此，政策調(diào)整后，在一段時間內(nèi)，部分投資客因為利潤空間下降，可能會暫緩出手。對此，有業(yè)內(nèi)人士預測，接下來到明年初，二手房交易量將下降30%-40%。

　　“這一政策對于心理層面的影響是比較大的。至于直接對市場的影響，還有待觀察。因為營業(yè)稅政策還不明確，究竟2年至5年內(nèi)的次新房是按全額收取營業(yè)稅，還是差額收取？”投資者陳先生告訴記者，如果是一套100萬元的房子，全額征收和差額征收營業(yè)稅之間就相差將近3萬元，對于購房者特別是投資客來說還是相差挺大的，況且現(xiàn)在市場上不少次新房價格遠超過100萬元。“因此，接下來會有一個觀察期。”林先生表示，接下來二手房交易量出現(xiàn)下降主要還是因為政策調(diào)整而引發(fā)的市場觀望，具體影響有待相關政策進一步明朗。

　　調(diào)控需要更多配套政策

　　“明年會有部分原本打算購買二手房的購房者轉(zhuǎn)而選擇購買一手房。”林先生表示，就目前來看，相同地段的一手房與二手房進行比較，二手次新房在價格上還是具有比較明顯的優(yōu)勢。以金山的一手房來說，如今大多達到了8000元/平方米-9000元/平方米，部分樓盤單價甚至突破1萬元大關，而二手次新房帶裝修的價格也差不多在8000多元/平方米，而且不少次新房還有地段優(yōu)勢。

　　至于營業(yè)稅政策調(diào)整釋放出調(diào)控信號，會否導致明年房價下調(diào)，大部分業(yè)內(nèi)人士表示這種情況發(fā)生的可能性不大。上述業(yè)內(nèi)人士林先生分析認為：“從明年上半年的樓市供應來看，由于這兩年土地供應量較少，市場上一手房供應緊張，雖然國家提出要加大市場供應來遏制房價過快上漲，但這不代表國家要讓房價下跌，同時，加大市場供應也需要時間，因此，明年，至少明年上半年的市場供應狀況都不容樂觀。加上次新房與新房之間的價差足以抵消營業(yè)稅調(diào)整帶來的影響，因此很多人依然會選擇購買二手房，特別是剛性需求購房者，由此看來明年房價下調(diào)的可能性不大。”

　　張揚也表達了類似的看法。他同時指出，2006年6月，國家要求個人購買不足5年的住房對外銷售時全額征收營業(yè)稅，但政策出臺后，房價依然不斷上漲。如今，海西建設如火如荼，接下來大面積拆遷改造項目還將為市場增加許多剛性購房需求，因此明年樓市形勢依然樂觀。

　　“如今，房東的心理預期仍然很高，”張揚告訴記者，雖然已出臺的政策對市場預期產(chǎn)生了一定影響，但要真正改變不合理、盲目、狂熱的市場預期還有待國家進一步出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策。