惠譽：短期內(nèi)開發(fā)貸款違約風(fēng)險不大

　　每經(jīng)記者 馬駿骎 發(fā)自上海

　　通脹來襲政策收緊，樓市前景多了一絲撲朔迷離的氣氛。惠譽國際評級董事胡偉恩日前在上海接受《每日經(jīng)濟新聞》專訪時指出，在全國市場范圍內(nèi)，上海房地產(chǎn)市場，尤其是高端房產(chǎn)市場未來很有可能在4～6個月時間段內(nèi)出現(xiàn)較為劇烈的價格波動，房價或有10%～15%的下跌空間。但在未來6～9個月內(nèi)，開發(fā)商貸款違約風(fēng)險不大，不會出現(xiàn)2008年初時的危險。

　　長期看仍看好樓市

　　NBD：頻繁調(diào)控下，請問您對于樓市未來價格趨勢做何判斷？

　　胡偉恩：從住宅平均價格看，各個地區(qū)的價格區(qū)別很大。但從全國范圍內(nèi)看，中端市場還是有很多老百姓、包括很多工作5年10年以后的大學(xué)生可以承擔(dān)起這部分市場的價格，因此整體而言2010年前6個月除非美國突然加息，不然價格走勢仍將保持平穩(wěn)，北京、廣州這些城市價格波幅預(yù)計在5個百分點左右，但是上海會面臨更大壓力，尤其是高端市場很可能在4～6個月時間內(nèi)，價格下跌10%～15%。目前成交量在上海已經(jīng)有緩慢下降的趨勢，全國范圍內(nèi)平均成交量還保持平穩(wěn)。

　　往后看的話，預(yù)計今年最后一個季度以及明年上半年，樓市氣氛就會比較冷。但是如果看3～5年，我們依然看好樓市，原因很簡單，中國的剛性需求真的很強，從政府角度看，也需要保護住宅市場的平穩(wěn)增長。

　　開發(fā)商沒有降價迫切性

　　NBD：根據(jù)你們的調(diào)查研究，房地產(chǎn)商目前的流動性現(xiàn)狀如何？是否會出現(xiàn)降價的迫切性？

　　胡偉恩：去年出現(xiàn)很多地王，但民營開發(fā)商參與的并不多，民營開發(fā)商現(xiàn)在的資本結(jié)構(gòu)和流動性還是比較穩(wěn)定的。從2008年下半年到2009年上半年，民營開發(fā)商購買新地、增加土地儲備還是非常保守。雖然買地的政策會收緊，但是開發(fā)商無需一次性付清，完全有能力管理好現(xiàn)金流，每年七八十億的土地款對于全國性的開發(fā)商來說還貸并沒有太大壓力，因此開發(fā)商并沒有大幅降價的迫切性。

　　NBD：您怎樣評價去年和房地產(chǎn)相關(guān)的銀行貸款的償付能力？

　　胡偉恩：我不覺得銀行的開發(fā)貸款會出現(xiàn)太大問題。尤其在國內(nèi)排位前20%的開發(fā)商，貸款不會有風(fēng)險，那些排名后幾位的開發(fā)商會有不確定性，零星的公司倒閉事件可能也會發(fā)生。但整體而言去年賣方市場是非常好的，排名靠前的公司都成了各大銀行爭搶的客戶。此外，我們從開發(fā)商處了解到，他們今年獲得的授信額度可能只用了一部分，如此它們手上既有現(xiàn)金、又有沒用完的額度，彈性就比較好。

　　因此，在未來6～9個月內(nèi)，開發(fā)商貸款違約風(fēng)險不大，不會出現(xiàn)2008年初時的危險。最讓人擔(dān)心的情況是貸款放出去以后樓市立即出現(xiàn)下調(diào)，但2009年是一個量價齊升的市場，因此這部分違約風(fēng)險不大。

　　上海高端市場存在泡沫風(fēng)險

　　NBD：根據(jù)香港的經(jīng)驗，內(nèi)地的房地產(chǎn)市場是否存在泡沫？

　　胡偉恩：一線城市、高端市場泡沫的危險性是存在的。可是二三線城市老百姓自住的中高端市場危險不大，因為這部分市場的供應(yīng)在中國是有空間的。不像香港、日本可能供應(yīng)本身就有偏緊張的問題。而且發(fā)生泡沫破裂的城市一般以服務(wù)性行業(yè)、金融行業(yè)為主導(dǎo)、投資者聚集，在內(nèi)地唯一可能發(fā)生這一情況的就是上海的高端市場。

　　一般而言判斷市場是否出現(xiàn)很大的泡沫，你只需要問問身邊的同事和朋友，如果每個人手里都在同一時間擁有兩套以上的房屋，那么就要警惕是否有泡沫了，當(dāng)年香港在1996、1997年就是如此。