二問 投資客“調虎離山”？

　　自2009年底以來,中央政府連出舉措遏制房價上漲過快的趨勢,包括營業稅征免年限從2年恢復到5年、二套房貸首付不低于四成等調控政策對投資客有直接影響,導致市場觀望氣氛驟起。2010年是否會讓投資者失去信心，撤出上海呢？

　　現象

　　●市中心樓盤換手率提高，跳價現象匿跡——來自利尊不動產的數據顯示：元旦至今是傳統淡季，一月份中心區二手成交量大幅下降70%。

　　●溫州客拋盤舉動活躍——易居臣信市場研究中心透露，近期有不少溫州人開始掛牌，掛牌量大約占總房源的三成左右。2005年開盤的黃浦眾鑫城6號樓業主幾乎都是投資客，其中80%左右是溫州人，換手率較大，買進賣出幾乎都是投資客。此外，仁恒河濱城、世茂濱江花園等投資客密集的傳統高檔小區，近期都出現不少溫州客拋盤。不過從多家中介了解到的情況來看，拋盤尚屬個案，并未有蔓延趨勢。

　　觀點

　　投資客不會撤出上海

　　在本次訪問過程中，開發商普遍承認當前的調控政策對投資客是一個很大的打擊。

　　“樓市仍然是整體向上的。房地產就像鴉片，一旦上癮很難戒掉。考慮到通貨膨脹因素和外資熱錢進入中國對樓市的影響，尤其是熱錢密集的上海，投資者占到不小的比例。如果物業稅進入實施，對投資客是一個很沉重的打擊。”華麗家族股份有限公司營銷總監方勇坦言。

　　與方勇觀點類似，倪冰也認為今年樓市的調控政策會對投資客在上海的出手產生重大影響。“房貸審批收緊之后，首付提高，利率也提高，對首次置業者的影響較小，而對投資客則是雪上加霜。張濤也認為：“房地產具有地域性，研究樓市，也需要從區域、城市甚至個盤入手，否則和演繹小說一樣，很難說清楚。”在他看來，“上海樓市今年的波動將較小，交易量則會有所下降。不過今年投資客的比例會下降，對剛性需求的影響也非常大。”

　　而王俊琳則更為悲觀地表示：“自2009年二季度開始，上海的高檔住宅成交開始大幅放量，優質房源已經快速消耗的同時，再加上2009年年底政府一系列調控政策出臺激發了買方市場的觀望情緒，目前的高檔物業市場相對而言供需兩弱。對于要買房的投資客來說，也許更關注海南以及其它有重大利好的二線城市。”

　　不過戴正芳則堅信：“去年跟著地王走的部分投資客今年會落差很大，投資的話還是得買大盤的前面幾期，這可以跟著標桿樓盤走。上海永遠都有值得投資的樓盤。投資客不會撤出上海。”