陳先生說：“做房地產開發沒有地方政府的人脈關系是萬萬不行的，不熟不做是溫州人做生意的基本原則。他們都是在打拼多年的城市做房地產開發，基本是先有項目，才做公司。二三線城市做開發也是量力而行，用我們自己的話說，避免與央企在一線城市交鋒。”

　　黃興海就是其中一員。在溫州靠做眼鏡外貿生意發家的黃興海春節后決定到江西某市開發房地產。“三線城市的房價上漲慢、交易量低，沒法炒，只能自己搞開發。”黃興海認為。

　　開發房地產，拿地是關鍵。如果按照該市政府招拍掛的價格，商業用地的價格已將近300萬元/畝。“這樣的價格肯定是不劃算的。”黃興海盤算。為了以更低的價格拿下土地，黃興海“曲線救國”：投資建造該市第一家五星級酒店。由于當地經濟不發達，消費力不足，這家五星級酒店運營的最初幾年肯定是虧損的。但建造五星酒店有利于當地政府的招商引資。所以，當地政府向黃興海許諾，只要他投資這個五星級酒店項目，就給稅收等一系列優惠，更能以20萬元/畝的價格賣給他120畝土地。其中，50畝用于建造五星級酒店，70畝可以用于住宅開發。20萬元/畝的土地成本對住宅開發而言，利潤相當可觀。

　　黃興海的房地產投資還有三個溫州朋友的5億元資金。“如果超過這個數字，我會拉新的股東進來。”股權極為分散是溫州房地產開發商的一大特點。比如，一個在沈陽的溫州開發商居然有100多個股東，董事長股份只比股東的平均股份多一點。這個開發商的注冊資金是董事長和溫州的親朋好友出資組成的。

　　幫助當地政府招商引資是溫州炒房團獲利的一大法寶。李女士透露，最早一批溫州炒房團的第一桶金就是利用地方政府急于招商引資的心理騙來的。“2000年的時候，有溫州人與上海郊區的當地政府商談，如果政府出地建造各種批發市場，那么招商引資的事情交給他們做就行。地方政府欣然答應并建造了批發商城，并與這些溫州人簽訂為期一年的租賃協議。這些溫州人回到溫州向本地很多商戶以更高的價格兜售了這些商鋪。然后以這些商戶為籌碼和地方政府交涉稱，商戶提出如果不辦產權就不來。當地政府為了招商引資又害怕商戶鬧事只好答應辦產權證。這些溫州人在全國不少地區如法炮制，為未來的房地產開發攫取了第一桶金。”

　　黃興海在江西某市的房地產項目目前已基本敲定，“關鍵還要所有股東同意后才能實施。”他說。對于這次調控影響下的房地產走勢，黃興海認為，沿海地區的房地產估計會有一定調整，但內地城市不會，“因為真實的需求擺在那里”。

　　抑制投機 廣建“防火墻”

　　炒房在溫州幾乎是“全民運動”。盡管溫州人在房地產市場順勢而為，追逐利潤的做法無可厚非，但炒房的確給原本已經高燒的房價“火上澆油”。房地產市場秩序應當進一步規范

　　中國人民銀行溫州市中心支行的相關人士認為，房貸收緊對溫州人投資買房沒有抑制作用，因為他們很多是利用自有資金而非銀行貸款來投資炒房。“就我了解的情況，從山西煤礦撤出的資金和海外溫州人的資金是購房資金的兩大來源。”

　　上述溫州炒房團第一任團長李女士分析，溫州人炒房資金主要有兩塊：產業資本和居民存款。后者中相當一部分是海外華僑資金回流。張和平稱，基本上具備一定實力的溫州企業都有自己的房地產開發企業。像溫州的美特斯邦威、奧康等知名的民營企業在房地產的投資都很厲害。

　　有一個數據側面反映了產業資金進入房地產市場的態勢———最能反映工業景氣程度的溫州市廠房出租價格從2007年最高時候的25元/平米左右一路下降，目前已跌至個位數。此外，與瘋漲的商業地價形成鮮明對比的是，2009年溫州的工業地價只實現了止跌企穩。

　　周德文分析，溫州當地民間資金有7500億元，再加上三分之一的溫州人在各地投資，因此區域外還有2500億。在最高峰的時候，溫州炒房團有2000億，上海有600億，北京有500億。總的來說，溫州炒房團有1500億資金在房地產領域“南征北戰”。

　　所有接受中國證券報記者采訪的溫州人士都承認，炒房在溫州幾乎是“全民運動”。張和平的房地產中介公司有8-10萬名溫州客戶。“很多客戶隨隨便便就能拿出幾百萬現金。有一次，山西鄆城的一個樓盤來溫州推廣，那個開發商老總對我說，只要我組織手中有50萬閑置資金的客戶去，吃住行的所有費用由他負責。我以有50萬以上存款的銀行存折為報名資格，結果通知當天來報名的就有140多人。”

　　對于輿論對炒房行為的痛斥，周德文認為，“說溫州人撬動了全國房價，我覺得是抬舉溫州人了，溫州人最多起到推波助瀾的作用。據我了解，溫州人只進入了全國十分之一縣級市的房地產市場，難道其他地方房價上漲也是溫州人干的？在過去的10年中，溫州人在房地產市場順勢而為追逐利潤的做法無可厚非。”

　　“每天都有很多房地產商和各地地方政府來溫州引資。如果地方政府和開發商不支持、配合，房地產是炒不起來的。其實，很多時候溫州炒房團是被開發商利用了。”創辦了溫州第一家房地產中介公司的陳先生說。

　　經過數年的觀察和反思，曾經炮轟溫州炒房團的中國社會科學院金融研究所房地產金融研究中心副主任尹中立認為，”將房價上漲的原因都歸結給溫州炒房團顯然有失公允，真正的莊家實際上是地方政府和有實力的開發商，溫州炒房團只是跟著哄抬房價，從中牟利。”

　　事實上，炒房的確給原本已經高燒的房價“火上澆油”。文章開始提到的溫州炒房客張女士在北京東二環的那個小區就手握10套房子，加之她從開發商手里拿房的時候挑選的都是該小區最好的朝向和戶型，可以說基本壟斷了該小區房源，其定價對該小區二手房價格擁有很大話語權。“她是全款買房，調控對她影響不大。她肯定不會在價格上松口，因為她還有9套房子，大不了暫時賣不出去，但只要賣出一套高價的房子，她就把小區的上升空間打開了。那么，剩下9套房子的利潤就實現了最大化，她肯定不會低價拋售的。”

　　尹中立認為，新“國十條”對抑制房地產炒作可謂對癥下藥。房地產市場和股市一樣存在信息不對稱，需要政府采取措施嚴格規范交易行為和秩序，這些措施包括提高信息透明度、增加交易環節稅收和持有環節的稅負。“物業稅就是很好的抑制炒房措施”。

　　“新‘國十條’限制了炒房團繼續異地炒房，將有力打擊游資在房地產市場興風作浪。只要能得到有力執行，調控就一定可以見效。”中房指數研究院副院長陳昇認為。(記者 楊光 高改芳)