購房環節:首付政策、按揭優惠

　　房貸新政要求,二套房按揭貸款首付比例不得低于50%,貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。

　　“9·27”的影響猶在眼前。上一輪房價下跌,正是由于“二套房貸首付4成、利率1.1倍”新規之后。2008年11月1日“首套房首付20%、利率7折、契稅減免”政策出臺,隨后房價瘋漲。而此番二套房首付提高至五成,是否將成為樓市拐點?有專家認為,新政對樓價的影響毫無疑問,尤其是對成交量的影響將立竿見影。但對價格的長期影響會如何,還待觀望。

　　雖然多數銀行還未執行二套房貸首付五成的規定,但是銀行資金收緊的趨勢明顯。多家銀行暫停住房按揭貸款業務,靜觀其變。

　　專家認為,第三套房若真被停貸,對廣州的房地產市場也不會產生太大沖擊。合富輝煌的首席分析師黎文江表示,從房產中介的統計數據來看,廣州購買第三套房的比例總體在15%以下,說明純粹的投機客和投資客比例不特別高。

　　持有環節:呼吁房產持有稅應出臺

　　稅收調控的風聲近日越傳越烈。有關個人住宅消費稅等涉及房地產市場的有關稅種被頻傳將出臺。

　　近日頻傳重慶特別房產消費稅方案獲批；上海可能試行征收房產保有稅；濟南或率先實施二手房交易個稅按交易差額的兩成收取。

　　雖然重慶傳聞被證偽,業界專家學者表示,開征“房產消費稅”存在一定不合理性,而“房產持有稅”則應加快出臺。實際上,在重慶提出“房產消費稅”方案之初,就有不少專家表示獲批可能性不大。但現在看來,只有在房產持有環節征稅才可能對樓市起到真正調控。

　　交易環節:優惠取消加快稅收

　　在房貸新政出臺后,廣州樓市開始出現恐慌性“拋售潮”。中介人士透露,在炒房客最愛的天河區珠江新城板塊,放盤量較以往增加一成,更有炒房客自愿降價10%出售。

　　有分析認為,除了以往所使用的金融手段外,政府還提出了加快研究稅收方面的政策,這就給人們留下了想象的空間。但也有觀點認為,要控制中國的樓市價格居高不下的問題并不在于如何推行新的政策,關鍵是如何加強執行現有的政策。吳旦穎

　　換房需求被誤傷換房客如何應對

　　二套房貸新政出臺,在打擊炒房客的同時,也對眾多改善型換房買家產生了不利影響。除了首付款更多外,對于換房人士而言,基準利率提高比首付款五成造成的壓力更大。以一筆100萬元20年期房貸為例,按照國務院最新基準利率1.1倍計算,還款總額達1793616元,而以往最優惠7折利率時,總還款額為1474666元,相比之下買家要多出近32萬；新政策下每月還款額度為7473.4元,比7折優惠時要多出1329元。

　　有些買家盡管已經付清首套房貸款,有意再購買改善型單位,但按照銀行目前確認擁有物業套數的手法,只要曾經有過按揭記錄的,都要算物業數額。對于這類買家來說,即使有心再買套房子自住,也無可避免地受到二套房貸新政的打擊,增加了購房成本。

　　針對1.1倍利率帶來的額外還款負擔,專業人士建議,可采取盡量多付首付款,減少房貸額度的方法。事實上,新政出臺后已有部分資金實力雄厚的換房客改為選擇一次性付款,以避開新政影響。此外,由于目前公積金貸款并未按二套房貸新政所定的1.1倍利率,依照廣州市公積金中心現行規定,只要符合相關條件,就可申請公積金貸款。業內專家建議,換房置業買家可采取商業貸款和公積金貸款組合貸款方式,也能在一定程度上降低額外支付的利息。

　　樓價會否應聲而落?

　　一系列“超乎想象”的新政,讓像脫韁野馬一樣狂飆的樓價腳步放緩。陽光家緣的數據顯示,廣州全市一手房網簽均價4月16日高達11695元/平方米,次日便跌破萬元大關,降至9757元/平方米；18日更是一下滑落到8914元/平方米,是為一個月來廣州房價最低點。

　　價格反應迅速,但就這番新政出臺后,能否對抑制房價起到中長期的效果,各方專家的看法并不統一。

　　廣東中原地產項目部總經理黃韜判斷,新政將會起到立竿見影的作用,4月底到5月份,廣州樓市成交量會急速下跌,將會有30%的萎縮,然后隨著政策消化逐步回升,但還需等到7月份才能看到房價有真正明顯下降。

　　合富輝煌首席市場分析師黎文江也認同可能存在“假跌”的情況,在他看來,廣州新建商品住房十區均價將從目前的萬元以上回落到9000元/平方米的價位。專家韓世同表示,樓市未來將有一定下跌空間。這次出臺的二套房貸新政后果可能極為嚴重,必然導致成交進一步萎縮,甚至可能最終導致房價快速下降,甚至崩盤。

　　“再次收緊二套房貸,房價拐點實質性出現。”地產評論員鄧浩志認為。但此次新政推出前,開發商普遍有所不少現金來作準備,和2007年“9·27”的猝不及防不同,不一定像2008年那樣,樓價馬上一瀉千里,需要進一步觀察影響深度。　(關麗 吳旦穎 李廣軍)