在聶梅生看來，公共租賃房建設熱潮引發的中國住房保障模式轉型，還不能完全理解為“另起爐灶”：“‘住有所居’中原本就包括‘租有所居’，只是過去長期被人們忽視。”

　　三大考驗

　　從各地實踐來看，公共租賃房最大的優點在于覆蓋人群廣泛，補貼標準靈活，并且補貼對象明確、操作透明，適于建立退出機制。

　　然而，早期試水公共租賃房的一些城市，如廈門、深圳和北京等，目前均已碰到一系列棘手難題。

　　對于當前探路公共租賃房所遇之考驗，聶梅生用資金匱乏、主體缺位和立法缺失予以概括。

　　廈門從2005年醞釀公共租賃房制度，保障對象是廈門戶籍的無房戶家庭。由于公共租賃房的租金補貼水平總體偏高，租戶僅需負擔相當于市場租金的10%~30%，使得超過88%的符合資格家庭爭相申請公租房，經濟適用房和限價房等銷售型住房無人問津。這一結果導致政府的財政投入不能及時收回，后續資金漸漸不支，直接影響到公共租賃房政策的可持續性。

　　曾去廈門考察的住房和城鄉建設部專家向《財經國家周刊》記者透露，廈門曾同時開發了15個經濟適用房、限價房、公共租賃房和廉租房“無縫對接”的保障性住宅小區。目前，其中一些項目“后續壓力越來越大”，建設瀕于停滯。

　　遭遇資金難題的不止廈門一地。深圳市對于公共租賃房的租金補貼標準為市場價的60%~70%，遠低于廈門，即便如此，一套公共租賃房的投資回收周期也要20年~30年。

　　曾參與北京市公共租賃住房政策課題論證的我愛我家房地產經紀公司控股公司副總經理胡景暉向《財經國家周刊》記者透露：北京市在2009年夏天曾找過幾家政府背景的房地產開發公司談話，希望由他們來經營公共租賃房物業。其中一家公司曾請胡景暉幫忙計算投資回報率。“算來算去，就算企業經營良好，企業最高的年收益回報率也就是5%左右。”

　　“除非給開發商補償，否則沒有人愿意去做。”胡景暉說。

　　對于上海市政府提出的“大租賃”計劃，楊紅旭并不認可，“如果僅靠政府投資，連保本和微利經營都無法實現，公租房將成為政府投資的無底洞。”

　　另據《財經國家周刊》記者了解，對于公積金支持公共租賃房建設的做法是否適合推廣，在業內一直爭議很大。一些學者認為，用公積金建公共租賃房是“花別人的錢，辦自己的事”，“有失公平”。

　　至于主體缺失，早在上一屆建設部領導班子會議上，時任科技司司長的聶梅生就曾提出，不應僅對房地產企業頒發“物業開發資質”，還應該發“物業持有資質”，鼓勵企業經營房屋租賃一類的持有型物業。

　　在聶梅生看來，沒有專職的建設主體，是公共租賃房政策逐步萎縮的一大原因。在國外成熟市場，比如日本，均是由國企性質的機構來承擔相應的建設任務。

　　此外，中國的公共租賃房政策亟待立法。目前各地大都出臺了地方管理條例，還沒有形成一個全國性的法律。而在公共租賃房政策實踐較好的地區，如香港、新加坡，立法是發展公屋事業的重要依據和保障。