《財經國家周刊》記者獲悉，目前住房和城鄉建設部正在考量制定出臺全國性的公共租賃房管理辦法，其中已包括如何應對聶梅生提及的三大考驗。

　　不少專家和業內人士在接受《財經國家周刊》記者采訪時還建議，在發展住房租賃制度之前，有必要進行一次全面的住房普查，摸清市場的底數。因為，被視為“發展公共租賃住房制度基礎工作”的公共租賃住房供求狀況調研、建立租賃戶收入水平變化的信息和監督機制等，都有待加強和完善。

　　文林峰認為，公共租賃房配套政策不跟上，將直接影響到其未來的出路。雖然初期可以靠行政力量推動，但從長遠看，必須要建立一整套配套政策，來支持包括非公益機構在內的多元化主體替政府建設和運營公租房。

　　盤活“私租”

　　各地公共租賃房建設風頭正勁。但在接受《財經國家周刊》記者采訪的一些業內人士看來，要想達到分流購房需求、扭轉“重買輕租”市場格局的效果，目前還停留在“紙上數字”的公共租賃房只是杯水車薪。

　　北京市最大的房產中介機構鏈家房地產經紀有限公司董事長左暉給《財經國家周刊》記者算了一筆賬：北京市每年二手房交易量大約20萬套，能夠統計到的租房量大概是100萬~120萬套，如果能讓租房量增加10萬套，交易量就可能減少一半。從理論上說，就能夠達到分流需求的效果。

　　但問題是，如果政府要掌握10萬套公共租賃房，“按照一套房100萬元估值，政府起碼要掌握1000億元的資產才能做這件事”。

　　目前北京的公共租賃房投入計劃為50萬平方米，按每套50平方米分割，不到1萬套，占整個市場份額的1%還不到。“靠1萬套房來撬動100萬~120萬套的市場，哪怕是周轉一下，也是有問題的。”左暉說。

　　胡景暉告訴《財經國家周刊》記者，2008年第一季度，因市民對“奧運經濟”的預期，北京市房屋租金同比上漲27.5%，引發管理者擔憂，于是一個有關“規范租賃房屋市場”的課題在當年立項。這個課題的結論之一，便是啟動如今的50萬平方米公共租賃房計劃。

　　作為當年該課題的參與人之一，胡景暉透露，對于是否要建設(包括收購)這50萬平方米公共租賃房，課題組成員爭論激烈。反對方認為50萬平方米的公共租賃房投入市場“起不到任何作用”，政府還要背負資金難收回的風險，“而借助資本市場的力量，例如用BOT的模式建設，又因為投資回報率太低，不會受到青睞。”

　　因此，胡景暉等人提出，“還是應靠稅收優惠和完善立法，鼓勵老百姓來做房東，盤活民間私人房屋租賃，這樣做意義更大。”在他看來，如果能讓民間租房成為老百姓的一種健康理財方式，“同時也能抑制炒房。”

　　中國房地產估價師與房地產經紀人學會秘書長柴強博士也一直持此觀點。他認為，目前大城市中私人房屋租賃市場空間很大，“除了商品房出租，還有大量的民間的公房、房改房，這些房屋面積較小，相對而言也舊了，如果以相對低的租金投入市場，就能把租房這塊市場盤活”。