密集的樓市調控政策出臺已有兩周。

　　在4月15日至17日的短短3天時間里,國務院連發三道政令降溫樓市,堪稱史上最嚴厲的房地產宏觀調控。

　　這種排浪式的政策重壓讓各方應接不暇。在經濟血脈相連的珠江三角洲,曾經瘋狂的樓市突然安靜下來,觀望情緒就像一片巨大的烏云,籠罩在一度膨脹的珠三角樓市上空。身處風暴眼的廣州、深圳,樓市成交驟降。

　　這是珠三角尤其是廣深房價見頂回落的前夜,還是瘋漲路途間隙的短暫喘息?在瘋狂的資產泡沫背后,誰接的是最后一棒?

　　時間會給出答案。

　　分析:不是“空調”

　　業內人士指出,新政的特點是精準打擊,重點打擊已經出現高房價的區域,而不是對房地產市場的全面打擊,它的核心在于抑制炒房和投機的不合理住房需求,增加住房有效供給。

　　廣州市社科院研究員彭澎認為,一系列樓市新政將改變房地產市場的游戲規則,而不是簡單打壓房價,即朝著“強化住房的使用功能,淡化住房的投資功能”發展。

　　彭澎表示,此次政府調控房價的決心很大,沒有達到抑制房價的目的不會罷手,樓市“拐點”可能會隨之出現,開發商不可盲目樂觀。

　　廣深山雨欲來 東莞快快“搶跑”

　　2007年二套房貸政策出來后,“帶頭大哥”萬科搶喝了降價頭啖湯,搶得了不少市場份額。2010年,誰將成為新的樓市“帶頭大哥”?

　　成交驟降。

　　中原地產項目部總經理黃韜望著從各個樓盤一線反饋回來的數據干著急。

　　這些數字玩了一把驚心動魄的跳水游戲。中原地產在廣州代理的部分一手樓盤在新政出臺后的第一個周末成交量環比猛跌50%,第二個周末再跌50%。“新政出臺后的短短兩周,這些樓盤成交就下跌了近七成。”

　　黃韜說,現在的市場“氣氛緊張”,每天他都要開四五個會,內容都是圍繞著樓市新政。

　　這種緊張的氣氛,蔓延到了廣州的鄰居———房價同樣高聳入云的深圳。傳言乍起,一投資客甚至一次性甩空手中的680套房。

　　微妙關頭,一點點風吹草動,都會讓人們提心吊膽。就像新政出臺幾天后,廣州便傳出一日退房804套的傳言,引發廣州樓市“決堤”的猜測。相關部門馬上辟謠:樓市新政出臺以來廣州全市樓盤退房僅有40套,未見退房潮。

　　政府敏感地捕捉到這種山雨欲來的緊張氣氛。廣州市國土房管局連續兩天召集廣州六大開發商、四大國有銀行和三大地產中介機構閉門商討新政對策。

　　會上發生有意思的一幕:開發商均表示,短期內他們不會降價賣樓,但中介代表卻建議他們降價10%-15%賣樓。

　　開發商們似乎有一顆“勇敢的心”。

　　在這一輪的房價暴漲中,廣州、深圳無疑領漲于全國之先。其中,廣州房價一路快跑,在連續四個月領漲全國之后,今年1月同比漲幅依然高居全國第二。這兩座城市在此輪樓市調控風暴中首當其沖。

　　廣州市國土房管局陽光家緣數據顯示,剛剛過去的周六和周日兩天,廣州新建商品房網簽數只有279套,比上一個周末的414套成交量大幅萎縮了32.6%。而根據深圳市規劃國土委的房地產交易信息顯示,新政后的第一周深圳一手房成交量暴跌六成,而價格在個別豪宅的帶動下上漲一成左右。

　　“你們這里的房價降了嗎?”在各個樓盤的售樓中心,在各個中介門店,這個問題被人們不斷提起。

　　正當廣州地產巨頭們保持沉默、按兵不動的時候,深圳的開發商果斷邁出了第一步。新政出臺前,深圳前海片區某開發商曾揚言當地房價年內突破兩萬,而新政出臺后這一樓盤如期開盤,價格卻最低至1.4萬/平方米,買家蜂擁搶購。

　　這是拐點嗎?

　　“現在還沒有辦法判斷。”黃韜搖搖頭。在他看來,樓市還沒有去到2007年的那種恐慌狀態。

　　黃韜可以預見的是,新政之下,4月底到5月份,樓市成交量會急速下跌,可能會出現30%的萎縮,之后樓市方向究竟如何尚難以判斷。“隨著政策消化逐步回升,但還需等到7月份才能看到房價有真正明顯下降。”

　　東莞反而成為珠三角樓盤開盤“搶跑”競賽最為激烈的區域。

　　上周末,東莞本地豪強光大地產對旗下的“景湖時代城”、“黃旗印象”兩個樓盤部分單位促銷,百來套8.3折限量特惠單位拋向市場,掀起首輪開發商“爭搶客源”的“降價促銷戰”。

　　實際上,這些特惠單位大部分是尾貨,打完折扣后的成交價與之前相比,黃旗印象房價降幅在200元/平方米左右,景湖時代城降幅在500至1000元/平方米,整體降幅并不太大。

　　盡管如此,有分析人士樂觀指出:“在樓市最強調控政策落地后不到一周的時間里,東莞房價開始出現松動下調。”

　　開發商一打折,購房者涌入。東莞市房管局公眾信息網數據顯示,東莞上周六成交逆市飄紅,僅上周六一天時間就銷售了371套,成為今年以來日成交量最高的一天。

　　北大公共經濟研究中心研究員韓世同回憶起2007年,在當年的二套房貸政策出來后,“帶頭大哥”萬科搶喝了降價頭啖湯,搶得了不少市場份額。“現階段同樣如此,開發商可用降價或優惠的方法進行促銷,可以獲得消費者的認同。”

　　2010年,誰將成為新的樓市“帶頭大哥”?