“安其居，樂其業(yè)。”這句話道出了住房對(duì)百姓生活的重要性。在解決住房市場(chǎng)供求矛盾時(shí)，政府扮演什么角色？政策產(chǎn)生何種導(dǎo)向？法律究竟如何作為？本報(bào)駐外記者的報(bào)道或許能就上述問題提供一些參考。

　　美國——政府推動(dòng)“住房夢(mèng)”

　　本報(bào)駐美國記者 管克江

　　正如發(fā)明“美國夢(mèng)”一詞的歷史學(xué)家詹姆斯·亞當(dāng)斯所說：“美國夢(mèng)不僅僅意味著物質(zhì)產(chǎn)品的堆積。住房應(yīng)當(dāng)成為一個(gè)家和一個(gè)生活的所在地……”

　　國際金融危機(jī)對(duì)美國住房市場(chǎng)造成了嚴(yán)重沖擊。反思危機(jī)的產(chǎn)生時(shí)，很多專家認(rèn)為美國人對(duì)自有住房的向往是不容忽視的因素之一。金融機(jī)構(gòu)利用這一需求發(fā)放次級(jí)貸款，并設(shè)計(jì)了復(fù)雜的金融衍生品，最終導(dǎo)致泡沫不斷膨脹。而這種需求的產(chǎn)生既有文化因素，也有政府推動(dòng)。

　　大多數(shù)美國人把擁有一套自有住房看做實(shí)現(xiàn)美國夢(mèng)的前提。皮尤中心的調(diào)查顯示，去年2月在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)仍然非常嚴(yán)峻的時(shí)候，90%的美國人仍將住房視為生活慰藉的來源。這一現(xiàn)象正如發(fā)明“美國夢(mèng)”一詞的歷史學(xué)家詹姆斯·亞當(dāng)斯所說：“美國夢(mèng)不僅僅意味著物質(zhì)產(chǎn)品的堆積。住房應(yīng)當(dāng)成為一個(gè)家和一個(gè)生活的所在地……”

　　目前，除了次級(jí)房貸者無力償還債務(wù)外，很多優(yōu)良貸款者也因?yàn)榉课輰?shí)際價(jià)值跌穿貸款總額而選擇止贖。2008年一年，美國共有100多萬家庭失去了住房。但失去住房后的人們，并沒有直接轉(zhuǎn)為租房，而是借住親戚或朋友家，說明經(jīng)濟(jì)危機(jī)的負(fù)面影響還在持續(xù)。美國當(dāng)前的租房空置率為10.7%，同比增加了0.6個(gè)百分點(diǎn)，高于上世紀(jì)90年代8%的平均值。

　　然而，在20世紀(jì)初以前，美國人與現(xiàn)在的價(jià)值觀不同，寧可租房也不舉債買房。當(dāng)時(shí)，市場(chǎng)上的住房貸款發(fā)放要求非常苛刻，一般需要買房者首付50%，并以較高利息在短期內(nèi)(5年)付清。1932年，胡佛總統(tǒng)主持通過了《聯(lián)邦住房貸款銀行法》，繼任的羅斯福總統(tǒng)則成立了房產(chǎn)主貸款公司，為失去住房的房主提供低息貸款。1934年成立的聯(lián)邦住房管理局，負(fù)責(zé)審定房屋建筑標(biāo)準(zhǔn)，并推出25至30年期的低息貸款。1938年，美國聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會(huì)(房利美)成立,向購房者提供抵押貸款支持。美國賓夕法尼亞大學(xué)歷史和社會(huì)學(xué)教授托馬斯·蘇格魯在《華爾街日?qǐng)?bào)》撰文指出，從1929年爆發(fā)的經(jīng)濟(jì)大蕭條起，“山姆大叔”成為了美國住房市場(chǎng)的真正推手。

　　1944年，美政府為從戰(zhàn)場(chǎng)返鄉(xiāng)的老兵提供了慷慨的房貸補(bǔ)貼，促進(jìn)了自有住房率的快速提升。1950年，美國人的自有住房率從10年前的不到50%增長到了55%。聯(lián)邦政府的介入也為住房建設(shè)和房地產(chǎn)提供了大量資金，使其成為經(jīng)濟(jì)重要部門。20世紀(jì)50年代末，美國統(tǒng)計(jì)局開始將新屋開工數(shù)作為考察經(jīng)濟(jì)的首要指標(biāo)。20世紀(jì)六七十年代，美國住房和城市發(fā)展部將房屋擁有權(quán)項(xiàng)目還擴(kuò)展到少數(shù)民族群體。1976年的《社區(qū)再投資法》允許向落后的社區(qū)提供貸款，這也讓很多高風(fēng)險(xiǎn)人群擁有了貸款購買自有住房的機(jī)會(huì)。如今，美國人的自有住房率約為67.2%。

　　最近幾任美國總統(tǒng)也均將讓民眾擁有住房作為施政要點(diǎn)之一。克林頓總統(tǒng)在1995年宣布“全國房屋所有權(quán)日”時(shí)，把自有住房同公民責(zé)任聯(lián)系起來。他呼吁鞏固美國的家庭價(jià)值觀、鼓勵(lì)雙親家庭和讓人們呆在家里。布什總統(tǒng)也承諾要建設(shè)一個(gè)“住房擁有者社會(huì)”，宣稱將有比以往任何時(shí)候都多的美國人有能力打開房門，歡迎客人。

　　奧巴馬政府去年3月公布了名為“讓住房負(fù)擔(dān)得起”的住房救援計(jì)劃。該計(jì)劃主要有三項(xiàng)措施，一是通過降低房貸月供、允許再融資，使400萬至500萬戶陷入困境的房主緩解房貸壓力；二是設(shè)立750億美元的房主穩(wěn)定基金，幫助約300萬至4000萬戶房貸嚴(yán)重違約者保住即將失去的住房；三是美國財(cái)政則將房利美和房地美的融資額度增加一倍，每家2000億美元。據(jù)估計(jì)整套住房救援計(jì)劃最高耗資可達(dá)2750億美元。

　　有投資分析公司指出，美國目前共有1.306億套住房，其中7500萬套為自有住房，3670萬套為出租房，另外1890萬套閑置。美國政府面臨的難題是，只有創(chuàng)造更多就業(yè)崗位，才能消化大量閑置住房。而如果住房存量太多，新房開工勢(shì)必受到影響，從而拖累擴(kuò)大就業(yè)。