德國——法典保護租房者

　　本報駐德國記者 劉華新

　　由于租房比例很大，德國的《民法典》等多項法律對房租價格進行了強有力的管理和約束，特別側重對房客利益予以保護，規定房東不得隨意提高房租。

　　2009年夏天，德國交通部和相關房地產協會共同資助的一項研究結果表明，在重要工業國家中，德國房地產市場穩定，價格波動率處于“末位”。該研究報告稱，自1991年以來的18年中，德國購房價格僅上升了9%至18%，新房房租僅漲12.7%，舊房房租上漲近44%。這些基本上在通脹水平之內。德國是如何對房地產市場進行有效管理的？近日，記者就此采訪了柏林自由大學國際城市研究學院院長格哈德·布勞恩教授。

　　布勞恩說，在德國，農村人因自己有地，自有房率較高。此外，中小企業主擁有住房者也較多。但是大城市不一樣，例如首都柏林，基本上是一個租房城市。造成這一現象的主要原因是年輕人多、共同生活但不結婚的人多以及人口流動性強。這些不穩定性導致人們對生活的設計并不長遠。而且總體上看，租房也比買房更加便宜合算。

　　布勞恩特別指出：“受教育程度與工作和住房狀況三者間關系密切。”他說，以前，受過高等教育的人找長期性工作容易。但近些年，由于金融危機和經濟危機，越來越多的公司進行“項目性招聘”，即所招員工往往是為某個項目工作，收入也不一定寬裕，因此很多人的工作只穩定三、五年，項目結束后即需“另謀高就”，還可能到別的城市謀生。因此，人們在一個地方投資買房做長遠生活打算的自然就減少了，而銀行針對這一不穩定情況，對其貸款也就更為謹慎。上述研究也表明，在德國西部有45%的人自建房或購房，而東部的這一比例僅為約1/3。

　　由于租房比例很大，德國的《民法典》等多項法律對房租價格進行了強有力的管理和約束，特別側重對房客利益予以保護，規定房東不得隨意漲房租。例如，房東須書面陳述漲價理由，并且在一般情況下還須舉出3個同類住房漲價的例證，否則房客可以起訴。需要指出的是，即使要漲到同類住房的通常水平，當事人還必須連續15個月內沒漲過價，而且漲幅一般不得超過10%。至于當地同類住房通常房租水平多高，《民法典》特別規定，設專門機構定期制定“房租水平表”，主要是根據所租房屋地理位置、交通狀況、房屋建筑年份、質量及節能情況，來確定基本價格范圍。由于這個機構包括當地房東協會、房客協會及中介公司代表和政府代表等，因此它制定的價格一般都能得到執行。

　　就房地產的供需情況而言，德國人重質量而非面積。對于德國民眾來說，“需求最大的是70平方米左右的住房，150平方米的房子就被認為是豪宅了”。

　　而在價格方面，德國房價穩定的一個重要原因在于價格的透明度。布勞恩介紹說，根據《建筑法》，德國每個州(相當于省)、縣都設有獨立的“專家委員會”，專門負責價格評估。這個委員會有權獲得所有房地產交易價格，制定“地產基準價”，評估并發布地產及房產價格表。雖然房屋買賣是市場行為，但實際上由于每個公民都可以很方便地上網或通過其他途徑從上述委員會獲取分門別類的價格表，因此買賣雙方容易達成一致。