- 他山之石：國(guó)外這樣征稅

　　在遏制房?jī)r(jià)方面，理論上政府的非常手段可不少，除了土地增值稅(我國(guó)已有)，還有資本利得稅和物業(yè)稅。資本利得稅在屋主賣(mài)出房產(chǎn)時(shí)一次性征收，稅基是屋主買(mǎi)賣(mài)間的價(jià)差。而物業(yè)稅是每年征收一次，稅基是房屋的市場(chǎng)價(jià)值。

　　【日本】

　　日本政府慣用資本利得稅對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)，提高短期持有者的資本利得稅以抑制投機(jī)，降低長(zhǎng)期持有者的資本利得稅以增加有效供給。該政策在前三次地產(chǎn)快速上漲期間被證明是有效的，但是到1985年至1990年地產(chǎn)價(jià)格第四次快速上漲時(shí)，短期投資者的實(shí)際資本利得稅稅率已經(jīng)高達(dá)84.45%(加上其他各種所得稅)，轉(zhuǎn)讓的成本高于持有的稅收負(fù)擔(dān)，大部分投資者不再愿意出售地產(chǎn)。特別是在地產(chǎn)被市場(chǎng)長(zhǎng)期看好時(shí)，惜售心理更加明顯，市場(chǎng)出現(xiàn)了供給不足的現(xiàn)象，進(jìn)而加速了地產(chǎn)價(jià)格的上漲。房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)典型的量縮價(jià)漲的形態(tài)。

　　【韓國(guó)】

　　韓國(guó)房地產(chǎn)歷史有兩段值得研究。上世紀(jì)80年代，居民收入提高以及物價(jià)上漲驅(qū)動(dòng)了韓國(guó)的地產(chǎn)牛市，而供給不足加速了房?jī)r(jià)的上漲。1987年，韓國(guó)政府開(kāi)始征收累進(jìn)制的物業(yè)稅和閑置土地增值稅。由于缺乏公允的地產(chǎn)價(jià)格，加之地方政府的利益關(guān)系，稅基被嚴(yán)重低估，降低了實(shí)際稅率，更重要的是，對(duì)未實(shí)現(xiàn)的收入征稅，遭到了納稅人的抵制，進(jìn)而減輕了該稅對(duì)地產(chǎn)的調(diào)控力度。但同期政府大幅增加土地供應(yīng)的政策減小了房地產(chǎn)供給壓力，使房地產(chǎn)泡沫得到有效控制。2006年后，韓國(guó)房?jī)r(jià)再次飛漲。2007年，韓國(guó)政府將資本利得稅提高到60%，和日本情況類(lèi)似，結(jié)果是交易量減少，韓國(guó)樓市不降反升。

　　【德國(guó)】

　　德國(guó)穩(wěn)定的房?jī)r(jià)水平一直為人稱(chēng)道。1977年至今，德國(guó)平均房?jī)r(jià)僅上漲60%，而同期個(gè)人收入已增長(zhǎng)3倍。房?jī)r(jià)的穩(wěn)定增長(zhǎng)很大程度上歸因于德國(guó)穩(wěn)定而健全的稅收體系。除了傳統(tǒng)的物業(yè)稅以外，德國(guó)還要征收交易稅(3.5%)、資本利得稅(所得稅中征收)、遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅等。同時(shí)，針對(duì)地產(chǎn)投機(jī)的法律增加了投機(jī)者的風(fēng)險(xiǎn)：德國(guó)法律規(guī)定，房?jī)r(jià)超過(guò)“基準(zhǔn)價(jià)格”的20%，出售者面臨最高5萬(wàn)歐元的罰款；如果房?jī)r(jià)超過(guò)50%將構(gòu)成犯罪。(本報(bào)綜合報(bào)道)

　　【名詞解釋】

　　所謂房產(chǎn)稅，是一種財(cái)產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的余值(即房產(chǎn)原值按照規(guī)定減去一定比例)或出租房屋的租金收入征收。

　　1986年9月15日，國(guó)務(wù)院正式發(fā)布了《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，從當(dāng)年10月1日開(kāi)始實(shí)施。根據(jù)《暫行條例》，房產(chǎn)稅只針對(duì)經(jīng)營(yíng)性用房征稅，個(gè)人擁有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅。其中，按照余值征收(一般是房屋原值的70%)的稅率是1.2%(按年征收)，而按照租金收入征收的稅率是月租金的12%。

　　過(guò)去的房產(chǎn)稅指的是對(duì)營(yíng)業(yè)性住房征稅，而現(xiàn)在針對(duì)樓市調(diào)控所言的“房產(chǎn)稅”將擴(kuò)大房產(chǎn)稅征稅范圍，將非營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)納入征收范圍。