200余個(gè)驗(yàn)資人，8000萬(wàn)元的落實(shí)資金以及即將到賬的2000萬(wàn)似乎讓于凌罡看到了希望，但對(duì)于拿地來(lái)說(shuō)這僅僅是個(gè)開(kāi)始。明天，北京市土地整理儲(chǔ)備中心目前正在交易的惟一一塊位于市中心的住宅用地——花園北路25號(hào)就要開(kāi)始投標(biāo)預(yù)登記了。4天后，該地塊將最終開(kāi)標(biāo)。對(duì)于北京市的合作建房者來(lái)說(shuō)，將近1億元的資金能否讓其夢(mèng)想成真呢？
花園北路25號(hào)的“理想”
上周六晚5點(diǎn)半，位于健德橋的中國(guó)科學(xué)院大氣物理所報(bào)告廳，花園北路25號(hào)地塊合作建房咨詢會(huì)。如期而至的寒流似乎無(wú)法澆滅“于凌罡?jìng)儭睂?duì)合作建房的熱情，不斷涌入的人們讓能夠容納200人的報(bào)告廳早已沒(méi)了座位，藍(lán)城的相關(guān)工作人員不斷地給后來(lái)的人添加座位，這時(shí)距離咨詢會(huì)開(kāi)始還有半個(gè)小時(shí)。
半個(gè)小時(shí)以后，北京合作建房者們關(guān)于“花園北路25號(hào)地塊”的第二次相關(guān)咨詢會(huì)正式開(kāi)始。現(xiàn)場(chǎng)北京合作建房的組織者——于凌罡介紹，此次目標(biāo)地塊——花園北路25號(hào)，東至現(xiàn)狀道路；南至龍翔路；西至中國(guó)電信集團(tuán)公司；北至北極寺干休所、國(guó)家供電局，為8088.5平方米的居住用地，目前該地塊在北京土地公開(kāi)交易市場(chǎng)上通過(guò)“招標(biāo)形式”購(gòu)買。“對(duì)于我們來(lái)說(shuō)，招標(biāo)更為有利。”曾經(jīng)將工體4號(hào)失敗歸功于“掛牌競(jìng)價(jià)”導(dǎo)致地塊價(jià)格過(guò)高的于凌罡此次對(duì)于招標(biāo)這一出讓方式似乎更有信心。
在現(xiàn)場(chǎng)，于凌罡向自己的“戰(zhàn)友們”介紹，一旦拿地成功，按照已經(jīng)出爐的兩套建筑設(shè)計(jì)方案，該項(xiàng)目將規(guī)劃建成超過(guò)261套住宅，總建筑面積約2.1萬(wàn)平方米，擁有120、80、60、40平方米4種戶型的住宅項(xiàng)目以及將近2萬(wàn)平方米建筑面積的底商和200個(gè)地下車庫(kù)。“當(dāng)然，對(duì)于項(xiàng)目本身的戶型設(shè)計(jì)在拿地之后還會(huì)根據(jù)地塊本身的具體情況做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。”
融資的困惑
“對(duì)于拿下這塊地，我很有信心，我們將采取美國(guó)模式進(jìn)行融資。”于凌罡在現(xiàn)場(chǎng)接受記者采訪時(shí)表示。目前已經(jīng)驗(yàn)資的合作建房者達(dá)到了260人，其中有126人簽署了相關(guān)合同，4893萬(wàn)元的購(gòu)房資金已經(jīng)到位。而在咨詢會(huì)議結(jié)束之后，驗(yàn)資成功、但尚未簽署相關(guān)合同的合作建房者們也將陸續(xù)同藍(lán)城公司簽訂合同，這樣“土地成本在投標(biāo)之前我們應(yīng)該可以解決”。于凌罡認(rèn)為，該塊地的位置不錯(cuò)，而且周邊的配套也比較齊備，包括學(xué)校、醫(yī)院等等，未來(lái)地鐵10號(hào)線也將通車，如果取得該地塊對(duì)于合作建房者們來(lái)說(shuō)應(yīng)該是“只賺不賠的事”。
但對(duì)于在公開(kāi)交易的土地市場(chǎng)，即使以投標(biāo)的形式出讓土地，投標(biāo)價(jià)格也是決定地塊歸屬的重要因素，盡管于凌罡和他的合作建房者們將投標(biāo)作為其成功拿地的希望之一，但其究竟會(huì)有多大優(yōu)勢(shì)，1億元的拿地資金底氣能有多硬，于凌罡并沒(méi)有表態(tài)。對(duì)此，部分業(yè)內(nèi)人士并不抱以樂(lè)觀的態(tài)度，“合作建房原本是為了尋找某種最為公平的房屋交易形式，但從現(xiàn)在來(lái)看，寄希望于政府能夠通過(guò)同情亦或支持而投得相關(guān)地塊似乎又是在抱著一種期待不公平心態(tài)。”
在咨詢會(huì)的現(xiàn)場(chǎng)記者了解到，由于從3月1日起國(guó)家相關(guān)金融政策的執(zhí)行，原來(lái)確定能夠在前期予以資金支持的中信信托投資有限公司也只能在合作建房者們拿地成功之后予以借款，而在這之前的所有資金準(zhǔn)備只能靠合作建房者自己。因此，藍(lán)城公司將原本2000元/平方米的首付標(biāo)準(zhǔn)提升至了4000元/平方米。一位合作建房者向記者透露，由于門檻的提升，不少有參與意向的人選擇了放棄。
建設(shè)的擔(dān)心
其實(shí)對(duì)于合作建房者們來(lái)說(shuō)，即使在數(shù)天之后成功拿下花園北路25號(hào)地，未來(lái)在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中需要面臨的問(wèn)題還有很多。
人多嘴雜便是其致命的弱點(diǎn)。近300個(gè)出資者，每個(gè)人對(duì)于房屋本身的要求肯定有所不同，在這種情況下，不同的意見(jiàn)肯定會(huì)出現(xiàn)，對(duì)于于凌罡來(lái)說(shuō)，如何解決“人多嘴雜”的問(wèn)題其實(shí)是拿地之后的首要問(wèn)題，但這一點(diǎn)在現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始逐漸地暴露出來(lái)。
另一方面，便是項(xiàng)目的成本管理。根據(jù)于凌罡的測(cè)算，整個(gè)花園北路25號(hào)的項(xiàng)目成本大約為1.6億元，每平方米的建設(shè)成本約為8000元，其中包括1億元的土地成本、2000萬(wàn)的貸款利息、政府稅費(fèi)以及相關(guān)費(fèi)用，再加上4500萬(wàn)元的建安成本。按照合作建房者們的設(shè)想，未來(lái)在項(xiàng)目建成之后，近2萬(wàn)平方米的底商及地下車庫(kù)在拍賣之后將會(huì)低于4300萬(wàn)元的成本，這樣花園北路25號(hào)地的總體造價(jià)就是1.2億元，平均每平方米就降到了6000元。但如果底商拍賣失敗，合作建房者們很可能面臨超過(guò)其所購(gòu)房屋8000元/平方米的尷尬境地，這個(gè)價(jià)格并不比周邊房?jī)r(jià)低多少。
(作者：齊琳 轉(zhuǎn)載時(shí)有刪節(jié))
