近日又見央行加息。這是繼2004年10月以來的第五次加息。仔細(xì)分析目前的加息因素，CPI指數(shù)走高、對(duì)外貿(mào)易順差進(jìn)一步加大等一系列最新的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)是直接導(dǎo)火索。同時(shí)，關(guān)注國(guó)際證券市場(chǎng)的人也都不會(huì)忘記，近期美國(guó)房地產(chǎn)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)風(fēng)波引發(fā)的美股大跌，從而在全球資本市場(chǎng)上產(chǎn)生的蝴蝶效應(yīng)。
我們可以看到，目前幾次重大金融政策的出臺(tái)都與房地產(chǎn)市場(chǎng)有著千絲萬縷聯(lián)系。那么此次加息，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)又會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響？
“對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，加息帶來的貸款資金成本的增加，將進(jìn)一步加大資金負(fù)擔(dān)。前段時(shí)間的增值稅清算與當(dāng)前的加息政策，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)表中，加大了兩項(xiàng)重要的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，這無疑使得眾多中小開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本高企，進(jìn)一步促進(jìn)了行業(yè)整合。企業(yè)的稅費(fèi)成本加重，對(duì)市場(chǎng)供給將產(chǎn)生兩方面影響。”上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅對(duì)記者表示：其一是建設(shè)中的項(xiàng)目會(huì)進(jìn)一步加快，未來一二年間上市量將進(jìn)一步加大，市場(chǎng)總供應(yīng)量在短期內(nèi)會(huì)有所增加。這是因?yàn)楦鱾�(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都希望通過加快開發(fā)速度，縮短建設(shè)及資金回籠周期，從而降低加息帶來的超預(yù)算財(cái)務(wù)成本；其次，對(duì)于仍在土地儲(chǔ)備中的未開發(fā)項(xiàng)目，融資成本的增加將使得部分企業(yè)更多采用股權(quán)方式獲取資金，從而加速了企業(yè)間的兼并和整合。但由于這種股權(quán)整合需要時(shí)間，預(yù)計(jì)未來整體的供應(yīng)量不會(huì)如當(dāng)前開發(fā)項(xiàng)目那么多，市場(chǎng)供應(yīng)可能存在一個(gè)斷檔期。
對(duì)于個(gè)人購房者來說，加息無疑是一重要利空影響。美國(guó)的次級(jí)抵押貸款風(fēng)波顯示：市場(chǎng)持續(xù)加息最終將導(dǎo)致部分買房者無法應(yīng)對(duì)高漲的利息負(fù)擔(dān)，房貸違約的現(xiàn)象有所增加，并會(huì)通過證券化機(jī)制，傳導(dǎo)到整個(gè)資本市場(chǎng)。
“對(duì)于加息是否會(huì)導(dǎo)致類似美國(guó)房地產(chǎn)貸款次級(jí)市場(chǎng)的風(fēng)波，我認(rèn)為當(dāng)前中國(guó)并不存在這樣的環(huán)境。” 鄒毅分析：首先是中國(guó)銀行業(yè)并不缺乏可貸款資金，不具備貸款證券化的動(dòng)力；其次是中國(guó)房屋貸款證券化的市場(chǎng)規(guī)模還非常小，即使出現(xiàn)問題，也不會(huì)對(duì)中國(guó)整體資本市場(chǎng)產(chǎn)生太大影響。但我們需要看到的是，資產(chǎn)證券化作為成熟資本市場(chǎng)的重要產(chǎn)品，其未來的發(fā)展方向不會(huì)改變，我們需要注意的是如何在美國(guó)市場(chǎng)風(fēng)波中吸取經(jīng)驗(yàn)，處理好金融政策與房地產(chǎn)業(yè)的互動(dòng)關(guān)系。
另外，當(dāng)前的加息以及對(duì)未來的加息預(yù)期，將促使當(dāng)前銀行新推的固定利率房貸產(chǎn)品熱賣，當(dāng)然銀行也不會(huì)完全將利率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)嫁到自身，不過這將促進(jìn)固定利率房貸市場(chǎng)的發(fā)展，從而完善了銀行的金融品種創(chuàng)新，也促進(jìn)了資本市場(chǎng)的發(fā)展。
加息將在一定程度上加大了人民幣升值的壓力，需要進(jìn)一步關(guān)注外國(guó)資本對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的投機(jī)炒作行為。此次加息的國(guó)際環(huán)境是美元等主要國(guó)際貨幣的利率基本穩(wěn)定。在美元利率基本見頂?shù)那闆r下，本次人民幣的加息行為，將縮小人民幣與美元的利差，從而為人民幣的進(jìn)一步升值提供了契機(jī)。但是，匯改以來，人民幣升值幅度已經(jīng)較大，自2004年以來已經(jīng)累計(jì)升值約有5%，市場(chǎng)可能產(chǎn)生人民幣未來升值幅度減少的預(yù)期。因此，人民幣升值的步伐是否會(huì)加快，需要綜合考慮政策因素與市場(chǎng)因素的博弈。
如果人民幣升值步伐加快，可能會(huì)激發(fā)熱錢對(duì)中國(guó)概念的投機(jī)行為，尤其是在房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)炒作。因此，需要進(jìn)一步關(guān)注外國(guó)資本對(duì)房地產(chǎn)的投資形式。從市場(chǎng)層面來看，“限外”政策出臺(tái)以來，外資投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的模式已經(jīng)出現(xiàn)新的情況。以參股房地產(chǎn)企業(yè)的投資模式開始抬頭，這似乎表明外資對(duì)國(guó)內(nèi)地產(chǎn)的中長(zhǎng)期看好，而非短期的投機(jī)性。因此，加息可能造成的外國(guó)資本進(jìn)入與實(shí)際投資方式的博弈結(jié)果將主導(dǎo)外資下一步的市場(chǎng)操作。(鄧旭)
