處于全年中“承上啟下”地位的7月，北京樓市依然保持著交易量萎縮、房?jī)r(jià)“熱情”上漲的情形。只是與上半年新盤入市情況有所不同的是，7月預(yù)計(jì)有54個(gè)開盤項(xiàng)目，其中純新盤項(xiàng)目中公寓開盤量一改過去的沉悶，躍上了“頭把交椅”。

　　公寓入市量躍上“頭把交椅”

　　據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)以及中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷市場(chǎng)研究中心調(diào)研統(tǒng)計(jì)，7月預(yù)計(jì)有54個(gè)開盤項(xiàng)目，其中純新盤20個(gè)，占總量的近四成；而老項(xiàng)目后期有34個(gè)，延續(xù)著上月平緩的開盤入市趨勢(shì)。雖然在預(yù)計(jì)開盤的所有項(xiàng)目中，普通住宅仍保持著過半的入市量，但在純新盤中，公寓入市項(xiàng)目量卻躍上了“頭把交椅”。

　　據(jù)了解，本月預(yù)計(jì)開盤的20個(gè)純新盤中11個(gè)為公寓項(xiàng)目，占公寓預(yù)計(jì)開盤總量的七成多。由于新開公寓盤數(shù)占比較多，開發(fā)商順應(yīng)目前的高開盤價(jià)格趨勢(shì)，雖然大多數(shù)都是四環(huán)、五環(huán)外樓盤，但在價(jià)格上仍顯示出了公寓與普通住宅的不同，均價(jià)達(dá)到13500元／平米。

　　“公寓樓盤本身由于售后服務(wù)好，品質(zhì)較高，更強(qiáng)調(diào)生活的舒適性，價(jià)位比同區(qū)域的普通住宅平均高出10% -15% ，選擇公寓居住的多為商務(wù)人士，因此對(duì)于位置的要求也較高，一般位于中心城區(qū)、商業(yè)中心等地。”中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷董事長(zhǎng)劉益良在接受本報(bào)記者采訪時(shí)介紹，今年7月上市的大量純新公寓項(xiàng)目，很多都位于近郊地區(qū)。一方面是因?yàn)槌鞘薪紖^(qū)化的發(fā)展，中心區(qū)域地塊少，公寓集中度已經(jīng)較高；另一方面隨著城市副中心的發(fā)展，新城的加速規(guī)劃，公寓成為區(qū)域內(nèi)配套所需，更多的中、高檔項(xiàng)目的需求者也隨之入住，公寓等項(xiàng)目的需求量也在增加。

　　小戶型項(xiàng)目逐日見長(zhǎng)

　　從7月預(yù)計(jì)開盤統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，雖然大戶型市場(chǎng)占比的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)還未能撼動(dòng)，有35個(gè)新、舊項(xiàng)目都以大戶型面市，但預(yù)計(jì)將有18個(gè)小戶型新、舊項(xiàng)目入市，占開盤總量三成有余。而在所有預(yù)計(jì)開盤的小戶型項(xiàng)目中，有12個(gè)項(xiàng)目、近七成為普通住宅。從地理位置分布可以看出，僅2個(gè)小戶型的公寓項(xiàng)目位于二至三環(huán)，其余全部分布在四環(huán)以外區(qū)域，僅五環(huán)外小戶型項(xiàng)目就有10個(gè)。

　　北京經(jīng)緯房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理蘇文分析認(rèn)為，小戶型可以說是這幾個(gè)月來曝光度最高的房地產(chǎn)詞語，自去年5月國家宏觀調(diào)控政策要求大量建設(shè)小戶型項(xiàng)目以來，開發(fā)商關(guān)注小戶型的銷售情況，考慮如何在微妙的供需博弈中占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)；與此同時(shí)，消費(fèi)者也在關(guān)注小戶型入市的數(shù)量，是不是真的有足夠的樓盤入市，價(jià)格會(huì)產(chǎn)生怎樣的變化等等。“在高單價(jià)低總價(jià)的趨勢(shì)下，更多的自住、投資目光已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向了小戶型，小戶型在整個(gè)樓市的占比見漲是政策推動(dòng)下的良性發(fā)展。”

　　“預(yù)計(jì)下半年，不管是純新盤，還是老項(xiàng)目后期的小戶型，其入市量將能穩(wěn)定上升，到年底或明年初達(dá)到其供應(yīng)的高峰期。”京城小戶型項(xiàng)目壹線國際相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，從小戶型的潛在客戶群體來看，更多集中在中等收入水平的消費(fèi)群體，所以大量的項(xiàng)目位于四環(huán)、五環(huán)外的區(qū)位，這種項(xiàng)目分布能夠更好地實(shí)現(xiàn)城市中心區(qū)與副中心區(qū)的人口平衡，促進(jìn)城市副中心的產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

　　開盤項(xiàng)目分布再現(xiàn)郊區(qū)化優(yōu)勢(shì)

　　雖然6月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)展現(xiàn)了北京城八區(qū)的供應(yīng)主力地位，但北京的郊區(qū)化發(fā)展趨勢(shì)顯得非常明顯，7月又將顯示出郊區(qū)化的主導(dǎo)方向。在7月入市的項(xiàng)目中，僅五環(huán)以外項(xiàng)目就有31個(gè)，占開盤總量的近六成，四至五環(huán)項(xiàng)目?jī)H13個(gè)。四環(huán)內(nèi)入市項(xiàng)目預(yù)計(jì)共10個(gè)，占開盤總量不到兩成。

　　雖然朝陽區(qū)仍保持其供應(yīng)“龍頭”的位置，本月預(yù)計(jì)將有14個(gè)新、老項(xiàng)目入市，且出現(xiàn)少見的新、老項(xiàng)目各半的局面。但是，不可否認(rèn)本月是城八區(qū)以外區(qū)域的天下，除了大興區(qū)預(yù)計(jì)有7個(gè)項(xiàng)目入市外，昌平、通州預(yù)計(jì)分別有6個(gè)項(xiàng)目開盤銷售。另外，海淀、豐臺(tái)、石景山共有10個(gè)項(xiàng)目在7月開盤，房山、懷柔、門頭溝、密云都將有項(xiàng)目入市，而西城、崇文只有2個(gè)公寓盤入市。

　　房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，郊區(qū)化發(fā)展已成大勢(shì)所趨，但這一過程中將會(huì)涌現(xiàn)出諸多問題。尤其是受“90／70”政策的限制，郊區(qū)單位面積居住人口、樓盤平均容積率都將大幅提升，大量人口居住在郊區(qū)會(huì)帶來沉重的負(fù)荷，商業(yè)、教育、醫(yī)療、交通等等各方面的壓力會(huì)日益增大，如何在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的大勢(shì)之下加快郊區(qū)的產(chǎn)業(yè)及綜合配套發(fā)展，僅僅依靠開發(fā)商的力量是無法完成的。因此，目前更迫切需要政府能夠提前籌劃，合理規(guī)劃產(chǎn)業(yè)布局和區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。(王小霞)