【策劃人語】

　　一場前所未有的樓市“洗滌”風暴，正在悄悄襲來。

　　近期的房地產市場，先是被八部委的聯合整頓行動激起了陣陣漣漪，接著又被一系列整飭案例弄得有些驚心動魄。土地反腐漸漸深入，腐敗高官紛紛落馬；廣州社保基金的違規投資問題在迅速廓清；市場秩序的清理行動也在凈化著樓市……

　　我們有理由相信，這場風暴將席卷樓市最核心地帶，將深水區的淤泥蕩清。

　　“多年的土地沉疾，盤根錯節的復雜關系，要理順談何容易？”一位在上海土地系統工作多年的人士感慨。

　　4月2日，就在中國股市繼續高歌猛進的同時，房地產市場調控效果的新一輪大檢查開始了。與股市日趨透明的軌跡一樣，政府希望通過“陣痛”打造一個更加透明、規范的房地產市場，但不少業內人士仍憂心忡忡：受資金流動性過旺、土地等環節尋租空間仍在等客觀環境的影響，本就混合了更復雜利益關系的房地產市場真的能按調控初衷發展，走向理想中的平衡狀態嗎？

　　4月6日，啟動此輪房地產調控效果檢查的建設部等八部委再次召開房地產市場秩序專項整治動員部署電視電話會議，為“洗滌”行動打氣、備戰。會上，國土資源部副部長贠小蘇重點提及土地環節管理在這一輪執行檢查中的意義，他指出未來有6個方面的整治重點：對房地產開發用地進行一次全清查；科學編制年度供地計劃，進一步調整土地供應結構；堅決執行經營性用地招拍掛出讓制度；嚴格控制土地出讓的地塊面積，防止企業圈地、囤地；加大土地批后監管力度，嚴格竣工時間和建設標準條款的管理；加大閑置土地處置力度；嚴肅查處違法用地案件。

　　“應該說，政府的戰略是完全正確的、全面的。如果這6方面工作落實到位，中國土地市場無疑將是健康、良性的。”分析人士指出。但是，對于常年工作于房地產市場的業內人士而言，這些論調已不是首次聽說，甚至有些用語已經反復出現在相關政策文件中。從2003年開始，房地產市場無論是決策層還是專家學者就已經開始發出清理閑置土地、加大批后監管等政策和建議，但執行情況卻不盡如人意。

　　以一線城市為例，上述人士的感慨源于近日上海土地市場的一系列震動。4月初，經上海證券報獨家披露，上海房地局原副局長殷國元被隔離調查。除了殷國元外，另外一些上海土地管理系統的人士也接受了有關調查，上海房地產界一時風聲鶴唳。不僅如此，據稱上海相關政府部門已經醞釀了一整套嚴格的土地清查辦法，執行標準嚴于國家要求。

　　還有深圳，有規劃局內部人士透露，目前深圳約有20平方公里閑置土地，其中也包括部分房地產用地，這一數量相當于深圳近年來每年新批準的建設用地總量。盡管國家早有規定，已出讓用地閑置兩年以上將被收回，但深圳多年以來并未收回幾宗此類土地。

　　報道一出引來市場廣泛反響，日前深圳市政府常務會議原則批準《深圳市閑置土地處置工作方案》，閑置土地清理處置工作全面展開。深圳政府部門表態稱，凡屬違法違規、逾期未開發的土地，市政府將一律收回。據初步清理，深圳“已批未建用地”共359宗，面積1003.9公頃，超過了10平方公里。盡管官方口徑否認了20平方公里閑置土地的說法，但是大量土地閑置未收回卻是事實，而業內人士稱，開發商囤地嚴重是深圳房價快速上漲的最重要原因。

　　但是，業內對各地土地問題的清理前景卻并不樂觀。“多年以來，房地產界魚龍混雜，暗箱操作甚多，要把每一個問題地塊重新調查清楚，不僅涉及到技術難度，也涉及到項目背景的水深水淺。”一位正參與上海土地問題研究報告制定的研究機構人士稱。據介紹，一些負責土地一級開發的集團企業積怨不少，就是因為其土地整理的部分職能被劃分、消解，當然其中眾多利益也隨之分解。

　　深圳一位開發商則稱，敢于囤積土地的開發商都“很有背景”，地方土地執法部門根本沒有能力收回。此外，收回閑置用地的操作層面也缺乏技術細則，是國家法規可能淪為一紙空文的重要原因之一。

　　土地反腐京滬成漩渦中心

　　據國土部通報，2006年共立案查處土地違法案96133件，涉及8.4萬公頃；屬去年發生案件立案的65180件，涉及5.5萬公頃，曾一度被遏制的土地違法勢頭在一些地方有所反彈。

　　國土部執法監察局局長張新寶表示，違法用地屢禁不止，仍是地方政府主導的結果。目前，地方政府尤其是市、縣政府為招商引資、出政績，背后支持、默許土地違法的現象大量存在。此外，村組集體非法出租土地、變相買賣土地現象增多，也是土地違法案“大幅上升”的重要原因。

　　但是，業內人士表示，除了體制、能力等硬件問題外，官商勾結的腐敗土壤是產生土地問題的重要內因。而上海、北京等一線城市，在土地管理過程中暴露的問題又尤其惹人關注。

　　經上海證券報調查，上海房地局原副局長殷國元于3月23日晚上10點半在機場直接被調查人員帶走。其人主管上海土地審批工作達十年之久，據稱調查起因于一家房地產開發商的舉報。

　　除殷國元外，原房地局土地利用管理處朱文錦在去年底被“雙規”后，目前已經被立案查處。中房協副會長、原上海建設黨委書記陳士杰也接受了相關部門的調查。而另外一些目前在任的房地系統高層或已離任的原領導也受到非隔離式調查，一場調查風暴在上海貌似平靜的房地產市場下，暗流洶涌。

　　與上海相比，北京的土地反腐案例不多，除了此前北京市副市長劉志華被雙規，首創置業總裁劉曉光被長達68天隔離調查外，2007年的前三個月，北京市場相當平靜，但是就在近期，有消息稱，北京某行政官員或被相關部門調查，與之有密切關系的人物是北京某大型房地產開發商。但是，這一消息目前還沒有被證實。

　　在今年全國兩會上，房地產行業的權錢交易“潛規則”成為不少代表、委員關注的熱點。業內人士反映，一些管理人員與開發商“積極配合”的途徑有三：一是在位時利用職權及人際關系，在土地出讓、房屋銷售審批等方面為開發商牟利，離任后同樣可以通過自已或親威在公司任職的方式尋求利益；二是利用職務之便，以親屬、朋友的名義，從開發商處打折購房，轉手出售；三是替開發商造勢，“忽悠”消費者。

　　“‘官商配合’的做法在一些地方的房地產業屢見不鮮，也是造成目前土地問題積重難返的重要原因。”市場人士稱。

　　社保基金別動公眾的奶酪

　　來自廣州的社保基金調查情況報告再次于今年春天引來人們對社保基金的關注。

　　4月2日，廣東省人大常委會對廣州社保基金管理情況的調研，牽出廣州10.18億元“在外營運”的社保基金。廣州市勞動和社會保障局局長崔仁泉介紹，由于歷史原因，截至1999年底，廣州市發生“在外營運”社保基金10.18億元。經過各方努力，目前已追回3.626億元，還有1.05億元有望追回。

　　早在2004年的廣州“兩會”期間，一份由10名廣州市人大代表聯名提交的詢問案使廣州社保基金所涉及的問題首次被公開。當時的政府部門人士回復，廣州市被挪用的養老保險金數額為8.953714億元，包括25個項目，涉及21個債務單位(個人)。其中，投入房地產開發的占85.54%。

　　社保之所以“珍貴”異常，是因為涉及億萬公眾的養老大事，一旦出現虧空，政府壓力巨大。但是，無論是上海、廣州還是沒有披露的地區，挪用社保基金似乎并非個案。1993年，國務院發布《企業職工養老保險基金管理規定》，允許各級社保管理機構留足一定周轉資金的情況下，把歷年滾存的一部分社會保險基金委托給一些機構向社會進行投資，以求得社保基金的增值。但是，房地產等高風險行業一直是政策嚴格限制的投資領域。

　　“開發商與社保基金就是個簡單的借貸關系，有借有還，沒什么違法的。”直到現在，一些開發商面對借用社保基金的置疑仍言之鑿鑿。

　　“市場和政府部門對保護社保基金的重要性的認識仍有待提升，這不僅需要社保制度上的強力保護，也需要在輿論和全民意識上的覺醒。”專家表態。

　　市場整治　凈化樓市第一槍

　　無論是土地反腐，還是嚴查社保，國家對于房地產市場的“凈化”目的顯而易見，而今年打響樓市凈化第一槍的還要屬正在全面鋪開的房地產市場專項整治行動。

　　這場整治“風暴”從去年刮到了今年，且有愈發猛烈之勢。先是年初政府提出要嚴厲整頓房地產經紀市場，而后整治行動全面升級，建設部、國土資源部、財政部、審計署、監察部、國稅總局、發改委、工商總局共8個部委聯合發布了“關于開展房地產市場秩序專項整治的通知”，提出將在未來1年內強化房地產市場監管，對房地產開發企業依法進行審計和檢查，依法打擊房地產開發建設、交易、中介等環節的違法違規行為。

　　“與去年9月由建設部、發改委、工商總局三部委牽頭開展的房地產交易秩序專項整治工作不同，今年的行動不但涉及交易環節、中介環節，更“前置”到審批環節、開發環節。也就是說，以往只是涉及房地產商和購房者之間的關系，如今還上升到房地產商和地方政府的關系，而且還是讓地方政府先著手，以強化國家政策的執行。”業內專家指出。

　　一些地方也已經開始行動，如廣州本周宣布，由市發改委等11個部門成立專項整治工作組，開展為期1個月的檢查行動，重點整治非法囤積土地、捂盤哄抬房價、擅改規劃、違規收費、未通過驗收即交樓和漏征、隨意減免稅收等六大類問題。

　　“其實，政府已經出了很多政策、規定，內容并不缺，關鍵還是執行的力度問題。”業內人士表示，“這可能涉及到一個地方政府執行力的問題，因為這次檢查是一個從上到下，再從下到上的組織運行，希望不會出現各級政府、各個部門、各項環節或互相推諉或互相包庇等不配合的情況。”（柯鵬 于兵兵 李和裕）