“北京標(biāo)準(zhǔn)”制定艱難
由于缺乏對行業(yè)的有效監(jiān)控，全國的存量房市場成了問題多發(fā)地，無論天津、寧波，還是合肥都出現(xiàn)了經(jīng)紀(jì)公司違規(guī)操作，卷款潛逃的惡性事件，北京市場亦未能幸免。
“為了規(guī)范存量房市場，北京市建委多次組織研討。”北京中介行業(yè)協(xié)會副會長周宗楚在接受中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪時表示，“一直到去年4月北京市建委和科委對存量房交易管理課題正式立項，從四個子課題對建立存量房市場標(biāo)準(zhǔn)體系進(jìn)行研討，這些都是長期醞釀的結(jié)果�！�
但政策的制定并非一帆風(fēng)順，對國外成熟市場以及內(nèi)地一些市場的調(diào)研結(jié)果曾經(jīng)一度讓政策的制定方陷入困境，“當(dāng)時資金監(jiān)管有四類主體，既有政府、銀行、資金保證機(jī)構(gòu)，也有經(jīng)紀(jì)公司，各個地區(qū)的設(shè)置都不一樣，我們很難明確判斷哪種方式更適合北京市場。每次討論都會反復(fù)修改，來來回回至少上百次，幾乎每天都在討論�！敝茏诔䦟Ξ�(dāng)時繁雜的制定過程印象深刻。
為了讓政策盡可能完善，政策的制定機(jī)構(gòu)廣泛征求各方意見，充分發(fā)揮行業(yè)自律作用，通過行業(yè)協(xié)會讓經(jīng)紀(jì)公司也參與政策前期的調(diào)研。“鏈家主要負(fù)責(zé)資金監(jiān)管課題，這些課題還有清華大學(xué)的研究機(jī)構(gòu)參與�！辨溂业禺a(chǎn)副總經(jīng)理金育松告訴中國經(jīng)濟(jì)時報記者。
在充分尊重各方意見基礎(chǔ)上，最后實(shí)施的政策與其他地區(qū)相比有一定程度上的突破，“比如資金監(jiān)管上，北京市場采取組合式，銀行、交易保證機(jī)構(gòu)、經(jīng)紀(jì)公司都可以參與，我們用市場化運(yùn)作，防止政府壟斷�！敝茏诔䦟τ浾哒f。
政府決策、監(jiān)管有了科學(xué)性、操作性
“之前政府很難清楚了解市場真實(shí)的供需狀況，更別說單個時間節(jié)點(diǎn)上市場的供給，政府能夠得到的數(shù)據(jù)都是已經(jīng)完成權(quán)屬轉(zhuǎn)移的存量房�！北本╉橊Y房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司企劃經(jīng)理門大偉認(rèn)為，網(wǎng)上簽約對信息的收集與整理將改變管理部門對市場整體運(yùn)行狀況的掌握程度。
在此之前，無論媒體還是消費(fèi)者，都缺少權(quán)威的數(shù)據(jù)來源，各個經(jīng)紀(jì)公司提供的數(shù)據(jù)一時間成為市場的主流聲音，一些消費(fèi)者的意見也被房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司選擇性的轉(zhuǎn)達(dá)給社會各方。“經(jīng)紀(jì)公司都有自己的利益，觀點(diǎn)難免片面�！闭郎�(zhǔn)備買房的李小姐說，“但我們能參考的信息也只能來源于經(jīng)紀(jì)公司，希望能有權(quán)威機(jī)構(gòu)對信息的真實(shí)性把關(guān)�！�
由于在對信息的收集與真實(shí)性上缺乏有力的監(jiān)管措施，管理部門監(jiān)督效率很低，“信息在政府決策過程中作用非常重要，特別對正處在發(fā)展初級階段，存在不規(guī)范行為的行業(yè)，要想讓政策的作用力度能夠恰到好處，就需要對市場信息有充分的了解，否則政策很難變得科學(xué)和規(guī)范化。這也是避免政策矯枉過正的有效方式�！敝茏诔䦟τ浾哒f。
據(jù)有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，實(shí)行網(wǎng)上簽約后，二手房房源在上市交易初期就將得到全面、集中的展示，消費(fèi)者可以通過建委網(wǎng)站看到房源登記的總套數(shù)，中介行業(yè)協(xié)會的網(wǎng)站則會顯示各個公示房源的具體信息，這種匯集在一起的信息量對市場的反映將更加全面、準(zhǔn)確，能夠真實(shí)體現(xiàn)市場的房源供給情況。
經(jīng)紀(jì)公司對此持相同意見，鏈家地產(chǎn)金育松認(rèn)為，如此一來，相關(guān)政府管理部門可以通過網(wǎng)上交易平臺及時了解二手房交易市場價格的真實(shí)變動，適時監(jiān)控并進(jìn)行指導(dǎo)。
我愛我家公司人士則表示，由于買賣交易過程中的透明度大大增加，行業(yè)的監(jiān)管力度逐步增強(qiáng)，今后將不會再有虛假信息、吃差價、挪用房款等違規(guī)操作的出現(xiàn)。
“以前政府的房源信息都是交易后才知道，網(wǎng)上簽約后等于將信息前置，在房源入市的第一時間就能對房子的整個交易過程有充分的把控。”周宗楚表示。
處罰標(biāo)準(zhǔn)有章可循
“7月1日前，對經(jīng)紀(jì)公司違規(guī)操作的處罰多停留在表面上，網(wǎng)上簽約實(shí)施后，這個現(xiàn)象將有所改觀�！北本┦薪ㄎ娜耸肯蛴浾呓榻B。
“如果取消了網(wǎng)上簽約資格，就意味著這個公司再也不能從事這個行業(yè)了。因為沒有網(wǎng)上簽約的合同是不給辦理過戶手續(xù)的�！北本┙鹫\信房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場部的人員告訴中國經(jīng)濟(jì)時報記者。
業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，之前由于各個管理部門之間缺乏溝通，又沒有數(shù)據(jù)支持，在規(guī)范市場過程中很難實(shí)現(xiàn)同步走。實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上簽約后，無論是制度的設(shè)計還是對行業(yè)的管理都有據(jù)可依。而此前由于缺乏違規(guī)行為的具體處罰標(biāo)準(zhǔn)，也就無從判定經(jīng)紀(jì)公司的違規(guī)操作，因此，市場的處罰力度并不強(qiáng)。
據(jù)北京市建委的人士介紹，網(wǎng)上簽約后，市民可以對具體房源信息進(jìn)行投訴，相關(guān)管理部門也可以對各個房源的具體交易情況進(jìn)行實(shí)時監(jiān)控。對企業(yè)違規(guī)行為，將通過媒體公示，情節(jié)嚴(yán)重的，中介行業(yè)協(xié)會還可以取消其網(wǎng)上簽約資格。
相關(guān)政策明確規(guī)定，對于“發(fā)布虛假或未公示的房源信息、不進(jìn)行網(wǎng)上簽約、隱瞞房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員身份代理并收取費(fèi)用、隱瞞交易價格、欺騙買賣雙方賺取差價、不告知買賣雙方查詢密碼及存在其他相關(guān)違法違規(guī)行為的，將對該機(jī)構(gòu)和人員的網(wǎng)上簽約行為進(jìn)行限制”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為此舉明確界定了經(jīng)紀(jì)公司的違規(guī)成本，對市場的威懾力不言而喻。
有經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人據(jù)此判斷，原先對于一些違規(guī)操作的經(jīng)紀(jì)公司缺乏有效的管理手段，現(xiàn)在管理部門可以通過限制其網(wǎng)上簽約，使得違規(guī)操作的經(jīng)紀(jì)公司不能再次從事經(jīng)營活動，從而真正起到規(guī)范經(jīng)紀(jì)公司的目的。
“二手房網(wǎng)上簽約可能存在與一手房網(wǎng)上簽約時出現(xiàn)的問題，企業(yè)對制度的認(rèn)識程度不夠，但隨著制度的逐步規(guī)范，處罰對企業(yè)的規(guī)范作用會越來越強(qiáng)�！苯邮苡浾卟稍L的業(yè)內(nèi)人士紛紛表示。
消費(fèi)者和媒體可以實(shí)施監(jiān)督
據(jù)了解，國外成熟的二手房市場不僅依靠嚴(yán)格的懲罰措施和行業(yè)自律來規(guī)范市場，還充分發(fā)揮消費(fèi)者對從業(yè)人員的監(jiān)督作用，滿足消費(fèi)者的知情權(quán)。
“北京市在制定政策時充分借鑒國外成熟經(jīng)驗�！敝茏诔䦟τ浾弑硎荆本┦写媪糠拷灰讓�(shí)行網(wǎng)上簽約后，買賣雙方均可得到查詢密碼，并依據(jù)密碼查詢房屋的交易情況。若網(wǎng)上交易情況與經(jīng)紀(jì)公司所言不同，買賣雙方可以到北京市建委或中介行業(yè)協(xié)會投訴。
7月1日，中國經(jīng)濟(jì)時報記者在朝陽區(qū)安貞橋附近某經(jīng)紀(jì)公司門店前隨機(jī)采訪了3位準(zhǔn)備購房二手房的消費(fèi)者。他們告訴記者，聽說過資金監(jiān)管和網(wǎng)上簽約，但都不知道經(jīng)紀(jì)公司會在網(wǎng)上簽約后給自己密碼查詢房子交易情況。
“政策的引導(dǎo)宣傳需要進(jìn)一步加強(qiáng)，只有充分發(fā)揮消費(fèi)者的積極性才能對企業(yè)的市場行為實(shí)施更多的監(jiān)督。”周宗楚說，“政府只是在不規(guī)范的階段出面引導(dǎo)市場向規(guī)范化方向發(fā)展，最后市場的發(fā)展方向主要還取決于消費(fèi)者的意識�！�
不僅消費(fèi)者對經(jīng)紀(jì)公司的監(jiān)督將更有效，媒體對房源信息的監(jiān)督力度也將增強(qiáng)。有記者表示，媒體可以通過中介行業(yè)協(xié)會的網(wǎng)站查閱到各個具體時段的房源供給情況，對經(jīng)紀(jì)公司提供的交易數(shù)量、成交價格真實(shí)性的判斷會相對準(zhǔn)確。一位專家據(jù)此認(rèn)為，北京市中介行業(yè)協(xié)會的網(wǎng)站平臺將成為社會各界總結(jié)二手房信息的權(quán)威平臺。
無論北京市建委還是中介行業(yè)協(xié)會的負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時均強(qiáng)調(diào)，規(guī)范存量房市場不能僅僅依靠管理機(jī)構(gòu)孤軍奮戰(zhàn)，消費(fèi)者和媒體都應(yīng)充分發(fā)揮監(jiān)督作用，企業(yè)自律亦有待加強(qiáng)。(張一鳴)
