控制居民住宅區近70%的群租房源，依靠“壟斷”優勢肆意抬高房租，“抱團”暗中阻撓執法部門的整治……記者在調查中發現，滬上部分區域內房源充足的二房東自發結成利益聯盟，整合房源、制訂價格，相互配合推薦群租客，并呈不斷擴大的趨勢。

　　晨報昨天刊發《擾民“群租”已被“請”出部分小區》一文后，引發了讀者的強烈反響。記者經過深入調查發現，二房東利益聯盟的出現，致使群租房范圍不斷蔓延，同時催生小區居民樓內形成超市、咖啡屋、盒飯外賣店等成規模的群租“一條龍”服務產業鏈，擾民現象愈演愈烈。而“利益聯盟”利用在小區內熟門熟路，擁有很大“勢力”，拉取客源的方式也逐漸從口口相傳變成網上掛牌。

　　目前，這些問題已經引起政府相關部門的高度重視。昨天下午，普陀區有關部門召集二房東代表開會，并下達“最后通牒”，要求承租群租房的二房東利益聯盟盡快清理手頭業務，妥善處理與租戶間的租賃事宜。對拒不整改的二房東將發出限期整改通知書，并采取相應處理。

　　包租一套房年利潤數萬

　　群租亂象日益嚴重的背后，一批特殊人群的作用不可忽視——他們是房屋的第一手承租人，隨后再次轉租，上海人稱之為二房東，廣東人稱之“包租公”或“包租婆”。

　　“位于上海火車站附近，四人間和六人間床鋪出租，有嚴格的物業管理……最低13元/天/床，一個月400元。”經過業主介紹，記者在多個房屋中介網站及論壇都看到了類似的“誘人”廣告，撥通電話得知，這些都是群租房，而聯系人大多都是二房東。目前，二房東聯盟正通過各種渠道宣傳自己，有的甚至自行設計網頁，以“方便”群租客尋找。

　　二房東為何會結成利益聯盟？中遠物業兩灣分公司總經理杜恩毅表示，以自己的小區為例，該小區四期在2006年交房后，就有人開始承租房屋，并逐漸分割出租。“其中最牛的二房東黃某一口氣租下近20套毛坯房，企圖達到月賺6萬元的目標。”物業算了一筆賬：按當時小區房屋出租價格，2房每月租金約2000元，3房則在每月3000元左右，而二房東僅將一套毛坯房包租后分割出租，每月受益約為6000元左右，扣除水電煤、物業及房租成本，一套房可以凈賺3000元以上。“包租一套房年利潤數萬元，如此暴利自然吸引了更多的二房東。”

　　為爭取更多租客，一些二房東之間起先不斷“暗戰”，但后來效果并不理想，價格競爭的結果只能讓自己的利益受損。為了實現利益最大化，部分房源充足的二房東逐漸形成了利益聯盟，采取整合房源、控制價格等方式擴大群租房范圍。這種利益聯盟人數有多有少，本地人和外地人都有。

　　宜川路街道房地辦有關人員向記者證實了二房東利益聯盟的存在，區房地辦、街道開始嘗試整治群租時，不少二房東擔心自己“勢單力薄”，于是更緊密地“團結”在一起，甚至聘請律師進行“維權”，暗地里阻撓有關部門的整治行動。

　　對投訴的鄰里進行恐嚇

　　“我好心提意見，二房東反而糾集20多人來我家恐嚇。”近日，家住普陀區宗鑫公寓的業主徐先生難忍樓上空調滴水聲，上門進行協商，沒想到進門后，竟發現房間被分割后出租給10多人居住，“我至少看到了三四臺空調，但出水口都沒有放進落水管。”在與二房東楊某商量無果后，徐先生只得向物業投訴。哪知，當天晚上10點多，傳來急促的敲門聲，他打開門后竟看見楊某帶著20多人來“評理”，徐先生無奈之中立即報警。“他走之前還威脅我，叫我等著瞧。”徐先生說，此后，每天深夜自家的天花板便開始規律性地傳來跳躍、擊打聲。

　　催生違規的產業“一條龍”

　　二房東結成聯盟后，利用“壟斷”優勢共同抬高租價，而當租客提出價格過高時，二房東總是很肯定地表示“不可能拿到更低價”。剛畢業的大學生小陳告訴記者，一般在租房時，二房東總是會將半年、一年起租定為標準，住到一半想搬走，就不能收回剩余房租。

　　不少群租情況嚴重的小區物業還發現，除了傳統的單位倉庫、辦公室、五金商店、小超市外，類似快餐店、發廊等新型“居改非”也在居民樓內出現。經過調查，他們的消費對象主要就是瞄準群租客。據介紹，很多快餐盒飯店雖然不斷遭到工商部門查處，但是面對小區內眾多群租客的市場，又悄悄地屢屢“復業”。這些本不該出現在居民樓內的吃、購、娛“一條龍”設施，是二房東擴大群租范圍后衍生出的產業鏈，大大增加了物業管理難度。

　　對二房東下達“最后通牒”

　　整治群租工作已進入實質性階段，采取定點“擊破”二房東利益聯盟成了遏制群租現象蔓延的關鍵。昨天下午，普陀區宜川路街道整治群租工作組召開了轄區內二房東代表會議，并對承租群租房的二房東下達“最后通牒”。

　　會后，部分二房東表示并不情愿主動進行整改，畢竟房子里還住著收了房租的租客，若要拆除分割間搬出床鋪，便是損害了租客的利益。也有二房東希望在整治的同時，能夠得到有關部門的相應補償。

　　部分中介已停止群租房掛牌

　　滬上不少問題嚴重的群租小區已經制訂計劃，限期治理群租擾民現象，比如，中遠兩灣城的群租問題預計將在2個月內得到解決。據了解，隨著有關部門打擊群租房工作的深入，滬上部分大型中介公司連鎖店已經停止了群租房掛牌。

　　業內分析人士表示，這些租賃戶的承受能力只有500元左右，隨著群租問題的逐步解決，房屋租賃門檻會相應提高，群租者或者將轉向較為偏遠的地區，或者在次中心區域租賃質量較差的房源。

　　[律師問答]

　　市房地局要求各小區通過對業主公約進行補充解決群租問題，而普通業主發現自己身邊有群租現象該如何是好？昨天有大量讀者撥打晨報社區電話進行咨詢。

　　●業主發現樓內有群租客該怎么辦？

　　宋安成律師(上海建緯律師事務所)

　　若業主發現樓內發生群租現象，可直接通知小區物業和居委會，也可以將情況舉報至所在區域的房地部門和綜治辦，市房地熱線962121也會受理物業公司和業主對群租現象的投訴。

　　對已有業主委員會的小區，業主可以直接到小區業委會辦公室反映。業委會可視業主反映情況，在近期召開業主大會修改業主公約。業主大會的召開可以是開會形式，也可以通過書面征求業主意見的形式。從操作層面上講，書面征求意見更為方便，業委會可以委托物業管理企業上門征求業主意見，如果達到三分之二以上業主同意，禁止群租的內容就可以在小區內生效。

　　若小區尚未成立業委會，業主可委托物業公司或居委會上門征求業主意見。如能達到三分之二以上的要求，也可以修改《業主臨時公約》，這在司法實踐中，法院也是認可的。

　　●二房東強行分割出租房屋怎么辦？

　　張黔林律師(上海凌云永然律師事務所)

　　二房東利益聯盟并不是像普通公司那樣去有關部門登記備案的，他們是一種追求收益最大化產生的經濟利益聯盟。如果這種利益聯盟承租的是合法房源，則需通過其經營方式、盈利模式以及對市場的影響判斷其合法性。

　　但如果其將盈利建立在分割群租房屋，則違反了《上海市旅館業治安管理實施細則》等規定。若二房東不顧租賃合同內簽訂的不得轉租、分割出租等條款，則屬于重大違約，房東可以提前解除合同，并要求對方根據情況恢復房屋原狀，賠償相應損失，按約定追繳違約金。(崔建棟 繆志聰）