[策劃人語]

　　經濟學中有三種類型不同的量：存量、流量與增量。

　　在目前中國的房地產市場中，無論是作為源頭的土地市場、還是交投活躍的新房、二手房市場，客觀的存量存在和惡意的存量積壓成為樓市發展過程中不可回避的巨大問題。尤其是今年以來，存量房地產市場發展迅速，儼然有超越增量市場的態勢。

　　這一期的《上海證券報·地產投資》首度將視角投入到這一重要市場，對存量土地、存量新房、存量二手房的最新態勢進行發問和解讀，對這些區域存在的問題，也試圖找到行之有效的解決方案。我們深知，這股力量不容小視，處理得當可促使樓市穩健前行；置之不理，則可能發展成巨大的隱患。

　　存量土地撬動難

　　清理閑置竟成一紙空文?

　　房地產存量市場的第一環便是土地。撬動存量土地，在守住18億畝耕地紅線的前提下確保房地產市場的土地供給，已經成為房地產業調控者和參與者的共識。關鍵的問題是，誰來撬動？誰能撬動？

　　近日，監察部等五部委聯合發出《關于開展國有土地使用權出讓情況專項清理工作的通知》，決定集中半年時間，在全國開展國有土地使用權出讓情況專項清理工作。換而言之，就是要對開發商囤地行為進行督察。

　　這是宏觀調控以來，國家對閑置土地清理的又一次重申。早在1999年4月26日，國土資源部通過的《閑置土地處置辦法》規定，連續2年未使用的閑置土地，經原批準機關批準，由縣級以上人民政府無償收回土地使用者的土地使用權。

　　然而一直以來，2年閑置大限成為房地產調控中執行最難的政策之一。“尤其是一些中小城市，開發商與當地政府關系相當密切，閑置土地清理根本無法執行，要求緊了大不了打幾個樁，用不了多少錢，但表示已經開工了，土地沒有閑置。”徐州一位從事房地產代理業的老總告訴記者。

　　用經濟學者郞咸平的話來解釋，腐敗已經成為制約樓市調控和發展的最大毒瘤，官商勾結的體現之一就是地方政府對閑置開發項目的縱容。

　　針對這種“上有政策、下有對策”的做法，2006年4月25日，國土資源部發布《國有土地使用權出讓合同補充協議示范文本(試行) 》，為保證用地者及時開發利用土地，防止囤積土地，明確受讓人除按照《出讓合同》約定日期動工建設外，還要明確同意在某年某月某日前完成項目施工建設，并申請竣工驗收，而受讓人未能按合同約定日期完成項目建設并申請竣工驗收的，要承擔違約責任，支付違約金。國土部有關負責人強調，這一規定主要是為解決一些項目長期建設而不竣工的問題，防止開發商長期大量囤積土地。

　　無疑，上述政策限制了囤地的做法，但還無法防止開發商在建成后捂盤。“現在出讓的土地面積都不小，根據實際開工進度也要幾年完成，開發商從竣工到辦理預售證還有一段自主的時間，這些都造成今天眾多樓盤建成不售。”上海一位開發商告訴記者。

　　專家介紹，目前一些難以實現市場供應的土地如果沒有政府公關的因素，那就是存在比較現實的開發困難，主要體現在動拆遷。比如今年上海完成的動拆遷指標尚不及年初的60%；更新的區域規劃造成許多地塊的開發成本大幅提高；持有存量土地且愿意出讓的公司大都債權債務不清，很少有企業敢于接盤。

　　而專家表示，受新增建設用地指標的嚴格控制，整理存量土地已經迫在眉睫，這也將成為解決日益激化的樓市供需矛盾的重要突破口。據了解，目前上海關于存量土地的整理工作已經在進行之中。

　　分析人士認為，在調控形勢下，存量土地能否“逼”出還是未知數，而存量土地處理得是否到位，將成為影響商品房供給和房價走勢的決定性因素。

　　開發商有意囤房

　　調控政策難治“捂”林高手?

　　地有存量，房也有存量。某些存量地要治，某些“存量房”更要管。拿眼下來說，一手房市場中就產生不少“存量房”，一些開發商理直氣壯地拋出一個理由———惜售。從字面意思理解，惜售就是舍不得把自己心愛的樓盤產品拿出來賣，但本質上，此舉目的和“囤地”一樣，都是為了抬高資產(土地、房子)價格，所以市場給出了相對應的“捂盤”一詞。

　　目前，政府已經意識到捂盤的嚴重性，許多地方開始嚴令整治。在去年9月，建設部、發改委、工商總局三部門就聯合發布《關于進一步整頓和規范房地產交易秩序的通知》，對6種違規交易行為明令禁止，第一條即是囤積房源，捂盤不售。文件要求，房地產發企業在取得預售許可證后的10日內必須開始銷售商品房，以加快市場供給釋放節奏。

　　基于目前樓市供需失衡、房價繼續攀升的局面，上海等城市今年終于開始加大對開發商的“引、逼”力度。如上海市房地局表示，對已達到預售標準的商品房項目不申請預售、已取得預售許可證不開盤，對本區域商品住房項目供應造成影響的，房地部門可向相關房地產開發企業發出《行政告知書》，敦促其按照規定對外銷售；對以超出周邊樓盤數倍的畸高價格掛牌，并在1年內銷售率不到5%的，也將被認定為捂盤惜售；并且，已經達到預售標準而規模又不超過3萬平方米的住宅樓盤必須一次性申請預售許可證。

　　但是，開發商自有方法。如一些開發商借沒有預售許可證為名拒絕開盤，其實他們是可辦理預售卻遲遲未辦。“政策只禁止了有證不售的行為，但沒有說明這種故意不辦證的情況應該如何處理。”一位市場人士表示，“就算再規定符合預售標準的樓盤必須在規定時間里申請預售，也可能會有開發商故意拖延開發進程，使樓盤無法達到預售標準。”

　　市場人士指出，針對市場秩序各環節點出臺具體措施，如減少開發商操作中的諸多“貓膩”、打擊房地產市場內“潛規則”、將反腐進行到底等，以緩解房價難控的緊張局勢，已成為緩和樓市各種矛盾和陣痛的必然調控方向之一。

　　也有行業分析師認為，追究房地產業的壟斷性，其根源在于土地的稀缺性及區位的不可復制性，這是一種自然壟斷，這種壟斷權力集中在政府手中。當土地從政府手中轉移到開發商手中的時候，若無特殊限制，則表示土地資源一定時段的壟斷性從政府轉移到了開發商。當然，在目前土地公開出讓的市場機制下，開發商也為獲得此壟斷性付出了壟斷成本。但是，政府要干預開發商的銷售時機選擇權利，從而對價格進行干預，所帶來的效果可能有限。

　　投資泛濫埋隱患

　　二手房市場泡沫越積越多?

　　真正意義上的存量房指的是二手房市場。一些比較前瞻的業內人士都認為，隨著商品房市場的發展趨向成熟，二手房最終必成大器，成為樓市內的重要角色，所以一系列的規范、引導更要從這塊三級市場做起。但目前映入我們眼簾的，是政策影響下、投機行為一度“絕跡”后，二手房市場投資泡沫的再度泛濫，不由人憂心忡忡。

　　以一二手房已可“平分秋色”的上海樓市為例，根據上海二手房指數辦公室公布的最新統計，今年8月，上海二手房指數為1930點，較7月大漲110點，指數漲幅創出2004年以來的新高。上海二手房指數辦公室分析認為，一手房一定時期內的緊缺以及價格不斷上漲，使存量二手房暫時成為市場的主力。而上海二手房價格持續上漲，除了市場自住需求較為旺盛的因素外，也不乏不少投資者為了規避物價上漲帶來的貨幣貶值風險，對實物投資的意向正在加大，其中對房產的投資需求膨脹最為明顯。

　　“目前貸款購房的客戶中，自住需求的客戶大致在六成左右。”上海美聯物業交易管理客服部經理沈赟向記者介紹，雖然短期投機炒作的行為已非常稀少，但隨著股市資金回流潮呈現，投資客的數量開始明顯增加。

　　另據信義房產提供的報告，投資客注意力重新回到高檔二手房市場，促使8月中心城區二手房成交均價環比上漲高達16.76%。信義房產分析師介紹，中心城區二手房價上揚趨勢非常明顯，主要原因就在于投資客資金的大筆投入，房源在受追捧之下價格也被帶動上漲，如8月漲幅領先的高檔房源集中的盧灣區，均價已在37000元/平方米左右。

　　“對于投資客來說，最容易看到的升值空間當屬規劃。”上海美聯物業北外灘分行營業經理劉慶霞介紹，以往由于投資客集中還曾受到政策打擊的一些板塊，如今只要有市政規劃等利好消息出來，就能重新獲取市場青睞；且隨著今年需求逐漸旺盛，除了市場放盤量的增加之外，掛牌價和成交價均有上漲。

　　業內人士認為，二手房市場之所以成為投資重災區，主要是由于目前的新房市場相對飽和，部分區域更是供不應求，直接導致房價上升迅速，從而激發新一輪投資勢頭，但這也是非常不利的信號。

　　同時，基于二手房市場的回暖趨勢表現尤為明顯，房東惜售“返價”現象頻頻發生。“房東不斷漲價，是因為心理預期產生變化，但更關鍵在于是否有買家愿意跟進，偏偏有很多買家愿意接受返價后的價格，這樣的發燙行情的確令人擔憂。”業內人士坦言。

　　此外，在對政策調控最為敏感的二手房市場，政府今年也采取了不少措施，特別是對作為調控利器的稅收政策的運用，但二手房市場經過短暫調整后依然表現上揚。“分析開征土地增值稅等政策的基本內容后可以看出，它雖然指向房屋轉讓的所有盈利者，但數額較小。甚至于從短期看，它反而可以促進提前成交；而從長期看，它只是降低房產轉讓的收益率而已。”有中介人士指出。

　　調控效果比較明顯的則數部分銀行二手房按揭選擇性暫停的舉措。據悉，率先采取該措施的深圳的二手房交易已受到影響，成交量明顯下滑。但市場人士又紛紛站出來表示，各商業銀行應慎重對待二手房按揭業務，不應動輒一刀切。“因為受此影響最大的是自住型購房者。銀行切斷樓市投機炒作的渠道是可以理解的，但應針對那些購買幾套房子的投資客。操作不當可能影響整個房地產市場的流通，降低商品房供應量及其流轉頻率反而在客觀上可能助推房價上漲。”(柯鵬 于兵兵 一凡 唐文祺)