馬女士家是一個典型的工薪家庭，打算買房多年的她，受困于北京步步高升的房價以及經濟適用房購買資格的日益苛刻，幾乎放棄了置業的打算。是今年限價房政策的出臺讓她重新看到了希望。

　　日前，位于朝陽區常營鄉總建筑面積超過100萬平方米的兩限房、保障性住房開工，這意味著北京市政府“年內開工300萬平方米限價房、200萬平方米經濟適用房”的承諾又向前邁進了重要一步。這些住宅有望在明年陸續推向市場。

　　加起來總共500萬平方米的“政策住宅”，被視為2008年樓市的關鍵砝碼。

　　●期待

　　●6萬套“平價房”緩北京高房價之痛

　　截至目前，2007年北京已經推出了9塊限價房用地，規劃總建筑面積超過310萬平方米。根據中大恒基不動產營銷的計算，如果這些土地全部建成面積為90平方米的小戶型住宅，那么這些土地將在明年轉化成超過3.5萬套房子；而如果加上以70平方米為單套標準的200萬平方米經濟適用房用地轉化成的2.8萬多套住宅，有望明年進入銷售期的“平價房”將達到6.3萬千套。

　　前文提到的馬女士特別希望自己能成為有幸住上“平價房”的這6.3萬戶家庭之一。

　　“現在普通商品房動不動就要上百萬元一套，就算辦按揭，70萬元的房貸壓力對我們也是不可想象的；而如果是一套80平方米的限價房，每平方米不到7000元，50多萬元的總房款我就能夠接受了。”馬女士毫不掩飾自己對限價房的期待。

　　誠如馬女士所說，總價50萬元左右的限價房，讓不少無法承受高房價之痛的買房人看到了希望。而更大的希望則在于，明年“平價住宅”的總放量將達到近幾年的高峰。據專業機構統計數據顯示，2006年，北京市全年土地成交總規劃建筑面積為700多萬平方米，而今年僅限價房、經濟適用房兩項開工土地的規劃建面就超過500萬平方米。顯然，這些房源明年上市，將有效地緩解近些年捉襟見肘的中低價住房供應瓶頸。

　　另一個利好消息則是，很多購房人擔憂的開發商“捂盤惜售”局面，在限價房的銷售中被普遍認為不會重現。北京東部某大規模限價地塊的開發商指出，這不但因為政府必然會加強限價房銷售過程的管控力度，更重要的在于，“限價房的利潤確實非常低，對企業而言只是開發量的幫助，所以發展商的策略一定是快進快出，以贏得現金流層面的效益。”

　　●觀點

　　●“500萬”難變商品房市場格局

　　500萬平方米的限價房、經濟適用房得到了無數人的喝彩與期待，但是，專業人士同時指出，寄希望于這“500萬平方米”改變現有市場格局，甚至讓北京樓市進入迅速下行的通道，則是高估了這些房源的能量。

　　根據北京中原提供的數據，2006年北京房地產市場預售面積接近2200萬平方米，這個數字在2004年為2586萬平方米，2005年是2156萬平方米。而如果計算商品房的預售套數，去年和前年分別達到了17.9萬和17.8萬套。再加上北京市今年預計總共規劃建筑面積可達1600萬平方米的土地供應量，顯然，與這些數字相比，500萬平方米、6.3萬套的限價房、經濟適用房供應很難給市場帶來方向性的變化。

　　“6萬多套的平價房從數量上確實很龐大，但就其購買群體而言能與當下主流置業人群發生重合的部分其實并不多，特別加上肯定較高的購買資格準入門檻，絕大多數人還是要選擇普通商品房。大規模的經適房、限價房上市不會對其他住宅銷售造成太大影響。”中原地產華北區董事總經理李文杰指出。

　　一位不愿意透露姓名的分析人士告訴記者，今年政府在保障型住房和限價房上下了很多工夫，體現出了政府在解決中低收入家庭居住問題方面的誠意與決心。而同時，將精力和重心更多放在“平價住宅”的舉措也證明有關部門開始認識到市場與行政之間的區別和差異，開始強調將行政手段專門用于社會保障型住房和限價房建設；而對于普通商品房領域，則側重于更多通過金融手段和市場手段進行疏導和協調，而不是強加干涉，導致市場與行政的錯位。

　　該人士認為，500萬平方米中低價房的推出，其直接目的并不在于抑制房價，而是在于扎扎實實地解決普通收入者購房難的問題。同樣，500萬平方米的體量很難造成市場格局的突變，但其對部分購房需求的稀釋作用仍然可以促使房地產市場回到更為理性的發展軌道。

　　●追蹤●

　　購買標準成最大懸念

　　3月30日，北京市國土資源局、建委、規劃委三部門聯合推出今年首批三塊限價房用地時，有關部門負責人曾作出了兩項承諾。一是要“確保年內300萬平方米限價房順利開工”，二是“銷售辦法、包括購買人群將于‘近期’向社會公布”。

　　如今，第一項承諾已經基本實現。自9月9日西三旗兩限房項目正式開工至今，已有多個限價房樓盤陸續開工，即便是最后出讓的通州區半壁店兩限房，開發商龍湖地產也已制訂了開工的時間表，12月動工板上釘釘。按此推算，最遲到2009年中旬，今年推出的限價房將陸續具備交房入住條件。

　　問題出在第二項承諾上。

　　事實上，早在西三旗限價地出讓的標書里，對限價房購買人群的輪廓就有了一定闡述：“具有本市常住戶口；本市中低收入家庭優先；解危排險、環境整治、文保危改、城中村整治、奧運工程及其配套設施等重點項目的本市被征地、拆遷家庭優先”。不過該文件同時強調，“具體購買人資格由市建委另行確定”。

　　出人意料的是，這個“另行確定”的購買資格，一拖就是8個多月，至今仍然沒有給出最終解釋。恐怕正是受困于購買資格政策的“難產”，當初表示“10月應該可以銷售”的鴻基花園二期限價房至今毫無動靜，而一度準備最早“年底開賣”的西三旗項目很可能也將來年再見。某限價房的開發商近日向記者明言：“如果想賣，現在就能賣，關鍵是等政府的標準出臺。”

　　從另一個層面看，關于限價房銷售政策的傳聞幾乎從來沒有停止過。從最開始“北京戶口、家庭年收入6萬元以下、初次置業”，到近來“主要照顧奧運拆遷戶”，這些傳言雖然各有區別，但總體上殊途同歸。特別是10月23日，大批市民在政策尚未明朗之際便自發到西三旗限價房辦理“排隊登記”，更是體現出接近首批限價房預計銷售之時，人們對于政策的敏感。

　　“這些傳言恐怕并非完全無中生有，從一定程度上也體現了政策制定者內部的觀點分歧。”有分析人士這樣指出。而不久前，北京萬科副總經理王欣在一次論壇上更是表示，萬科為其所開發的紅獅涂料廠限價地塊曾與有關部門進行了多次討論，但一直沒有結論，最終可能“定向賣給這個項目周邊的拆遷戶”，因為政府“也沒有辦法認定哪些人有資格”。

　　●延伸

　　●限價地“限”不住周邊二手房

　　由于價格較低，限價房所產生的“鯰魚效應”將通過抑制周邊房產價格的提升給整個京城樓市形成“降溫”。這是當初限價地推出時，在業內形成的市場認知。然而如今，距首批限價地公布已有8個月時間，其對房價的緩沖作用并未得到明顯體現，從周邊二手房市場的走勢便可以得出這一結論。

　　據“中大恒基”、“鏈家地產”的統計，各限價地塊周邊二手房價格月均漲幅都在2.9%-4.8%之間，其中西三旗、東鐵匠營、常營、半壁店四個區域自限價地推出以來的二手房價格漲幅最為明顯，月均漲幅超過4%。以西三旗地塊為例，在其今年4月推出之時，當地年代較新的二手房均價在7400元3平方米左右，而截至目前，這個數字已經攀升至9673元3平方米，總漲幅達到30%以上，平均每月漲幅4.3%。

　　“鏈家地產”市場研發中心分析認為，限價房周邊區域為二手房交易的熱點區域，供需比相對較大。例如，整個清河的交易熱點基本集中在西三旗和小營兩個區域，而西三旗的二手房價格相比小營又具有一定的價格優勢，使得需求增加，價格增長較快。在整體市場房價大環境上漲的趨勢下，典型區域上漲情況會更加突出。

　　更為重要的一點則在于，絕大多數限價房周邊區域二手房價正處于“追漲”過程中。“鏈家地產”市場研發中心認為，北京市二手房交易起步較晚，區域化差異又較大，造成了部分典型區域異軍突起的同時，部分區域也始終處于相對被忽視的地位。

　　而近一兩年來，這種情況正在逐漸淡化，原先弱勢區域的房產價值被重新認定，從而使房產價格處于一種“追漲”狀態，漲幅遠高于一些成熟區域。而絕大多數限價房周邊的區域幾乎恰屬于這種處于追漲狀態下的地區。

　　例如，朝青板塊房價近年一路走高，而常營區域是朝青板塊最后被重視的區域；南城房產交易進入正軌后，隨著方莊、馬家堡交易逐漸走向成熟，首先帶動的是周邊諸如東鐵匠營、宋家莊、花鄉等次級區域房產交易及房價的走高。這也不難解釋，當這類區域近期雖然漲幅驚人，但其市場價格基本仍然保持在二手房全市均價以下。同樣也因為這個原因，有專業人士預測，當限價房周邊二手房價接近全市均值之后，其上漲速度將會有明顯的放緩。(高彤）