10月份，北京房價以17.8%的同比漲幅，再度刷新歷史紀錄。但是，北京各大在售樓盤多數門庭冷落，排隊買房的景象已不復存在。“房貸新政”與“全面限外”等一系列調控政策的出臺，疊加先前調控的效果，正在改變自住購房人和投資客的心理預期；11月起，北京土地供應大規模放量；同時，以中心城調整優化、疏散集中人口為理念的《北京十一個新城規劃(2005-2020)》出爐。業內專家認為，在這些調控因素的影響下，未來，北京樓市或將進入盤整期。

　　新房繼續漲價動力趨緩

　　最近，北京的新房項目開盤，價格出現“高報低開”的現象，即實際開盤均價低于正式開盤之前廣告宣傳的報價；而且開盤后也未出現明顯的“低開高走”。這同先前想以開盤價格買房必須排隊領號的情形，形成了鮮明的對照。

　　位于西五環外的新盤項目——雍景四季，在開盤之前，售樓人員告訴記者，開盤均價在每平方米12000元左右，如果接受這一價格，就報名參加開盤當天的搖號選房；但正式的開盤均價為每平方米10000元，而所謂的搖號選房，響應者也為數不多。

　　業內專家指出，在目前房價已然處于高位，而且銷售低迷的情況下，新盤項目漲價的動力將明顯趨緩。記者走訪的幾處新盤項目的銷售人員均表示：“現在已經不像幾個月前那樣，每個月甚至每周都漲500至1000元；再漲，就更加沒人買房了。”

　　確實，眼下在北京，就算是普通住宅，也已經不適合普通老百姓購買了。據房地產研究機構中大恒基市場研究中心的統計，10月以來，北京共有56個項目開盤，其中33個為普通住宅項目，占比近六成，開盤均價達到了13239元/平方米，套均面積為119.9平方米。這意味著，現在買套普通住宅，得花150萬元。這個價格相對于1至3季度北京市城鎮居民家庭16553元的人均可支配收入來說，確實已經不再“普通”。

　　中大恒基不動產營銷總經理趙晨明指出，目前，房價上漲的幅度遠遠高于居民可支配收入的增長，造成了購買力不足；另外，今年出臺了針對解決中低收入群體居住問題的多項具體措施，并迅速得到了落實，引起了不少購房人的觀望。

　　另外，繼續漲價動力趨緩，還受“90平米/70%”調控政策逐步落實的影響，北京中小戶型供給正在逐步增加，而這正在改善北京房地產市場的供應格局。中大恒基不動產營銷市場研究中心的監測數據顯示，11月中小戶型為主的項目上市量較大，達到14個，在新入市樓盤中，占比達到40%，創下今年以來的新高。

　　二手房高端房供應增加

　　近期，北京不少二手房中介將招牌和攤位擺到了大街上或十字路口，其中，掛牌的房源多數在百萬元/套以上。銷售人員向告訴記者，這些房源單價相對較低，而且戶型、樓層、朝向等都不錯；因此“挺實惠”的。不過，三周前，中介帶記者看的一套位于地鐵八角游樂園站附近的三居室，目前仍然處于“掛牌”中。

　　市場人士指出，由于房貸新政、頻繁加息以及限外范圍的擴大，北京的房產投資者對于政策性的風險預期大為增加。因此，10月以來，北京高端房源掛牌量明顯增加。

　　據北京房地產中介機構鏈家地產的統計，10月份，北京總價150萬元以上的房產放量環比9月份上漲了24.1%。數據顯示，京城北部、東部和南部部分投資比重較大的熱點區域，受到政策影響較大，高總價房產拋售現象明顯。10月份在朝青、清河、六里橋、勁松、玉泉路等區域，總價150萬元以上的房產放量環比9月份分別出現了57.5%、48.3%、40.2%、47.4%和43.4%的漲幅。

　　相關調查顯示，投資150萬元以上房產的業主中，約有七成認為出售的壓力在增大，同時150萬元以上房產的成交周期是各個總價檔位房產中最長的。因此，高房價業主擔心“未來接盤者”動力不足，出售壓力變大導致房產放量集中。

　　北京房產咨詢機構的吳迪萊經理分析，現在對于高總價房產的持有者而言，連續加息后，租金收益與利息支出相抵，已經不劃算；而累積增加的成本支出將于2008年1月1日轉化成實際的支出。與此同時，物業稅等將在房產保有環節征收的稅種呼之欲出，使得投資的政策風險加大；因此，投資者持有意愿正在下降。另外，股市、基金等投資渠道也轉移了部分投資者的關注點，推動高價房產持有者開始釋放手中的房源。

　　目前，高價房產市場需求狀況并不樂觀。業內專家分析，一方面，隨著房價的上漲，相對人們的實際購買力在下降，尤其是對于高價房產的市場需求減少，另一方面，11月7日，國家發改委、商務部聯合下發《外商投資產業指導目錄》，其中房地產業的限制范圍放大，房地產二級市場交易也被列入其中；這對高端房源加速放量起到了催化作用。

　　21世紀不動產分析師孟奇認為，全面限外后，高端需求減弱，業主只能提早出售，通過延長銷售周期來對沖需求減少的窘境。150萬元以上的房源主要是高檔公寓，銷售周期本來就長，一旦需求減少，那就會對這些高總價房源銷售產生實質性的影響。

　　土地年底迎來供應高峰

　　作為房地產開發的關鍵要素，土地的供應量一直影響著房價上漲的預期。同時也是房地產市場供求關系松緊的風向標。業內認為，目前北京房價的快速拉升，除了奧運等利好因素外，主要原因在于，04年8月實施土地“招拍掛”以來，北京土地供應量大幅下滑，不能滿足城市化帶來的新增住房需求。

　　不過，現在的情況正在開始發生變化。10月30日，北京市國土局召開新聞發布會，表示今年年底北京市商品住宅用地供應將集中放量。記者從北京市土地儲備中心印證了這一說法。

　　統計數據顯示，11月1日至8日，共計成交土地7塊，其中住宅用地4塊。在即將入市的項目中，共計有69塊土地，其中有59塊土地的擬入市時間為2007年，土地面積達到926.2萬平米，而今年前10個月成交52塊土地，面積總和僅為574.9萬平米；按此計算，年底入市的土地面積是前10個月成交面積的1.6倍。顯然北京土地放量已經開始放閘。

　　從入市住宅土地的分布區域看，多數宗地的位置并非地處偏遠。豐臺區入市8塊土地，總面積為206.29萬平米，占比達30.6%。其中大于10萬平米的有6塊，居首位；海淀區入市108.59萬平米，占比為16.1%；朝陽區入市59.99萬平米，占比為8.9%。

　　“鏈家地產”副總經理金育松認為，年底土地放量呈現井噴態勢，一方面是為了保障限價地的供應，另一方面也可能是政府土地調控的有意安排。

　　首先，土地集中放量給行業以及消費者傳遞了土地儲備充裕的信號，“地荒論”將不攻自破，消費者可不必陷于恐慌性購房，購房行為回歸理性；其次，土地的供應最終要轉化為住宅的供應，在剛性需求短期內難以改變的情況下，住宅集中供應將能夠有力緩解供求關系，再配合房貸、稅收等抑制需求的政策，供求緩和才能真正平抑房價。

　　此外，根據北京市新城規劃，“十一五”期間，北京將逐步疏解舊城部分職能，降低舊城人口密度。到2020年，舊城人口將從180萬降低到110萬，平均每年疏散4萬人。這在一定程度上，也將緩解目前中心城區人口集中和土地稀缺造成的房價暴漲。 (林喆)