中新網12月20日電 據中國人民銀行網站消息，中國人民銀行副行長劉士余近日在加強商業性房地產信貸管理專題會議上強調，要高度重視房地產市場風險的國際教訓。

　　劉士余說，國際上很多國家和地區都經歷過房地產市場的周期性劇烈波動，甚至房地產泡沫的破裂。特別是近幾年，多數發達國家和一些發展中國家，房地產價格持續上升后，已明顯進入下行階段，有的正在尋找“軟著陸”措施。我們對此應予以密切關注。大家對日本上世紀90年代發生的房地產泡沫危機、香港在亞洲金融危機后發生的房地產泡沫危機、美國今年發生的次貸危機均比較了解，對這些危機事件乃至國際房地產市場發展中的典型危機或問題進行深層次、多角度分析，可以總結出一些具有警示價值的觀點。

　　第一，房地產業往往是一國(或地區)經濟增長的重要推動力或支柱產業。房地產業與其它行業的關聯度高，涉及到50多個行業，因此，房地產業的發展與整體經濟的增長密切相關。在經濟處于周期的上行階段時，房地產業也會出現持續的增長，但是，在經濟處于周期的下行階段時，房地產業的投資與消費會出現相對較大幅度的回落。如果房地產市場已經出現泡沫，一旦泡沫在國際或國內某種經濟或政治因素作用下破裂，房地產價格的下降在時間上或領先于經濟增長的回落，在速度上會比整體經濟下降得更快，對消費者信心的打擊和對經濟增長的沖擊也高于其它行業。

　　第二，房地產業是最典型的資金密集型行業。沒有金融的支持，也就沒有房地產的發展；房地產業的發展又為金融發展和創新提供了廣闊的空間。但是，房地產業的發展，也決定了金融業的冷暖安危。如果銀行不注意防范房地產貸款中的風險，放松貸款標準，過度發放個人按揭貸款和房地產企業開發貸款，就有可能催生房地產泡沫或放大泡沫，泡沫的破裂，首先危及的是銀行的貸款安全乃至金融安全，從而影響經濟穩定、社會穩定乃至政治穩定。

　　第三，住房是民生之本，解決低收入家庭的住房問題，又是政府所追求的公共目標。在這方面，政府采取一些保障措施，是非常必要的，銀行等金融機構，也應履行一定的社會責任，在解決低收入家庭住房方面發揮積極的作用。但是，如果把“有房住”片面地理解為“有房產”，默許或鼓勵銀行對低收入家庭提供大量貸款購置房產，就會引發新的風險。美國次貸危機發生前，多數貸款買房的低收入借款人過于樂觀地高估了收入前景，超越自身能力大量借貸，購買了實際上無力承擔的房產。但是市場是多變的，經濟周期的走勢并未按照購房人的意愿發展，當個人收入下降，或者經濟運行進入加息階段時，還貸負擔就變得越來越重，潛在的風險演變成了現實的危機。

　　第四，按揭貸款證券化以及信用衍生產品等金融創新在分散住房按揭貸款風險方面發揮了積極的作用，使更多的金融機構和其他機構投資者參與了房地產金融業務，有利于分散集中于銀行體系的信用風險。但是，如果商業銀行、投資銀行、機構投資者、會計審計機構和評級機構缺乏前瞻性，信息披露不完善，就會掩蓋或低估房地產金融的風險，使風險更具有隱蔽性。美國次貸危機中，正是由于上述各市場參與者低估了以次貸為基礎的證券化產品或信用衍生產品的風險，才加劇了次貸風險的隱蔽性、突發性、擴散性。

　　第五，為了充分發揮金融市場對資源配置的基礎性功能，給金融創新提供寬松的環境，改善或放松金融管制是必要的。但是，政府必須把握市場運行的規律性，如果缺乏對市場運行的監測和早期預警，缺乏必要的具有前瞻性的風險指引和勸告，不能對市場各類參與者進行及時的風險提示，就會失去對危機的防范。第六，在國際經濟一體化的發展進程中，對外開放、利用外資，是發展中國家實現經濟快速發展的必然選擇。但是，隨著國際流動性過剩資本跨境流動規模的增大，境外資本對本國資產市場的影響越來越大，尤其是那些經濟持續增長，本幣處于升值階段的國家和地區，更是短期國際游資在資本市場、房地產市場套利的主要對象。