香港和黃開發的北京逸翠園、新加坡吉寶等開發的成都卓錦城以及美國漢斯開發的北京公園大道等“問題樓盤”不斷出現，讓越來越多內地購房者開始重新審視外資(含港資)地產商頭上耀眼的光環。

　　有著雄厚資本和成熟開發經驗的外資企業，為何在中國樓市表現不盡如人意？

　　以記者日前深入調查的北京逸翠園交樓糾紛為例：去年底，這個和記黃埔地產集團在京開發的首個住宅項目陸續交房，但因為嚴重的質量缺陷以及交房程序、服務態度等多方面問題引發業主不滿，最終導致數百名業主發起聲勢極大的維權行動。

　　不少有多次置業經歷的業主沒有想到，有數十年房地產開發經驗、名頭響當當的和黃會造出墻面歪斜、地板震動、空調管線亂布的房子，更沒有想到自己的投訴會遭到開發商的漠視。在與和黃高層的談判中，業主感受到了對方在沒有進行實地考察前的盲目自信。

　　直至業主把和黃人士“請”到國內一知名地產商在京開發的樓盤參觀后，他們似乎才意識到自己在項目開發與管理上與內地一流企業之間存在的差距。正是這種盲目自大，讓和黃方面未能在問題發生的初期控制局面，最后陷于被動。

　　記者接觸過的美國漢斯也存在類似情況。這家公司對自己的開發經驗過于自信，樓盤預售的成功更助長了自滿情緒，但對中國市場的實際情況及合作伙伴的素質和能力估計不足，令樓盤遲遲不能交付，百年品牌受到損害。

　　其次，房地產開發的地域性特征仍然是一道不容忽視的門檻。盡管土地交易制度的改革打破了國內房地產市場的區域壁壘，開發商跨地域經營成為普遍現象，但不同的自然氣候、人文環境和市場氛圍等，都向異地開發企業提出了諸多挑戰。

　　很多北上的南方企業在北方開發首個項目時，都會遇到很多意想不到的困難，如樓盤采光、墻體保溫等技術要求上的不同，增加取暖設施導致得房率的不同，氣候差異導致園林設計經驗不能照搬，不同區域的人們對戶型的偏好不同等等。至于政府部門工作作風不同，令報批手續時間長短差別很大，還有若干所謂“潛規則”的影響等等。

　　在地域性問題上，外資開發商與外地開發商遇到的困難很大程度上是相似的，但前者面臨的情況通常更嚴重、更復雜，如果不能適當處理，付出的代價會更大。

　　再次，外資企業管理機制也制約著項目開發管理上的靈活性。北京逸翠園業主發起集體維權兩周后，和黃方面才首次做出正面回應，但其高管居然聲稱，“這次的反應已經很快了”。

　　大企業層層報批的管理架構、不同部門各負其責的制度，固然保證了管理的嚴謹性，但也犧牲了反應的靈活性。不光和黃，很多在國內發展的外資企業都存在這種現象，而處理突發事件的最佳時機，往往就在這樣的來回請示中錯過。

　　當然，內地購房者對洋品牌的盲目追捧，也是催生上述現象的根源之一。對實力雄厚的大財團的信任，對擁有海外成熟市場開發經驗的企業的仰慕，讓他們忽略了后者通常對自己的真實需要不一定全面了解這一基本事實。

　　(來源：中國經營報 作者：謝紅玲）