在連續(xù)幾年來(lái)宏觀調(diào)控的作用之下，近來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已發(fā)生了一些引人注目的變化，宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的作用逐漸顯現(xiàn)了出來(lái)。然而，從當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，對(duì)于這一行業(yè)的宏觀調(diào)控還不能有絲毫的放松。
統(tǒng)計(jì)資料顯示，今年1至2月，北京市商品住宅現(xiàn)房銷(xiāo)售同比下降71.4%；住宅期房銷(xiāo)售同比下降42.4%，住宅現(xiàn)房和期房的銷(xiāo)售面積雙雙大幅下降。與此同時(shí)，北京房?jī)r(jià)仍漲勢(shì)不已，2月份這一價(jià)格上漲了9.7%，居全國(guó)第二位，但仍不是全國(guó)房?jī)r(jià)上漲最快的城市。統(tǒng)計(jì)資料還顯示，今年2月份，上海的房地產(chǎn)也發(fā)生了明顯的變化。2月份，上海市商品房成交均價(jià)下跌了1.2%，成交量同時(shí)下跌了30%。
從全國(guó)的情況來(lái)看，今年2月份全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.9%，漲幅比上月低0.2個(gè)百分點(diǎn)；1月份，這一價(jià)格同比上漲了6.1%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。成交量的大幅下降，顯示出購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)合理性的懷疑和對(duì)宏觀調(diào)控政策的期盼；全國(guó)房?jī)r(jià)的大幅度持續(xù)上漲，顯示出對(duì)這一行業(yè)宏觀調(diào)控仍面臨著前所未有的難度；而全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格漲幅的小幅回落，則似乎昭示著幾年來(lái)堅(jiān)持不懈的宏觀調(diào)控政策，已開(kāi)始發(fā)揮出其應(yīng)有的作用。
如何判斷當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的形勢(shì)及其未來(lái)發(fā)展變化的趨勢(shì)，這是一個(gè)十分重要的問(wèn)題，不僅關(guān)系到下一步宏觀調(diào)控的走向，而且關(guān)系到民生問(wèn)題，甚至關(guān)系到整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)未來(lái)的發(fā)展。
不可否認(rèn)，當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)有著極其復(fù)雜的特性，既有市場(chǎng)化程度不夠所帶來(lái)的各種弊端，也有政府職能行使不到位所帶來(lái)的各種缺陷，還有消費(fèi)者預(yù)期超前等不成熟行為所帶來(lái)的各種問(wèn)題。面對(duì)這樣一個(gè)行業(yè)，確定對(duì)其的調(diào)控方向與力度，都是一件十分困難的事情。然而，即便如此，我們?nèi)匀豢梢詮奈覀儼l(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的初衷出發(fā)，以此為標(biāo)準(zhǔn)，來(lái)判斷應(yīng)不應(yīng)該以及如何加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控。
發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的根本目的，是要解決群眾的住房問(wèn)題。現(xiàn)在，有很多人買(mǎi)不起自己的房子，有很多人的住房問(wèn)題并未得到解決，這就充分說(shuō)明了，我們的房地產(chǎn)的發(fā)展，還存在著需要解決的問(wèn)題。
從具體層面上來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)單邊大幅度上揚(yáng)已有了太長(zhǎng)的時(shí)間，這種價(jià)格的變動(dòng)，不是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下應(yīng)該有的現(xiàn)象；在房地產(chǎn)業(yè)金融方面，已積累了相當(dāng)程度的金融風(fēng)險(xiǎn)。在一個(gè)成熟的金融體系下，不可能累積如此巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)；如此巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)，如不及時(shí)采取措施加以解決，再累積下去，也不是我們目前的金融體系所能夠承受的。而失去了金融的支撐，對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)異于釜底抽薪，就會(huì)失去發(fā)展的前途。因此，就我國(guó)目前房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀來(lái)看，對(duì)于這一行業(yè)的宏觀調(diào)控，還是不能夠放松。
繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的著力點(diǎn)之一，就是要更加充分地在這一領(lǐng)域內(nèi)行使政府應(yīng)該行使的職能。不可否認(rèn)，在房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化的進(jìn)程中，由于歷史的原因，我們?cè)谥贫冉ㄔO(shè)方面是有缺失的。近年來(lái)，我們?cè)谶M(jìn)行宏觀調(diào)控的同時(shí)，加強(qiáng)了這一方面的工作，出臺(tái)了一系列的規(guī)定，內(nèi)容涵蓋了土地出讓的程序，土地出讓金的分配，商品房的戶型，商品房的交易規(guī)則等各個(gè)方面。可以說(shuō)，在房地產(chǎn)業(yè)的制度建設(shè)方面，我們已取得了不小的成績(jī)。現(xiàn)在的問(wèn)題是，這些政策在一些地方變了形、走了味，并沒(méi)有得到很好的落實(shí)與貫徹。比如說(shuō)，雖有中央政府的三令五申，一些地方的廉租房制度現(xiàn)在還是沒(méi)有建立起來(lái)。地方政府在這一領(lǐng)域不愿意行使自己應(yīng)該盡到的職能，是一種急功近利的表現(xiàn)，是錯(cuò)誤的政績(jī)觀、利益觀在作祟。必須認(rèn)識(shí)到，只有充分發(fā)揮政府在這一領(lǐng)域的職能，群眾的住房利益才能夠得到保證，房地產(chǎn)也才會(huì)得到健康的發(fā)展。
加強(qiáng)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，還需要充分認(rèn)識(shí)到下一步宏觀調(diào)控的復(fù)雜性，提高宏觀調(diào)控的水平。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，也是各種利益關(guān)系縱橫交錯(cuò)、矛盾相對(duì)集中的行業(yè)。如何在平衡各方利益的同時(shí)，保持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，是下一步宏觀調(diào)控所必須解決的難題。今年2月份北京、上海等地房地產(chǎn)的異常表現(xiàn)，固然有季節(jié)性因素的影響，但也有人指出，這種變化也與央行最近存貸款利率的調(diào)整密切相關(guān)。這充分說(shuō)明了當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已對(duì)宏觀調(diào)控相當(dāng)敏感，下一步的宏觀調(diào)控更應(yīng)該把握好調(diào)控的力度與步伐。例如，目前房地產(chǎn)業(yè)已堆積了大量的銀行貸款，這些貸款對(duì)于商品房的價(jià)格異常敏感。房?jī)r(jià)走向一旦掉頭，這些銀行貸款就很可能變成不良資產(chǎn)。而另一方面，如果聽(tīng)任房?jī)r(jià)按照目前的趨勢(shì)走下去，又與我們解決民生問(wèn)題、發(fā)展房地產(chǎn)的目的相悖。這種矛盾，顯然對(duì)下一步的宏觀調(diào)控提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。
最后，如何合理引導(dǎo)住房需求，仍然是我們今后要面對(duì)的一個(gè)問(wèn)題。就中國(guó)目前的發(fā)展水平而論，商品房只能是生活必需品，而不能是投資品，更不能成為投機(jī)品。但是，我們又有什么辦法來(lái)對(duì)上述三者加以區(qū)分與界定呢？從更大的范圍來(lái)說(shuō)，當(dāng)前流動(dòng)性過(guò)剩現(xiàn)象嚴(yán)重，這些富余的資金，如果不讓其投向房地產(chǎn)業(yè)，又能投到哪里去呢？這都是需要解決的問(wèn)題。
經(jīng)過(guò)了幾年的調(diào)控，當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)的走勢(shì)已到了一個(gè)十分敏感的關(guān)口。為了保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，今后對(duì)于這一行業(yè)的宏觀調(diào)控只能加強(qiáng)而決不能放松。(強(qiáng)興華）
