《中華文摘》文章：房價仍未見底 地產開發商現狀調查

　　(聲明：刊用中國《中華文摘》稿件務經書面授權)

　　文：王志浩

　　中國的房地產市場現狀究竟如何？房價是否正在下滑——如果沒有，何時將開始下滑？面對嚴厲調控措施，開發商是否打算推遲項目開工或停工？這些問題，很難從官方數據中找到答案。

　　2010年7月，我們(渣打銀行)對六個二三線城市的30家房地產開發商進行調研，涉及建設和銷售計劃，土地和房屋價格，買方市場情況以及與地方政府和銀行的關系等，試圖從中找到這些問題的答案。

　　開工面積仍在增加

　　受訪開發商中，目前在建工程規模普遍在2-5期(開發商通常將一個大型房地產開發項目分為幾期，每期建設1-2個街區后出售。一塊較大的規劃用地通常需要十年甚至更長時間才被完全開發)。總的來說，這些開發商目前的在建住宅項目面積約2400萬平米，相當于24萬套100平米的住房。

　　我們向開發商詢問了其新項目建設計劃以及是否推遲了原計劃開發項目。30家開發商中的12家不打算在未來3個月內新增開發項目。不過，那些準備上馬新項目的開發商計劃新增的土地開發面積相當可觀，大約相當于其在建項目面積的60%。這對房地產開發活動的前景是一個積極信號。

　　在這30家開發商中，幾乎沒有一家推遲任何一期在建項目或開盤計劃。這對近期的項目建設和材料需求來說也是一個好消息。我們還詢問了自4月份以來開發商有沒有推遲任何銷售計劃，得到的大部分回答依然是否定的(30家開發商中，28家表示否定)。因此，盡管成交量有所下滑，開發商仍認為推出新項目是有利可圖的。

　　這就帶來一個重要的數據分析問題：如何最準確地追蹤中國的住宅建設情況？官方公布的“住宅施工面積”數據包括已完工的建設項目，這并不準確。我們認為最好的方法是從“住宅施工面積”數據中減去已完工面積，再進行季節調整(我們認為同比數據波動性稍大，趨勢不夠清晰)。數據處理結果顯示，項目建設規模仍處于高位。

　　土地儲備不斷擴張

　　有人認為，4月份國務院推出的大力調控政策會導致中國土地市場崩潰，但現實并非如此。盡管土地銷售量已從峰值開始回落，但開發商仍在增加自己的土地儲備。今年二季度，月平均土地出售面積達3800平米，仍高于2008年的水平。

　　地價下跌主要集中在一線城市。今年年初以來，上海、北京和杭州等地地價大幅下跌。但在其他多數城市，價格沒有出現大幅波動。我們希望二三線城市的地價可以維持當前的低位窄幅波動，這將是個利好因素。

　　在此背景下，我們向開發商們詢問了下半年新增土地供給的情況，以及開發商對未來土地價格走勢的預期。其中19位開發商稱，地價并沒有自4月份開始下跌。5位受訪者稱地價下跌5%-10%，4位表示跌幅達到11%-20%。簡而言之，這說明大部分二三線城市的土地市場并沒有受到4月樓市新政的影響。24位受訪者表示，他們不認為地價將繼續下跌。這也是一個積極的信號。

　　盡管土地價格和銷售量均有所下滑，但并未出現潰降。因此在這種情況下，地方政府的土地出讓收入仍保持較高水平。這再次顯示出開發商仍對市場前景看好，并在需求持續強勁的預期下不斷增加其土地儲備。

　　開發商“沒有支付困難”？

　　開發商在土地拍賣時似乎的確遇到了一些支付問題。只有9家受訪開發商表示沒有遇到過或聽說過此類問題。6家開發商稱他們見到3家以上本地開發商面臨支付困難。

　　我們懷疑，其中多數開發商的支付問題主要來自于外部融資成本的提高，而非內部資金鏈斷裂。理論上，開發商不得從銀行貸款用于購買土地，但實際中并非如此。

　　有24家受訪者稱本地開發商有這種行為。不過，這種方式已變得越來越困難，對固定資本和流動資本貸款的新規定使得用于非法目的的資金轉移變得更加困難。因此，由于地方政府面臨開發商支付壓力，我們預計小型開發商將把更多地塊退還當地政府，而大中型開發商仍將保有其購入的土地。

　　不過，我們對地方政府是否愿意執行這項規定表示懷疑。事實也證明，在我們調查的30家開發商中，只有5家對此表示“有很大壓力”，15家稱“有一定壓力”，而三分之一的受訪開發商表示“幾乎沒有壓力”。因此，在實際操作層面上，中央政府仍需找到一個更好的辦法防止開發商囤地。

　　成交量9月份開始回升？

　　調查數據顯示，2009年15%的商品房購買者全額付款，沒有申請房貸。60%的購買者為本地居民。68%為自住購買，其余為投資性購買。

　　我們向開發商詢問了其銷售計劃的開展時間。最大的一批新建商品房大約將在今年9-10月份推向市場，也有相當一部分受訪開發商計劃在2011年一季度和2011年11-12月開始出售大部分商品房。

　　關于開發商對成交量何時可能出現回升的判斷，回答有很大的差異——這個問題旨在了解開發商對市場供需雙方的預期。三分之一的受訪開發商認為隨著供給增加，成交量將從9月份開始回升，而其余大多數人則認為市場要到明年年初才會恢復。

　　而對于今年房屋銷售面積的預期，大多數受訪者認為將較去年降低21%-30%。

　　房價仍未見底

　　我們的數據顯示，一線城市的新房價格下降，但二三線城市未受影響。而開發商們稱，他們所在城市的新房價格實際上有所下滑，預計下半年還將繼續走低。

　　大多數受訪者表示，其所在的二三線城市二手房價格僅上漲了10%-20%。雖然部分一線城市的二手房價格在此期間出現了驚人漲幅，但這并不是全國性現象，反駁了“全國出現房地產泡沫”的觀點。在我們看來，10%-20%的漲幅相對于增長速度相似的城鎮收入水平來說是完全合理的。

　　從目前看，市場價格對4月份房地產調控措施的反應比較溫和。17位受訪者稱，中檔住宅價格下降了10%-20%，而13家稱價格沒有變動，只有少數地區價格降幅超過20%。

　　我們想通過這個問題了解7月份的價格走勢。大多數受訪開發商稱，所在城市一手市場住宅交易價格維持平穩。而不足三分之一的開發商稱價格有所下跌。我們還詢問參與調查的開發商，是否聽說本地有其他開發商計劃在今年下半年降價。三分之一的回答是否定的，18人稱“有一小部分”，僅有2人選擇了“很多”。當被問及是否認為住宅價格目前已“見底”時，25家開發商都表示否定。

　　房地產信貸收緊

　　我們認為自2009年底，監管者已開始限制銀行對房地產開發企業的信貸發放。但信貸仍在源源不斷地流出。今年上半年，銀行向房地產開發商新增融資規模4350億元，完全不同于2008年政府制造的信貸荒，一位從事私募的朋友認為這是政府吸取了教訓。這次，政府似乎旨在為建設項目提供充足的信貸支持，同時打擊土地投機交易，壓低土地價格并限制開發商囤地。

　　我們聽說，中小型開發商遇到貸款難問題。因此，他們轉向信托公司融資渠道。不過，這項業務已于7月底被叫停，信托公司現在不得不重新依賴以老客戶群為主的集合信托產品，發放產品規模也僅有2億-3億元，更多的中型開發商將很難從外部融資。信托貸款利率已升至對中型開發商15%-20%，對大型開發商10%-15%。

　　我們調研的開發商們似乎都擁有十分充裕的資金。當被問到是否需要提前銷售期房來為在建項目融資時，只有8家開發商表示采取了這種方式。另外，超過一半的受訪開發商表示他們仍有信貸余額。至于申請信貸的難度是否從4月調控措施出臺后有所增加，17人表示肯定，也有5人稱沒有增加。

　　12家開發商稱這種做法“非常普遍”，8家稱“比較普遍”。這主要是因為銀行要看到開發商的現金流情況，因此要求開發商出售住宅而不再捂盤。如果開發商需要出售庫存以獲得銀行貸款，可能將導致下半年的降價。不過，鑒于我們采訪的開發商中有一半稱仍有貸款余額，信貸壓力可能不會影響到多數開發商。

　　(摘自《經濟觀察報》)