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　　房地產，扼經濟成長中投資與消費的咽喉，但經濟活力醞釀房地產泡沫幾乎不幸地成了定理。處理得當，這個泡沫的膨脹將同它預示的經濟機體炎癥一同消弭，但稍有疏失，它就能從一個簡單的征候搖身變為糜爛麇集之地，直接引發經濟機體無可救藥的崩潰

　　喧嘩與騷動：房地產的魅與惑

　　中國房地產市場有沒有泡沫？泡沫有多大？會不會破裂？什么時候破裂？有無希望“軟著陸”？看法不盡相同，在9月1日召開的全國房地產工作會議上，人們首次清晰地聽見了政府就房地產市場“過熱”所發出的正式警告。

　　有魅力就有泡沫

　　耶魯大學、美籍德裔羅伯特·希勒教授2000年初以所著《非理性繁榮》警示當時美股所深陷的“泡沫危機”，時隔不久的當年3月，美股持續4年之久的振蕩由此開始，希勒由此贏得“泡沫”學者的美譽。這位“泡沫”專家對房地產市場同樣有著獨到的見解。希勒首先表示對中國的房地產市場并沒有做太多研究，然后指出一個全球都很普及的現象，那就是凡是有魅力的城市，房地產市場的泡沫是必然。無論從波士頓到紐約，還是從倫敦到悉尼。房地產市場長期低迷或是長期高漲都會造成泡沫，這也是必然的規律。

　　實際上，房地產被稱作是世界上最大的買賣。根據一項估計，房地產的建設、買賣和租賃以及對自有住房者所帶來的估算收益占了富裕國家國內生產總值的15%左右。房地產還占大多數經濟體中有形資本總額的2/3左右。最重要的是，房地產是最大的資產類別，遠遠超過其它類別。擁有住房的人數大大超過擁有股票的人數。當日本在房地產泡沫達到最頂峰的時候，所有美國領土的價值加上所有在紐約股市上市公司的凈資產總值還沒有東京及周圍3個地區的理論地價高。

　　全球房地產“泡沫”串串秀

　　目前，世界經濟正處于緩慢復蘇和調整階段，但新的不確定因素也在同時增加，房地產業就是其中的一個最后堡壘。從倫敦到馬德里，從華盛頓到悉尼，不斷上漲的房價一直是人們津津樂道話題。在美國，從1999年以來，像紐約、華盛頓和舊金山等城市，房地產價格大約暴漲了50%。英國、西班牙等歐洲一些國家情況也相差無幾。那么，房地產熱潮到底還能持續多久呢？

　　這在美國首先受到懷疑。美家庭財富價值的25%左右為房地產，家庭中房地產的價值又是股票價值的4倍。因此，房地產價格變化對消費的影響遠大于股票價格的影響。美國一般民眾在股市里的投資不過2萬美元左右，假如自己的房子升值1～2萬元，哪怕股指跌一半，總體而言也沒有損失，此即美聯儲主席格林斯潘近期“股市虧了房市補”之語的含義。然而，美國的房地產熱潮迄今為止已經持續了11年，超過正常繁榮周期1倍多。如果美國經濟此次復蘇力度減弱，就極有可能導致房地產泡沫破裂，那意味著美國還得過一段“苦日子”。

　　在香港，房地產一直是經濟的重要支柱。在港英政府高地價高樓價的政策下，樓價只升不跌，香港房地產業成為一個全世界罕見的暴利行業。在這種畸形經濟下，造就了一群牟取暴利的“炒樓族”，一直炒到了失去理智的程度。不久前離婚的藝人章小蕙、鐘鎮濤就因炒樓虧損2.5億，個案的背后反映的正是地產泡沫下的悲劇。目前，香港房地產價格已從1997年的頂峰下失挫了60%，但下跌趨勢似乎還未到頭。

　　中國房地產別走“神話”老路

　　美國經濟學界新一代領軍人物保羅·克魯格曼早在亞洲金融危機之前的1994年，就在《外交事務》發表轟動一時的“亞洲奇跡的神話”一文，幾乎把當時蓬勃增長的亞洲經濟批得一文不值，并因準確預測該地區金融危機爆發而聲名大噪。但據他私下表示，這其實很簡單，你只要注意到在亞洲各國廣泛并大量存在的房屋閑置，你就會知道問題已經出現了。

　　房地產市場的泡沫可以分解為地產價格泡沫、房屋空置泡沫和房地產投資泡沫。日本的地產泡沫就屬于前一種。土地價格由于稀缺和市場需求無限拉動，加上投機炒作，就出現泡沫，土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲。日本六大城市的地價指數，在上世紀80年代的10年間上漲了5倍，地價市值總額高達4000萬億日元，相當于美國地價總值的4倍，土地單價為美國的100倍。1991年以后地價暴跌，房地產市場崩潰，遺留下來的壞資產在銀行帳簿上至少高達6000億美元，日本從此陷入通縮深淵。

　　東南亞金融危機則屬于后兩種。克魯格曼的預言實際上揭示了房地產行業的一個最重要的特點，即它與金融業有著天然的密切聯系，這主要是由房地產業的投資規模決定的。如果不通過融資，房地產很難做出規模；而一旦房地產進行了某種形式的融資，開發商和投資者就共同承擔了風險。

　　發展中國家經濟起飛階段百業待興，房地產投資增長率都要大于消費增長率，往往形成供大于求的市場局面。上世紀90年代中期，大量外資進入泰國、菲律賓和印尼的房地產市場進行投機性投資活動，這不僅沒有引起政府的重視，反而進一步解除了對金融市場的限制，結果是商業銀行大肆向國外借美元，然后借給房地產發展商。銀行放貸激增最終出了問題，導致房地產市場供給大大超過市場需求，構成泡沫并最終失控，造成還貸困難，連帶引起金融危機。

　　對于近期圍繞房地產市場引發的爭論，我們實在應該感到慶幸。諸多爭論及政策走向的最終選擇，不僅事關投資商、開發商和老百姓的切身利益，更是決策層的責任。商人圖利，房屋一賣了之，賣不出去還有銀行墊底，對行業過熱苗頭往往沒有感覺；購房者期待房價合理，要的是權益，不僅要“有其房”更要“優其房”；政府關注的是全局和整體，要的是持續健康發展。一些爭論仍將繼續下去，但人們欣慰地發現，行業發展的爭論逐步走上良性軌道，政府、企業和公眾之間就此互動更趨頻繁和理性，這將有利于包括汽車、房地產等行業的有序發展以及政府的宏觀調控，中國的社會生活、經濟活動也必將因此更趨進步。(作者：中國現代國際關系研究所張運成)

　　中國房地產之警世通言

　　警言之一：2002年12月，美國摩根士丹利出臺一份研究報告認為，中國可能爆發新一輪房地產泡沫危機，指10年前房地產泡沫曾引發兩位數通脹率，大量投機行為令資金無法收回而導致銀行壞帳激增，這種危機正再次顯現。其首席亞洲經濟分析師謝國忠稱，一旦人民幣升值，將會促使更多的資本涌入中國，加劇本已過熱的房地產泡沫。同期，美國《華爾街日報》也稱中國大興基建項目，連同入世帶來的外國投資熱潮，可能會使上世紀90年代初的房地產泡沫死灰復燃。

　　警言之二：美國《華盛頓郵報》2003年3月5日一期載文指中國的房地產泡沫及其破裂將是中國銀行體系危機的導火索。文章分析認為，銀行是中國資本的主要來源。房地產泡沫一旦破裂，那就意味著銀行正在增加新的壞賬。而尤為值得警惕的是，截至去年10月，在中國銀行未償還的1.6萬億美元的貸款中約有1/10陷在房地產領域，其中600億美元是向開發商提供的貸款，另有900多億美元是住房抵押貸款。

　　警言之三：香港《南華早報》2003年7月13日刊登一篇題為“制造一個經濟定時炸彈”的文章，以此形容中國目前有3萬多家房地產開發公司瘋狂“炒地皮”的現實。在北京，人們帶著北京舉辦2008年奧運會的前景大舉進軍房地產業，這里生存了占全國總數10%的3000多家房地產開發公司，平均每5000個北京居民就有一家房地產公司。在上海，今年4月底曝光的周正毅案件本身就是上海房地產泡沫的體現。該報引用統計顯示，2001年至2003年間，在深圳和上海股市上市的約2000家公司中，竟有348家是房地產公司。按任何國家的經濟標準，這種模式都意味著一個可怕的經濟定時炸彈。

　　警言之四：日本《東京新聞》8月19日刊登一篇題為“日本內閣府報告稱中國有發生房地產泡沫的危險”，報告稱，由于大量外資持續流入中國，國內流通的人民幣急劇增多，6月的貨幣供應量同比增加了20.8%，人民幣已經出現過剩流動的現象，這將在今后造成房地產泡沫。

　　警言之五：從決策者的角度而言，沒有誰比國家發展與改革委員會更清楚中國房地產市場的整體情況。發改委旗下研究所的一份最新報告警告，中國的房地產泡沫已經面臨破滅。該報告說，現在全國房地產投資30%的增長速度已經超過了國內生產總值7%～8%增長率的幾倍，與中國整體經濟發展根本不相適應。中國大小發展商這幾年投入到房地產的6000億元人民幣中，居然有61%的錢是銀行提供的貸款。但信貸創造顯然并不成功，統計顯示，到2002年，全國商品房空置面積達1億多平方米，其中空置1年以上的達50%，占壓資金2500多億元，居所有行業不良資產之首。十分明顯，如果房地產泡沫爆破了，銀行就將陷入金融危機。

　　香港房地產泡沫通鑒

　　如香港一位著名專欄作家所言：“在通貨膨脹期，供樓是享受，因為樓價不斷冒升，供樓供得好開心；但在通貨緊縮期，供樓卻如寒天飲雪水，點滴冷在心頭。”港人特有的韻語點醒著房地產的開發者和消費者。

　　兩次崩盤將中產打入“負資產”

　　房地產是香港經濟的重要一環，住宅物業不僅為住，還常常成為許多人的投資工具。上世紀80年代，香港財團和市民“炒樓花”成風，炒風熾熱時，曾出現輪候搶購者為爭買樓花打斗、仇殺的地步；職業炒家甚至“炒樓宇”，香港的一棟金門大廈，從1979年至1980年4次易手，售價從7.15億港元被炒到17億--1982至84年地產市道崩潰，許多港人的發財夢成了無盡噩夢！

　　好了傷疤忘了痛。從1994年起，香港房地產熱又開始升溫；1997年，香港房地產價格已炒到了天價：港島一棟普通的80平米住宅價格升到800萬至1000多萬港幣。股市也隨之水漲船高，股市和樓市互相推波助瀾(香港最大的10家地產集團的股票市值占香港股市總值的20%)。許多港人失去理智，只有爭先恐后的狂舉，用15%的按揭買下價值上千萬的樓花。然而，終于，樓價已高到想要買房的人無法負擔，開發量實在太供過于求，亞洲金融危機爆發--頃刻間，樓市、股市一泄千里。從1997年年底到1998年年底，僅一年時間，香港房地產市場價格猛跌了60%，在其后的4年多里，仍不斷陰跌。

　　在1997年時向銀行借錢按揭買房的一大批人，便成了香港今天所稱的“負資產”一族。所謂“負資產”，就是指樓價跌到低于銀行貸款金額，負債大于資產。這時候，業主賣了這套房子也不足以還清銀行貸款。記者一位同事的父母，在香港1997年樓價高漲時以1100萬港元的價格買下一棟房子：7成按揭，首付300多萬港元。可是金融風暴使這家人的房子只值500萬元，還要還銀行的貸款700多萬港元(光利息一年還要加上59.5萬港元)。資不抵債，即使把房子賣給銀行也還欠銀行二三百萬。幾百萬的債務真是難以付清，而一旦家里再有人失業……最多時，香港曾有20萬戶家庭成為“負資產”。這些家庭過去大多是香港的中產階級。

　　“負資產”破壞香港平衡

　　“負資產”的大量出現不只是家庭、個人問題，也給整個香港社會造成不平衡，給穩定帶來了隱患。中產階級本來是一個社會穩固的中堅力量，然而，當一大批中產階級成了“負資產”時，可想而知對這個社會所起的不良影響--即使政府希望出面幫助負資產一族，包括提供稅務優惠、設立低息貸款等，也不能直接動用財政款項來幫助負資產，因為這樣做對其他納稅人會構成不公：買樓畢竟是置業者的投資行為，任何投資都必須承擔由此帶來的風險。讓政府負擔，反會帶出其他負效應，何況政府財政赤字已窮于應付，也無力負擔。

　　“負資產”的增多，也加劇了銀行的風險。申請破產的人一多，銀行的呆壞帳積累便多，銀行的經營效益也隨著下降，并同時構成對社會整體經濟狀況的隱憂。

　　房地產的投資必須冷靜，開發與購買都要講究“度”，否則，難免經歷膨脹之后更為痛苦的資產縮水過程。而誰愿意扮演潮水退去后干死在沙灘上海貝呢？(叢亞平)

　　(來源：《國際先驅導報》)