央行去年引發軒然大波的“121號文”未能降下房地產業的熱度，銀監會即將定案的“房地產信貸風險管理指引”能嗎？

　　“對房地產開發商而言，是來真的了”

　　2月26日，中國銀監會在網站上發布“《商業銀行房地產貸款風險管理指引(征求意見稿)》”。“指引”以非常具體和富于操作性的方式，對商業銀行房地產信貸風險管理作出了要求。

　　這一“指引”還只是征求意見稿，“征求社會各方面意見”的公示期為一個月，但很明顯，自2003年6月央行出臺“121號文”之后，銀行監管者對于房地產信貸即將提出完整的操作指導。

　　“這個指引不是因為說現時房地產風險過高，才考慮出臺的。”高廣垣告訴記者，“不管是不是過熱或泡沫，平時都要按照這個‘指引’來工作。風險高也好、低也罷，都要這樣做。”高廣垣是香港惠澤集團(由國際金融公司、荷蘭金融發展公司以及德意志銀行參股)的創始人和主席，兼任全國工商聯住宅產業商會香港分會主席。惠澤集團自2003年8月起擔任這一“指引”的主要技術咨詢支持者。

　　不過，高廣垣告訴記者，銀監會此番制定中的“指引”，與央行121號文件“所指引的方向沒有多大區別”，都是關注房地產貸款的風險。121號文是“比較方向性的”，而且在當時，有針對房地產過熱的即時警示作用，它提高了貸款的門檻；而“指引”則準備告訴商業銀行們具體如何操作。

　　央行121號文全稱為《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，出臺了一連串精準措施：不得向房地產企業發放貸款用于交土地出讓金；建筑施工企業不得將流動資金貸款用于向房地產開發企業墊資；只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款；提高對購買第二套以上者的首付款比例。

　　“121號文”切中數年以來房地產信貸亂局，正因如此，房地產業反應極為強烈，有房地產商稱之為“中國近10年來對房地產業最為嚴厲的一個文件”。隨后，9月間，國務院發布了由建設部牽頭起草的《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，強調房地產業為中國經濟發展的支柱行業。房地產業界為之歡欣鼓舞，某業內媒體甚至以《國務院18號文推倒央行泡沫論121號文件無疾而終》為題刊出報道，如釋重負的心態儼然。

　　事實上，盡管央行“121號文”如一位主持制定者所說，在確立房地產行業融資合規性和風險控制標準上具有“里程碑式意義”，但從實際執行來看，有政策研究人士表示，“121號文”在過去半年間“被頂了回去”。從全年全國綜合房地產景氣指數的高位運行，以及局部地區的房價持續大幅度上揚來看，“121號文”很難說得到了嚴格執行。房地產商連環抵押和融資的模式仍沒有根本性變化，地產信托和基金在房地產融資總額中的比例可以忽略不計，而且信托和基金融資并沒有化解由銀行來承擔的最終風險。

　　正因如此，此次披露的銀監會“指引”草案，勢必重新引發房地產業的震蕩。從行文方式和具體條款來看，“指引”與央行“121號文”如出一轍，而且更加詳細；特別是由作為商業銀行直接監管機構的銀監會頒布，傳達了政策一致性的明確信號。

　　“對房地產開發商而言，是來真的了。”高廣垣告訴記者。“那些資金實力不夠的，開發經驗不足、過往業績不佳的，銀行貸款應該說很難走得通了。”

　　熱？還是太熱？

　　國家統計局固定資產投資統計司副司長賈海談起2003年房地產業的迅猛發展時仍心有余悸，反映綜合景氣的“國房景氣指數”在2003年3月達到了近年新高109點。這個水平雖然距公認過熱的1993年的120多點尚有距離，但考慮到當時房地產投資基數較小，且正處于通貨膨脹期間，二者不可簡單比較。“以目前的基數水平，應該把110點作為預警線。”如果以此為限的話，那么房地產過熱的跡象早就已經很明顯了。

　　現在，有更多的數據證明，房地產業太熱了。

　　著名房地產商SOHO中國董事長潘石屹今年初以來興奮異常。“今年北京房價鐵定要漲。”他說。他提供的數字是，北京去年住宅交易額創歷史新高1095億元，而2002年僅是700億元左右。如果這組數據可靠，意味著2003年的住房銷售額比上年度增加了50%！

　　如果潘石屹是興高采烈，央行則可稱是憂心忡忡。剛剛發布的2003年貨幣政策執行報告指出，在2003年新增人民幣貸款當中，基建貸款和個人消費貸款增加最多，前者達6373億元，同比多增3199億元，后者增加5091億元，同比多增1397億元。而最值得關注的是，其中個人住房貸款增加3528億元，同比多增857億元。報告數據顯示，去年房地產開發投資增長29.7%，是1995年以來增長速度最高的一年。房地產價格增勢不減，2003年的漲幅明顯高于2002年，且呈加速趨勢。

　　而在今年初的全國建設工作會議上，建設部部長汪光燾披露了房價上漲之猛烈程度：2003年1至11月，全國商品房價格漲幅為4.9%，但40個重點城市商品房價格漲幅為9%左右，部分城市住宅的價格上漲超過20%！

　　汪所披露的另外一組數據則清楚地說明，雖然房地產商們對央行“121號文”怨聲載道，但房地產投資增速絲毫不減，反而越來越快。2003年1至11月，全國房地產投資比上年同期增長32.5%，其中11月單月則比上年同期增長42.9%！汪光燾認為，這些情況在2004年必須得到足夠的重視，以防止局部存在的過熱苗頭變為全局性問題。

　　這是建設部對于房地產業形勢的重新判斷嗎？

　　“把西藏、青海等加起來再平均，從而得出不過熱的結論，不過是算術游戲”

　　張羽沖是北京有一位頗有名氣的獨立音樂人，他的另一個身份是房產投資大戶。在北京位于東二環與東三環之間的富力城項目開盤之后，張一下子就買了45套。富力城的均價在每平方米7000元到8000元之間。張在談到他如此大手筆的原因時聲稱：“我買房子主要用于投資，現在買的房子投資回報率達到9%，而富力城的回報率不會低于這個數字。如果想賣的時候很好出手，不想賣可以出租，回報率也很高。”

　　購房需求旺盛，是持房地產并不過熱論者的主要理據之一。張羽沖的投資生涯證明購房需求之旺，很大程度上是因為有他這樣的投資性購房者在內。而張亦曾承認其資金來源中不乏挪借。上海官方統計數字顯示，投資性購房的比例為16.6%，而國際警戒線為20%。

　　一位不愿透露姓名的業內人士則認為，投資性購房者的比例其實遠遠不止。他相信北京的實際投資性購房比例在20%到30%。投資性購房除了放大需求，托高房價之外，風險亦不可小覷：因為大部分人靠的是銀行按揭，而且很多人是同時運作多處房產，通過貸款買房-出租-再貸款等方式，同時運作十幾處房產。一旦一個環節跟不上，就會引發較大的還貸風險。在某種意義上說，是杠桿式的期貨行為，一個環節斷裂，多米諾效應隨即而至。

　　而在上海，據有關媒體對上海“虛高房價內幕”的揭露，我們可以知道，在2003年全市房價上漲達20%的上海，托高房價的炒樓花樣之繁多，已直逼東南亞金融風暴前的香港，一是倒賣新房，開盤不久，即宣稱樓已售完，其實是以定金的方式將房子都訂給了職業的二道販子，然后真正的購房者就不得不從二道販子手里購房，當然房價之外，還要交一筆“號子費”，金額為數萬元到10萬元。這種行為會放大市場需求信號，托高房價，導致供求關系失衡，給市場大的波動埋下了種子。而與炒樓花相對應的，卻是最近上海市的租金水平出現的下降趨勢。

　　2003年，除個人住宅銷售，商鋪投資也熱火朝天，從建外SOHO到南城方莊的GOGO新世代，樓盤剛一挖坑，底商就基本售罄，而購買者中不乏大比例按揭者，他們的希望大部分是轉手租出去，賺取的回報高于從銀行的按揭利息，但由于回本期長達十數年乃到數十年，其間的利率水平、營商環境的變遷極大，一旦租金回報率低于按揭利率，風險如何控制，屆時誰能解答？

　　商業性地產這種投資巨大、以出租為主、因而本息回收時間長的物業形態，本來并不適于中國資金短絀、從而以銷售為主的中國開發商們來做，但近幾年商業地產卻成了很多開發商們的新寵。

　　特別是購物中心(SHOPINGMALL)，最近的數字是，全國新上項目達300多家，去年是中國有史以來購物中心開業數量最多的一年，投資總額超過了1700億元。據媒體報道，到2003年底，各地市擁有購物中心的數量，上海為35家，廣州為27家，深圳為20家，北京、成都、大連、重慶、武漢等地均超過了10家。而迄今為止，實現盈利者尚未有耳聞。其中于1997年開發、位于浦東陸家嘴的正大廣場，到2002年7月正大廣場正式試營業時只啟動了30%左右的功能。而原本定于2003年底開業、由北京大地集團投資的“北京MALL”至今仍處于停工狀態。

　　至于持房地產并無過熱論者的一種常見說法：“即使過熱，也只是局部過熱的情況。”一位不愿透露姓名的業內人士斥之為誤導，他認為，在中國這樣一個區域發展嚴重不平衡的國家，局部過熱就可以視之為過熱了。“不信你去看看哪些地區過熱？這些地區占到了全國經濟總量的多大比例？單單北京朝陽區的開發投資量就已超過西部一個省了！”他認為，如果大部分經濟發達地區都存在過熱現象，以中國地區發展嚴重不平衡而論，即可看做全局性過熱。

　　“至于把西藏、青海等加起來再平均，從而得出不過熱的結論，不過是算術游戲。”他說。

　　(來源：《財經》雜志 作者：張文豪、余永楨)