中新網(wǎng)6月2日電 據(jù)新華網(wǎng)消息，進(jìn)入2006年，上海、北京和廣州等地樓市，海外機(jī)構(gòu)投資者空前活躍，整體收購(gòu)案明顯增多。種種跡象表明，外資大量進(jìn)入內(nèi)地樓市，對(duì)樓價(jià)攀升一定程度上產(chǎn)生了推波助瀾的作用。
分析認(rèn)為，外資大舉進(jìn)入內(nèi)地樓市緣于對(duì)人民幣升值預(yù)期，一旦認(rèn)為升值空間已經(jīng)見(jiàn)頂，就會(huì)出現(xiàn)集體撤離，那時(shí)會(huì)使中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨艱難的調(diào)整。有關(guān)專(zhuān)家建議，對(duì)外資進(jìn)入內(nèi)地樓市應(yīng)有所管制，通過(guò)開(kāi)征特別物業(yè)稅制止外資在樓市上的炒作行為。
外資全線購(gòu)華高檔住宅
2月，有美國(guó)、印尼、香港特區(qū)資金背景的基金協(xié)和建設(shè)收購(gòu)位于上海市盧灣區(qū)的盛捷服務(wù)公寓住宅，嘉吉集團(tuán)也在南匯區(qū)買(mǎi)下了24棟別墅。
3月，繼美國(guó)高盛以7000萬(wàn)美元買(mǎi)下虹橋花苑酒店式公寓之后，來(lái)自中東的‘神秘’資金，通過(guò)美資背景的基匯資本，以6億元的總價(jià)，整體收購(gòu)了上海盧灣區(qū)的高檔住宅‘翠湖天地御苑’18號(hào)樓，共103個(gè)單元。
國(guó)際性中介機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)顯示，一季度，外資在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)投資放量，成交金額已超過(guò)去年總量的一半，海外基金在一定程度上影響了上海一季度的房地產(chǎn)。
4月，先有麥格力物業(yè)投資銀行收購(gòu)了盧灣區(qū)的城市公寓，后有摩根士丹利在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的異常活躍。摩根士丹利以7億元代價(jià)分兩次收購(gòu)了浦東陸家嘴中央公寓4幢住宅，每平方米1.4萬(wàn)元的高檔住宅也已成為其投資對(duì)象。
北京樓市同樣被外資看好。香港某銀行北京一位信貸經(jīng)理透露，其手頭今年批出的貸款基本上全是房地產(chǎn)項(xiàng)目，‘由于貸款人基本上是信譽(yù)較好的外資機(jī)構(gòu)，不擔(dān)心這些貸款的收回，而擔(dān)心這會(huì)最終吹大中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫。’
在廣州樓市，境外資金進(jìn)入的步伐同樣在加快。廣州高力國(guó)際物業(yè)服務(wù)公司有關(guān)人士說(shuō)，摩根士丹利在廣州荔灣區(qū)已購(gòu)買(mǎi)了多處物業(yè)，由于通過(guò)‘影子’公司獲得，并未留下交易痕跡。
由于地緣關(guān)系，越來(lái)越多的香港資金進(jìn)入珠三角樓市。4月下旬，置業(yè)國(guó)際發(fā)布報(bào)告稱，一季度香港人在內(nèi)地購(gòu)樓金額約36.5億元，同比增長(zhǎng)11%。這些資金八成投在了珠三角樓市，另有13%投在了上海。
近年來(lái)，海外基金收購(gòu)一線城市物業(yè)日益增多，先是集中于寫(xiě)字樓、商鋪，現(xiàn)在高檔住宅也成了炒作的題材——這預(yù)示著外資對(duì)境內(nèi)各類(lèi)物業(yè)的投資全線鋪開(kāi)。仲量聯(lián)行研究部主管何邁可表示，機(jī)構(gòu)投資者對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注仍在不斷增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)年內(nèi)將有多項(xiàng)收購(gòu)案達(dá)成。國(guó)際知名物業(yè)代理公司第一太平戴維斯董事李旭說(shuō)，海外基金對(duì)國(guó)內(nèi)樓市的收購(gòu)、介入會(huì)越來(lái)越深，甚至?xí)叱錾虾！⒈本┑纫痪�城市向二線城市蔓延。
匯價(jià)差房?jī)r(jià)差雙套利
一部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，外資購(gòu)買(mǎi)住宅多用于酒店式公寓出租，不會(huì)短期出售套現(xiàn)，且投資對(duì)象是高檔物業(yè)，其數(shù)量不足以影響國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)。但越來(lái)越多的市場(chǎng)人士提醒，這種掉以輕心的態(tài)度非常危險(xiǎn)。
《上海樓市 境外人士專(zhuān)刊》發(fā)行人蔡為民指出，這些境外資金進(jìn)入中國(guó)，一則看中奧運(yùn)會(huì)、世博會(huì)在即，政府希望樓市穩(wěn)定成長(zhǎng)，不會(huì)令房?jī)r(jià)重挫；二則認(rèn)為人民幣及內(nèi)地樓市升值可能性大，于是購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，既可套取匯價(jià)差，又可套取房?jī)r(jià)差。
曾經(jīng)歷過(guò)臺(tái)灣‘樓災(zāi)’的不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士蔡為民說(shuō)，境外資金炒樓的影響具有‘點(diǎn)火’功效，一般說(shuō)1億元熱錢(qián)往往能帶動(dòng)10億元國(guó)內(nèi)游資的跟進(jìn)。
東渡國(guó)際金融事業(yè)部總經(jīng)理吳榮國(guó)認(rèn)為，境外投資機(jī)構(gòu)大舉進(jìn)入樓市的危害之一就是加劇房地產(chǎn)泡沫。
國(guó)家外匯管理局資料顯示，去年外資機(jī)構(gòu)在內(nèi)地購(gòu)房總額達(dá)34億美元，從境外流入的僑匯達(dá)174億美元。僑匯流入劇增的上海、浙江的房?jī)r(jià)波動(dòng)比流入增幅平穩(wěn)的廣東、福建明顯要大。
銀河證券公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家左小蕾認(rèn)為，外資拉動(dòng)高端房?jī)r(jià)，會(huì)導(dǎo)致周邊房?jī)r(jià)上漲，最終導(dǎo)致平均房?jī)r(jià)的升高，大眾需求必受其害。
警惕“過(guò)江龍”引發(fā)“樓災(zāi)”
左小蕾分析認(rèn)為，外資大舉進(jìn)入內(nèi)地樓市緣于對(duì)人民幣升值預(yù)期，一旦認(rèn)為升值空間已經(jīng)見(jiàn)頂，就會(huì)出現(xiàn)集體撤離，那時(shí)會(huì)使中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨艱難的調(diào)整。
臺(tái)灣和香港等地的‘樓災(zāi)’歷史顯示，“點(diǎn)火-吹泡-吸血-撤退”是外資炒樓的一貫軌跡。蔡為民指出，眼下內(nèi)地游資已有被海外熱錢(qián)調(diào)動(dòng)起來(lái)的跡象，在一段時(shí)間里形成樓市人氣的陡漲。
據(jù)悉，1988年，新臺(tái)幣出現(xiàn)階段性升值，引發(fā)國(guó)際熱錢(qián)大舉進(jìn)入臺(tái)灣，先炒作股市，后轉(zhuǎn)入樓市，景氣熱度空前高漲，許多人辭職專(zhuān)心炒股、買(mǎi)樓。當(dāng)新臺(tái)幣38元兌換1美元時(shí)，國(guó)際熱錢(qián)無(wú)利可圖紛紛撤退，臺(tái)灣房?jī)r(jià)頓失依托，縮水一半乃至三分之二。投資者血本無(wú)歸，不少人因而自殺。臺(tái)灣房地產(chǎn)陷入“黑暗期”。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，上海、北京、廣州與臺(tái)北或許有本質(zhì)差異，但熱錢(qián)的“長(zhǎng)相”是一樣的：有利則萬(wàn)馬奔騰而來(lái)，卷起千重浪花，無(wú)利則呼嘯而去，“不留下一片云彩”，到那時(shí)如夢(mèng)方醒、收拾殘局的只有跟風(fēng)者。
蔡為民告誡說(shuō)，日本樓市為此低迷了15年，臺(tái)灣低迷了13年，香港陣痛了6年。在規(guī)律面前，不要僥幸以為自己可能例外！（徐壽松 黃玫）
