中新網7月25日電  據業內分析，海外資金對中國普通住宅興趣并不大，主要投資方向是甲級寫字樓和高檔公寓，因此六部委新政的出臺對普通住宅影響不大，但對寫字樓和公寓市場影響很大。隨著《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》(以下簡稱《意見》)24日正式公布，上海、北京等地房市的高端房地產項目受影響較大。

　　上海：豪宅有價無市

　　“做豪宅的開發商現在挺痛苦的。”世邦魏理仕(下稱“CBRE”)住宅部經理史培穎對《第一財經日報》說。CBRE代理了濱江豪宅“鵬利海景”，該項目緊鄰中國內地住宅第一貴——湯臣一品。據史培穎透露，鵬利海景受制于宏觀調控，又目睹了湯臣一品的銷售不佳，至今還沒有對外公開。這個項目的開發商——中糧集團至今舉棋不定。

　　位于上海小陸家嘴板塊的鵬利海景，與湯臣一品、盛大金磐等濱江豪宅成三足鼎立之勢。截至昨日16：00，網上房地產數據顯示：湯臣一品仍一套未售出；兩年前開盤的盛大金磐，累計合同均價約為3萬元/平方米，尚有100套可售。

　　上海世茂莊園置業有限公司開發的世茂山莊，累計合同均價約5.5萬元/平方米，從去年10月至今年6月，僅簽約7次，但累計合同撤銷次數卻達5次。

　　無獨有偶，累計合同均價約為2萬元/平方米的徐匯御苑，從今年2月18日開盤至今，600余套房子僅銷售了不足一成。

　　“定價還是太高，開發商對于市場形勢的估計或許過于樂觀了。”第一太平戴維斯物業顧問有限公司(下稱“Savills”)研究部一位分析人士這樣表示，“發展商定價自然有一定的客戶基礎和市場潛力，但一些豪宅高企的價格使得銷售放緩了不少。”

　　除了價格因素，政策變化也是滬上豪宅銷售乏力的重要原因。CBRE的史培穎告訴記者，171號文件(注：《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》)正式出臺后，實名制的實施和外商投資企業注冊資本金的提高等要求，無論對于個人買家還是境外基金購買中國境內的物業都會受到一定程度的影響。

　　《第一財經日報》記者在采訪中發現，171號文件正式出臺以后，部分業內人士開始認為境外基金將重新考慮在中國內地的投資策略和風險。此前湯臣一品又再曝出可能轉售為租的消息。

　　對此，Savills的分析人士認為，“現在尋找國際買家比較困難。無論是境外機構還是境外人士都會因為置業門檻的提高而延長觀望期。根據經驗，半年或一年之后，國際買家或許會重新啟動收購行動，轉售為租倒不失為現階段的一個辦法。何況帶租約的房子可以成為賣家談判的一個砝碼，有助于國際叫賣。”據了解，湯臣一品4棟物業中，B棟和C棟對外出售，A、D兩棟則由湯臣集團長期持有。

　　史培穎也表示，鵬利海景項目的設想之一也是轉售為租，租金水平大約是每套7萬~8萬元/月，投資回報率是比較低的，僅為6%~7%。(葉國靖)

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